Instandhaltungsrücklage & Hausgeld

Wie sich das Hausgeld zusammensetzt

Das monatliche Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) deckt laufende Bewirtschaftungskosten (Heizung, Wasser, Hausmeister, Versicherung, Verwaltervergütung) und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ab. Ein Teil davon ist auf Mieter umlagefähig — vor allem die reinen Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung. Die Rücklagenzuführung selbst ist dagegen nicht umlagefähig; sie trägt der Eigentümer allein. Wer die Bruttomiete der Wohnung mit dem vollen Hausgeld verrechnet, überschätzt systematisch die tatsächliche Nettorendite.

Wie sich eine angemessene Höhe ermitteln lässt

Eine gesetzlich fixierte Mindesthöhe gibt es nicht — §19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt nur eine 'angemessene' Rücklage. In der Praxis hat sich zur groben Orientierung die Peterssche Formel durchgesetzt: Herstellungskosten pro Quadratmeter mal 1,5, geteilt durch 80 Jahre, davon rund 70 % für das Gemeinschaftseigentum. Bei Herstellungskosten von 2.500 €/m² ergibt das rechnerisch rund 33 €/m² und Jahr, bei einem Neubau mit niedrigerem Sanierungsstau entsprechend niedriger, bei einem älteren Bestandsobjekt mit anstehenden Großmaßnahmen (Dach, Fassade, Aufzug) oft deutlich mehr.

Warum das für die Musterberechnung entscheidend ist

Eine zu niedrig angesetzte oder ganz weggelassene Rücklage lässt eine Kapitalanlage auf dem Papier attraktiver aussehen, als sie ist — spätestens bei der ersten Sonderumlage für Dach oder Fassade zeigt sich die Lücke real und ungeplant. In jeder Musterberechnung wird die Rücklage deshalb realistisch angesetzt, orientiert an Gebäudealter und -zustand, nicht am Mindestwert aus dem Verkaufsprospekt.