Denkmalimmobilie
Eine Denkmalimmobilie ist steuerlich zweigeteilt: Ein Bestandsanteil, der wie jede vermietete Bestandsimmobilie behandelt wird, und ein Sanierungsanteil, der nach §7i EStG stark begünstigt abgeschrieben werden kann — die Trennung beider Anteile ist der Kern des gesamten Modells.
Was ist Denkmalimmobilie?
Eine Denkmalimmobilie ist steuerlich zweigeteilt: Ein Bestandsanteil, der wie jede vermietete Bestandsimmobilie behandelt wird, und ein Sanierungsanteil, der nach §7i EStG stark begünstigt abgeschrieben werden kann — die Trennung beider Anteile ist der Kern des gesamten Modells. Was den Denkmalschutz auslöst. Ein Gebäude steht unter Denkmalschutz, wenn die zuständige Landesbehörde es nach dem jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetz als erhaltenswert einstuft — meist wegen geschichtlicher, künstlerischer, städtebaulicher oder wissenschaftlicher Bedeutung. Das ist Ländersache, nicht Bundessache: Die Kriterien und das Verfahren unterscheiden sich leicht zwischen den Bundesländern, weshalb ein Blick in den konkreten Denkmalschutzbescheid des Objekts wichtiger ist als eine pauschale Einschätzung nach Baujahr oder Optik. Die Konsequenz für Sanierung und Nutzung. Der Denkmalstatus bringt Auflagen mit sich: Fassade, Fenster, Grundriss oder Dachform dürfen nicht ohne Genehmigung verändert werden, auch bei energetischen Modernisierungen. Das erhöht die Sanierungskosten gegenüber einem freien Neubau, ist aber zugleich die Grundlage für die steuerliche Förderung — ohne genehmigte, denkmalgerechte Sanierung keine Anerkennung der erhöhten AfA. Käufer sollten den Sanierungsumfang und die Behördenzustimmung vor Vertragsunterschrift schriftlich vorliegen haben, nicht erst danach.
Wie sich das im Kaufvertrag niederschlägt
Der Kaufpreis einer Denkmalimmobilie wird notariell in Grundstücksanteil, Altbausubstanz und Sanierungsanteil aufgeteilt (siehe Kaufpreisaufteilung) — nur der Sanierungsanteil ist Grundlage für die Denkmal-AfA nach §7i EStG. Diese Aufteilung muss plausibel und nachvollziehbar sein; eine überhöht angesetzte Sanierungsquote, um mehr AfA zu generieren, wird vom Finanzamt geprüft und im Zweifel gekürzt. Eine seriöse Objektprüfung vergleicht den ausgewiesenen Sanierungsanteil mit den tatsächlichen Bauleistungen, nicht nur mit dem Prospekttext.
Abgrenzung: Einzeldenkmal, Ensemble und Sanierungsgebiet
Drei Konstellationen werden gleich genannt und wirken unterschiedlich. Beim Einzeldenkmal steht das Gebäude selbst unter Schutz, und die erhöhte Abschreibung nach § 7i EStG kommt für die Sanierungskosten in Betracht. Beim Ensembleschutz ist nur das Erscheinungsbild im Zusammenhang geschützt — das eigene Haus muss dafür kein Denkmal sein, und dann greift § 7i für das Objekt selbst regelmäßig nicht. In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten wiederum läuft die Begünstigung über § 7h EStG mit eigenen Voraussetzungen und einer Bescheinigung der Gemeinde statt der Denkmalbehörde. Welcher Fall vorliegt, steht im Grundbuch oder in der Denkmalliste — nicht im Exposé.
Wo es in der Praxis kippt: die Behörde entscheidet über die Höhe, nicht der Bauträger
Begünstigt sind nur die Aufwendungen, die die Denkmalbehörde als für Erhaltung und sinnvolle Nutzung erforderlich bescheinigt. Ein Bauträger, der neunzig Prozent des Kaufpreises als Sanierungsanteil ausweist, äußert damit eine Erwartung, keine Zusage — die Behörde kann kürzen, und sie tut es regelmäßig bei allem, was als Modernisierungsluxus gilt: Tiefgarage, Aufzug, hochwertige Ausstattung. Der zweite Punkt ist die Reihenfolge: Die Abstimmung mit der Behörde muss vor Beginn der Arbeiten erfolgen. Was ohne Vorabstimmung saniert wurde, bekommt im Nachhinein oft keine Bescheinigung mehr, unabhängig davon, wie sorgfältig gearbeitet wurde.
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