Denkmal-AfA (§7i EStG)
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, den Sanierungsanteil einer denkmalgeschützten Immobilie vollständig abzuschreiben: 9 % pro Jahr über acht Jahre, danach 7 % über vier Jahre — zusammen 100 % des Sanierungsanteils in zwölf Jahren.
Wie sich die 100 % über zwölf Jahre verteilen
Abgeschrieben wird ausschließlich der Sanierungsanteil, nicht der Grundstücks- oder Altbausubstanz-Anteil (siehe Kaufpreisaufteilung). Bei einem Sanierungsanteil von 150.000 € und einem Grenzsteuersatz von 42 % ergibt das über die zwölf Jahre eine Steuerersparnis von rund 63.000 € — konzentriert in den ersten acht Jahren, in denen der jährliche Abschreibungsbetrag am höchsten ist.
Die drei Bedingungen für die Anerkennung
Erstens genehmigt die Denkmalschutzbehörde die Sanierungsmaßnahme schriftlich, bevor die Arbeiten beginnen — eine nachträgliche Genehmigung reicht nicht. Zweitens trennt der notarielle Kaufvertrag den Sanierungsanteil sauber vom übrigen Kaufpreis. Drittens liegt nach Abschluss der Sanierung die Bescheinigung nach §7i Abs. 2 EStG vor (siehe Denkmal-Bescheinigung). Fehlt eine dieser drei Bedingungen, erkennt das Finanzamt die erhöhte AfA nicht an — das ist der häufigste und teuerste Fehler bei Denkmalimmobilien.
Abgrenzung zur Eigennutzung
Wer eine Denkmalimmobilie selbst bewohnt statt sie zu vermieten, schreibt nicht nach §7i, sondern nach §10f EStG ab — dort gelten 90 % über zehn Jahre, als Sonderausgabe statt Werbungskosten, mit anderen Nachweispflichten. Der Sonderausgabenabzug nach §10f setzt ebenfalls die vorherige Genehmigung und die Bescheinigung voraus, ist aber kein Ersatz für die hier beschriebene Vermieter-AfA.
Verwandte Begriffe
Denkmalimmobilie
Immobilie unter Denkmalschutz; der Sanierungsanteil ist nach §7i erhöht abschreibbar.
Denkmal-Bescheinigung & begünstigte Kosten (§7i Abs. 2 EStG)
Die erhöhte Denkmal-Abschreibung nach §7i EStG greift nur für die Sanierungs- bzw. Herstellungskosten, die zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich sind — nicht für den Kaufpreis der Altbausubstanz (dieser läuft über die normale lineare AfA). Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde; die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Behörde abgestimmt sein.
Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude)
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreibbar — der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Der Gesamtkaufpreis muss deshalb auf Gebäude und Boden aufgeteilt werden; diese Aufteilung bestimmt die Bemessungsgrundlage der AfA.
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