Zinsen als Werbungskosten

Wie sich das auf den tatsächlichen Cashflow auswirkt

Der steuerliche Effekt der Zinsabsetzbarkeit fließt direkt in die Cashflow-Berechnung ein: Ein Teil der monatlichen Zinsbelastung kommt über die geringere Steuerlast beim nächsten Steuerbescheid wieder zurück. Bei hohem Grenzsteuersatz ist dieser Rückfluss besonders spürbar — noch ein Grund, warum die Kapitalanlage für Ärztinnen und Ärzte rechnerisch attraktiver ist als für Normalverdiener (siehe Immobilie als Kapitalanlage für Ärzte).

Abgrenzung: Zinsen, Tilgung und Disagio

Abziehbar ist ausschließlich der Zinsanteil der Rate. Die Tilgung ist Vermögensbildung und steuerlich unbeachtlich — was erklärt, warum ein hoher Tilgungssatz die Steuerwirkung senkt, obwohl er wirtschaftlich sinnvoll sein kann. Ein Disagio, also ein Abschlag bei der Auszahlung, ist wirtschaftlich vorweggenommener Zins und unter bestimmten Voraussetzungen sofort abziehbar, sonst zu verteilen. Bereitstellungszinsen und Schätzkosten der Bank zählen zu den Finanzierungskosten und sind ebenfalls abziehbar. Die Grunderwerbsteuer dagegen nicht — sie gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und geht über die Abschreibung ein.

Wo es in der Praxis kippt: die Zuordnung des Darlehens entscheidet

Abziehbar sind Zinsen nur, soweit das Darlehen tatsächlich der Finanzierung des vermieteten Objekts dient. Wird ein Darlehen für mehrere Zwecke aufgenommen oder fließt Eigenkapital vermischt ein, muss die Zuordnung von Anfang an dokumentiert sein — nachträglich lässt sie sich nicht mehr herstellen. Praktisch heißt das: getrennte Darlehen für getrennte Objekte, und Eigenkapital vorrangig in den selbstgenutzten Teil, weil dort die Zinsen ohnehin nicht abziehbar wären. Der zweite Punkt: Wird das Objekt später verkauft und bleibt eine Restschuld, sind die Zinsen darauf unter engen Voraussetzungen weiter abziehbar — aber nur, wenn der Erlös vollständig zur Tilgung eingesetzt wurde.

Ab wann die Zinsen wirken — und wann das Geld ankommt

Der Abzug beginnt nicht erst mit dem ersten Mieteingang. Zinsen und Finanzierungsnebenkosten, die vor der Vermietung anfallen — etwa Bereitstellungszinsen während der Bauphase —, sind als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, sofern die Absicht zu vermieten belegbar ist; genau deshalb gehören Vermarktungsunterlagen und Mietvertragsentwürfe aus dieser Zeit in die Akte. Der zweite Punkt betrifft den Zeitpunkt: Über die Steuererklärung wirkt der Abzug erst mit dem Bescheid im Folgejahr. Wer die Entlastung schon während des Jahres in der Liquidität braucht, kann den erwarteten Verlust aus Vermietung und Verpachtung als Freibetrag beim Lohnsteuerabzug eintragen lassen — die Wirkung ist dieselbe, sie verteilt sich nur monatlich statt einmalig.

Warum die Wirkung über die Laufzeit abnimmt

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, ihre Zusammensetzung nicht: Der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung, der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Der absetzbare Teil der Rate wird also Jahr für Jahr kleiner, während die Abschreibung auf den Gebäudeanteil unverändert weiterläuft. Für die Rechnung bedeutet das zweierlei. Der steuerliche Rückfluss ist am Anfang am größten und trägt genau die Jahre, in denen die Anlage am stärksten belastet ist. Und er endet nicht plötzlich, sondern schleichend — eine Kalkulation, die den Cashflow nur für das erste Jahr zeigt, überzeichnet den Dauerzustand. Am Ende der Zinsbindung kommt der Gegeneffekt dazu: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Rate, erhöht aber zugleich den abziehbaren Anteil daran.

Was die Bank bescheinigt und was das Finanzamt sehen will

Nachweisbar ist der Abzug über wenige Unterlagen, die sich ohne Aufwand sammeln lassen: die Zinsbescheinigung oder der Jahreskontoauszug des Darlehens, aus dem Zins- und Tilgungsanteil getrennt hervorgehen, der Darlehensvertrag und die Abrechnung der Finanzierungsnebenkosten. Bei mehreren Objekten kommt die Zuordnung hinzu — je Objekt ein eigenes Darlehen und ein eigenes Konto ist der einfachste Weg, sie zu belegen. Zwei Fehler fallen dabei erfahrungsgemäß auf. Die Tilgung wird versehentlich mitgerechnet, weil auf dem Kontoauszug nur die Rate steht. Und eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf wird als Werbungskosten angesetzt — sie gehört jedoch nicht zu den Einkünften aus Vermietung, sondern zum Verkaufsvorgang.