AfA bei Eigennutzung: nur bei Vermietung möglich
Wer eine Immobilie selbst bewohnt, kann sie nicht regulär als Werbungskosten abschreiben — die Gebäude-AfA ist an die Erzielung von Einkünften aus Vermietung gebunden, nicht an den Immobilienbesitz an sich.
Die steuerliche Logik dahinter
AfA ist steuerlich eine Betriebsausgabe bzw. Werbungskosten-Position, die Einkünfte mindert — bei einer selbst bewohnten Immobilie entstehen aber gar keine steuerpflichtigen Mieteinkünfte, gegen die eine Abschreibung gegengerechnet werden könnte. Deshalb sieht das Gesetz für Eigenheime grundsätzlich keine laufende AfA vor, unabhängig vom Kaufpreis oder Baujahr des Objekts.
Die eine relevante Ausnahme
Bei Denkmalimmobilien gibt es mit §10f EStG eine spezielle Regelung für Eigennutzer: Der Sanierungsanteil kann dort als Sonderausgabe über zehn Jahre mit 90 % abgeschrieben werden — anders strukturiert als die Vermieter-AfA nach §7i (siehe Denkmal-AfA), aber mit denselben Grundvoraussetzungen (Vorabgenehmigung, Bescheinigung).
Warum das AUPs Fokus auf Vermietung erklärt
Genau diese Regel ist der Grund, warum das gesamte Modell auf vermietete Kapitalanlagen ausgerichtet ist, nicht auf Eigenheime: Nur bei Vermietung entfaltet die Abschreibung ihre volle steuerliche Wirkung als Baustein neben Mietertrag und Wertentwicklung. Wer eine Immobilie primär zur Selbstnutzung sucht, braucht ein anderes Beratungsmodell als die hier beschriebene Kapitalanlage-Logik.
Verwandte Begriffe
Lineare AfA
Die lineare AfA ist die reguläre, gleichmäßige jährliche Gebäudeabschreibung über die Nutzungsdauer.
Denkmal-AfA (§7i EStG)
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, den Sanierungsanteil an einer denkmalgeschützten Immobilie über mehrere Jahre erhöht steuerlich abzuschreiben.
Cashflow (Immobilie)
Monatliches Ergebnis aus Mieteinnahmen plus Steuerrückfluss minus Finanzierungsrate.
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