Zinsen als Werbungskosten
Bei einer vermieteten Kapitalanlage sind die Finanzierungszinsen als Werbungskosten voll steuerlich absetzbar — ein Effekt, den es beim selbst genutzten Eigenheim nicht gibt und der den Einwand 'die Zinsen sind zu hoch' relativiert.
Was konkret absetzbar ist und was nicht
Absetzbar sind die Schuldzinsen des Darlehens, das der Anschaffung, Herstellung oder Erhaltung der vermieteten Immobilie dient — nicht die Tilgung, denn diese ist reine Vermögensbildung und mindert das steuerpflichtige Einkommen nicht. Auch Finanzierungsnebenkosten wie Bereitstellungszinsen oder ein Damnum können unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten geltend gemacht werden, die Tilgungsrate dagegen nie.
Warum das beim Eigenheim anders ist
Bei selbst genutzten Immobilien entstehen keine steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte, gegen die Zinsen als Werbungskosten gegengerechnet werden könnten (siehe Abschreibung nur bei Vermietung, nicht beim Eigenheim) — dieselbe Logik gilt für Zinsen wie für die AfA. Wer den Zinsvergleich zwischen Eigenheim- und Kapitalanlage-Finanzierung zieht, muss deshalb konsequent den Effekt nach Steuern vergleichen, nicht den nominalen Sollzins.
Wie sich das auf den tatsächlichen Cashflow auswirkt
Der steuerliche Effekt der Zinsabsetzbarkeit fließt direkt in die Cashflow-Berechnung ein: Ein Teil der monatlichen Zinsbelastung kommt über die geringere Steuerlast beim nächsten Steuerbescheid wieder zurück. Bei hohem Grenzsteuersatz ist dieser Rückfluss besonders spürbar — noch ein Grund, warum die Kapitalanlage für Ärztinnen und Ärzte rechnerisch attraktiver ist als für Normalverdiener (siehe Immobilie als Kapitalanlage für Ärzte).
Verwandte Begriffe
Cashflow (Immobilie)
Monatliches Ergebnis aus Mieteinnahmen plus Steuerrückfluss minus Finanzierungsrate.
Abschreibung bei Eigennutzung: nur bei Vermietung möglich
Die Gebäude-Abschreibung (AfA) gibt es nur für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien — ein selbst bewohntes Eigenheim kann nicht regulär abgeschrieben werden. Genau deshalb steht bei der Kapitalanlage die Vermietung im Mittelpunkt.
Immobilie als Kapitalanlage für Ärzte
Für Ärztinnen und Ärzte mit hohem Einkommen ist eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage besonders interessant, weil hoher Steuersatz, Fremdkapitalhebel und Inflationsschutz hier stark zusammenwirken.
Selbst nachrechnen
Anlagerechner
Cashflow, IRR und Steuerersparnis für Denkmal (§7i), QNG-Neubau (§7b) und Bestand.
Zum Anlagerechner →