AfA bei Eigennutzung: nur bei Vermietung möglich

Warum das AUPs Fokus auf Vermietung erklärt

Genau diese Regel ist der Grund, warum das gesamte Modell auf vermietete Kapitalanlagen ausgerichtet ist, nicht auf Eigenheime: Nur bei Vermietung entfaltet die Abschreibung ihre volle steuerliche Wirkung als Baustein neben Mietertrag und Wertentwicklung. Wer eine Immobilie primär zur Selbstnutzung sucht, braucht ein anderes Beratungsmodell als die hier beschriebene Kapitalanlage-Logik.

Abgrenzung: keine Abschreibung, aber andere Abzüge

Ohne Einkünfteerzielung gibt es keine Werbungskosten und damit keine Abschreibung — das gilt für die selbstgenutzte Wohnung uneingeschränkt. Es gibt jedoch andere Wege, die häufig übersehen werden: die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen auf den Lohnanteil, sowie die Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen nach § 35c EStG über drei Jahre. Beides sind Steuerermäßigungen, keine Werbungskosten — sie mindern die Steuer direkt und nicht die Bemessungsgrundlage. Für die Rechnung ist das ein Unterschied, weil sie unabhängig vom Grenzsteuersatz wirken.

Wo es in der Praxis kippt: der Wechsel zwischen den Nutzungsarten

Wird eine vermietete Wohnung später selbst bezogen, endet mit der Vermietung der Abzug von Abschreibung und Schuldzinsen — und zwar taggenau, nicht zum Jahresende. Umgekehrt beginnt bei einem Wechsel von Eigennutzung zu Vermietung die Abschreibung nicht neu, sondern läuft auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten und der bereits verstrichenen Jahre weiter. Der zweite Punkt betrifft die Zinsen: Bei teilweiser Selbstnutzung müssen die Schuldzinsen aufgeteilt werden, und die Zuordnung des Darlehens zum vermieteten Teil muss von Anfang an sauber dokumentiert sein. Nachträglich lässt sich ein Darlehen nicht mehr zuordnen.

§ 10f EStG und § 7i EStG im direkten Vergleich

Beide Vorschriften betreffen denselben Sanierungsanteil an einem Baudenkmal, führen aber zu unterschiedlichen Ergebnissen. Für Vermieter gilt § 7i EStG: 9 % jährlich in den ersten acht Jahren und 7 % in den vier folgenden, zusammen 100 % in zwölf Jahren, abgezogen als Werbungskosten. Für Eigennutzer gilt § 10f EStG: bis zu 9 % jährlich über zehn Jahre, zusammen 90 %, abgezogen als Sonderausgaben. Zwei Unterschiede sind praktisch bedeutsam. Zum einen fehlen die letzten 10 % — der Eigennutzer schreibt nie den vollen bescheinigten Betrag ab. Zum anderen ist die Eigennutzer-Regelung objektbezogen begrenzt; sie lässt sich nicht beliebig oft in Anspruch nehmen, während die Vermieter-AfA an jedem weiteren vermieteten Objekt erneut greift.

Zur Veranschaulichung mit runden Zahlen: Bei 100.000 € bescheinigten Sanierungskosten sind es beim Vermieter 9.000 € in jedem der ersten acht Jahre und 7.000 € in den vier folgenden — in Summe 100.000 €. Beim Eigennutzer sind es 9.000 € über zehn Jahre — in Summe 90.000 €. Die Voraussetzungen sind in beiden Fällen dieselben: denkmalrechtliche Abstimmung vor Beginn und eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde.

Teilweise Vermietung: wie sich eine Wohnung aufteilt

Wird ein Teil der selbstgenutzten Wohnung dauerhaft vermietet, ist der vermietete Teil steuerlich ein eigener Vorgang. Aufgeteilt wird nach dem Verhältnis der Wohnflächen, und zwar für alles: Abschreibung, Schuldzinsen, Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung. Zur Veranschaulichung: Sind von 100 m² Wohnfläche 25 m² dauerhaft vermietet, sind 25 % der Gebäudeabschreibung und 25 % der laufenden Kosten Werbungskosten. Zwei Bedingungen entscheiden über die Anerkennung. Erstens muss der vermietete Bereich abgrenzbar sein — eine abgeschlossene Einliegerwohnung ist unproblematisch, ein mitbenutztes Zimmer selten. Zweitens muss der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhalten, wenn an Angehörige vermietet wird. Kurzzeitvermietung an wechselnde Gäste ist ein anderer Fall und kann in die Gewerblichkeit führen.

Die Zuordnung des Darlehens ist der Punkt, an dem am meisten Geld verloren geht. Wer ein einziges Darlehen für die gesamte Wohnung aufnimmt, kann die Zinsen nur anteilig abziehen. Wer den vermieteten Teil von Anfang an über ein eigenes Darlehen finanziert und die Auszahlung nachweisbar diesem Teil zuordnet, zieht die Zinsen dieses Darlehens in voller Höhe ab. Nachträglich lässt sich diese Zuordnung nicht mehr herstellen — sie entsteht mit der Auszahlung und mit sonst nichts.

Typische Fehler beim Wechsel der Nutzungsart

Erstens: Die Abschreibung wird nach dem Selbstbezug weitergeführt. Sie endet mit dem Tag, an dem die Vermietung endet, nicht zum Jahresende. Zweitens: Beim späteren Wechsel von Eigennutzung zu Vermietung wird die Abschreibung neu begonnen. Sie läuft auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten und der bereits verstrichenen Jahre weiter — die Jahre der Selbstnutzung sind verbraucht, nicht aufgeschoben. Drittens: Umbaukosten für den Selbstbezug werden als Werbungskosten erklärt, obwohl sie nach dem Auszug des Mieters angefallen sind und damit privat veranlasst sind. Viertens: Bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist wird angenommen, Selbstnutzung mache den Gewinn ohne weiteres steuerfrei. Die Ausnahme hat eigene, enge Voraussetzungen und ist unter dem Begriff Spekulationsfrist erklärt.