Denkmalimmobilie
Eine Denkmalimmobilie ist steuerlich zweigeteilt: Ein Bestandsanteil, der wie jede vermietete Bestandsimmobilie behandelt wird, und ein Sanierungsanteil, der nach §7i EStG stark begünstigt abgeschrieben werden kann — die Trennung beider Anteile ist der Kern des gesamten Modells.
Was den Denkmalschutz auslöst
Ein Gebäude steht unter Denkmalschutz, wenn die zuständige Landesbehörde es nach dem jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetz als erhaltenswert einstuft — meist wegen geschichtlicher, künstlerischer, städtebaulicher oder wissenschaftlicher Bedeutung. Das ist Ländersache, nicht Bundessache: Die Kriterien und das Verfahren unterscheiden sich leicht zwischen den Bundesländern, weshalb ein Blick in den konkreten Denkmalschutzbescheid des Objekts wichtiger ist als eine pauschale Einschätzung nach Baujahr oder Optik.
Die Konsequenz für Sanierung und Nutzung
Der Denkmalstatus bringt Auflagen mit sich: Fassade, Fenster, Grundriss oder Dachform dürfen nicht ohne Genehmigung verändert werden, auch bei energetischen Modernisierungen. Das erhöht die Sanierungskosten gegenüber einem freien Neubau, ist aber zugleich die Grundlage für die steuerliche Förderung — ohne genehmigte, denkmalgerechte Sanierung keine Anerkennung der erhöhten AfA. Käufer sollten den Sanierungsumfang und die Behördenzustimmung vor Vertragsunterschrift schriftlich vorliegen haben, nicht erst danach.
Wie sich das im Kaufvertrag niederschlägt
Der Kaufpreis einer Denkmalimmobilie wird notariell in Grundstücksanteil, Altbausubstanz und Sanierungsanteil aufgeteilt (siehe Kaufpreisaufteilung) — nur der Sanierungsanteil ist Grundlage für die Denkmal-AfA nach §7i EStG. Diese Aufteilung muss plausibel und nachvollziehbar sein; eine überhöht angesetzte Sanierungsquote, um mehr AfA zu generieren, wird vom Finanzamt geprüft und im Zweifel gekürzt. Eine seriöse Objektprüfung vergleicht den ausgewiesenen Sanierungsanteil mit den tatsächlichen Bauleistungen, nicht nur mit dem Prospekttext.
Verwandte Begriffe
Denkmal-AfA (§7i EStG)
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, den Sanierungsanteil an einer denkmalgeschützten Immobilie über mehrere Jahre erhöht steuerlich abzuschreiben.
Denkmal-Bescheinigung & begünstigte Kosten (§7i Abs. 2 EStG)
Die erhöhte Denkmal-Abschreibung nach §7i EStG greift nur für die Sanierungs- bzw. Herstellungskosten, die zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich sind — nicht für den Kaufpreis der Altbausubstanz (dieser läuft über die normale lineare AfA). Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde; die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Behörde abgestimmt sein.
Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude)
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreibbar — der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Der Gesamtkaufpreis muss deshalb auf Gebäude und Boden aufgeteilt werden; diese Aufteilung bestimmt die Bemessungsgrundlage der AfA.
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