Denkmal-AfA (§7i EStG)
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, den Sanierungsanteil einer denkmalgeschützten Immobilie vollständig abzuschreiben: 9 % pro Jahr über acht Jahre, danach 7 % über vier Jahre — zusammen 100 % des Sanierungsanteils in zwölf Jahren. Der genaue Rechenweg dazu folgt unten.
Was ist Denkmal-AfA (§7i EStG)?
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, den Sanierungsanteil einer denkmalgeschützten Immobilie vollständig abzuschreiben: 9 % pro Jahr über acht Jahre, danach 7 % über vier Jahre — zusammen 100 % des Sanierungsanteils in zwölf Jahren. Der genaue Rechenweg dazu folgt unten. Wie sich die 100 % über zwölf Jahre verteilen. Abgeschrieben wird ausschließlich der Sanierungsanteil, nicht der Grundstücks- oder Altbausubstanz-Anteil (siehe Kaufpreisaufteilung). Bei einem Sanierungsanteil von 150.000 € und einem Grenzsteuersatz von 42 % ergibt das über die zwölf Jahre eine Steuerersparnis von rund 63.000 € — konzentriert in den ersten acht Jahren, in denen der jährliche Abschreibungsbetrag am höchsten ist. Die drei Bedingungen für die Anerkennung. Erstens genehmigt die Denkmalschutzbehörde die Sanierungsmaßnahme schriftlich, bevor die Arbeiten beginnen — eine nachträgliche Genehmigung reicht nicht. Zweitens trennt der notarielle Kaufvertrag den Sanierungsanteil sauber vom übrigen Kaufpreis. Drittens liegt nach Abschluss der Sanierung die Bescheinigung nach §7i Abs. 2 EStG vor (siehe Denkmal-Bescheinigung). Fehlt eine dieser drei Bedingungen, erkennt das Finanzamt die erhöhte AfA nicht an — das ist der häufigste und teuerste Fehler bei Denkmalimmobilien.
Abgrenzung zur Eigennutzung
Wer eine Denkmalimmobilie selbst bewohnt statt sie zu vermieten, schreibt nicht nach §7i, sondern nach §10f EStG ab — dort gelten 90 % über zehn Jahre, als Sonderausgabe statt Werbungskosten, mit anderen Nachweispflichten. Der Sonderausgabenabzug nach §10f setzt ebenfalls die vorherige Genehmigung und die Bescheinigung voraus, ist aber kein Ersatz für die hier beschriebene Vermieter-AfA.
Abgrenzung: § 7i, § 7h und die normale Gebäudeabschreibung
Drei Vorschriften, die nebeneinander laufen und nicht dasselbe begünstigen. Die lineare Abschreibung betrifft die Anschaffungskosten des Gebäudes selbst und läuft unabhängig weiter. § 7i EStG begünstigt Sanierungsaufwendungen an einem Baudenkmal, bescheinigt von der Denkmalbehörde. § 7h EStG begünstigt Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder Entwicklungsbereichen, bescheinigt von der Gemeinde. Ein Objekt kann unter § 7h fallen, ohne Denkmal zu sein — und umgekehrt. Der Kaufpreisanteil für den Altbaubestand wird in keinem Fall erhöht abgeschrieben, sondern immer nur linear.
Wo es in der Praxis kippt: die Bescheinigung ist Grundlagenbescheid, aber nicht alles
Die Bescheinigung der Denkmalbehörde bindet das Finanzamt hinsichtlich der denkmalrechtlichen Fragen — welche Maßnahmen erforderlich waren und in welcher Höhe. Sie bindet es nicht bei den steuerlichen Fragen: ob überhaupt Einkünfteerzielungsabsicht besteht, ob die Aufwendungen dem Steuerpflichtigen zuzurechnen sind und ob Anschaffungs- statt Sanierungskosten vorliegen. Beides wird getrennt geprüft, und beide Prüfungen können unabhängig voneinander scheitern. Der zweite Punkt: Bei einem Erwerb vom Bauträger sind nur die nach dem Kaufvertrag durchgeführten Arbeiten begünstigt. Was der Bauträger vor der Beurkundung saniert hat, gehört zu den Anschaffungskosten — unabhängig davon, wie der Vertrag es ausweist.
Verwandte Begriffe
Denkmalimmobilie →
Immobilie unter Denkmalschutz; der Sanierungsanteil ist nach §7i erhöht…
Steuerlich attraktiv bei hohem Grenzsteuersatz.
Denkmal-Bescheinigung & begünstigte Kosten (§7i Abs. 2 EStG) →
Die erhöhte Denkmal-Abschreibung nach §7i EStG greift nur für die Sanierungs…
Wer die Spielregeln kennt (Bescheinigung, Vorabstimmung), sichert den…
Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude) →
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises…
Eine durchdachte Aufteilung hebt die abschreibbare Basis über die gesamte…
Selbst nachrechnen
Steuerrechner
Ihr Grenzsteuersatz nach §32a EStG 2026 — Single- und Splittingtarif.
Zum Steuerrechner →