Eigenkapital für die Kapitalanlage-Immobilie

Kapitalanlage-Immobilie finanzieren: 100-Prozent-Finanzierung und ihre Voraussetzungen

Die Finanzierung Kapitalanlage-Immobilie folgt einer anderen Logik als die des Eigenheims. Weil die Miete einen Teil des Kapitaldienstes trägt und die Zinsen als Werbungskosten abziehbar sind, rechnen Banken hier mit einem höheren Beleihungsauslauf als bei Selbstnutzern — eine 100-Prozent-Finanzierung Immobilie, also die Finanzierung des vollen Kaufpreises ohne die Nebenkosten, ist bei entsprechender Bonität darstellbar.

Die Voraussetzungen sind allerdings eng und werden im Verkaufsgespräch gern verkürzt. Verlangt werden in der Regel eine sehr gute Bonität mit gesichertem Einkommen, eine Haushaltsrechnung, die die Rate auch ohne die Miete trägt, ein Objekt, dessen Beleihungswert nah am Kaufpreis liegt, und ein Grenzsteuersatz, der die steuerliche Seite überhaupt wirken lässt. Fällt eine dieser Bedingungen weg, wird aus der Immobilie 100-Prozent-Finanzierung schnell eine 90-Prozent-Zusage — und die Differenz muss aus Eigenkapital kommen.

Wichtig ist die Unterscheidung zweier Begriffe, die im Vertrieb gern vermischt werden. Hundert Prozent bezeichnet die Finanzierung des Kaufpreises ohne Nebenkosten; Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen aus Eigenmitteln. Hundertzehn Prozent schließt die Nebenkosten ein und wird deutlich seltener dargestellt. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital erwerben will, meint fast immer die zweite Variante — und die scheitert regelmäßig daran, dass die Nebenkosten keinen Gegenwert schaffen, den die Bank verwerten könnte.

Wie sich das mit dem Hebel verträgt

Genau diese Konstellation — kleiner Eigenkapitaleinsatz, hoher Fremdkapitalanteil am Objektwert — ist die Grundlage des Fremdkapitalhebels (siehe 100-Prozent-Finanzierung / Hebel). Wie viel Eigenkapital im konkreten Fall realistisch nötig ist, hängt vom Bundesland (Grunderwerbsteuer), der Bonität und dem gewählten Objekt ab — eine Musterberechnung zeigt die tatsächliche Zahl für den individuellen Fall.

Abgrenzung: verfügbar, angerechnet und gebunden

Nicht jedes Vermögen ist Eigenkapital im Sinne der Bank. Angerechnet werden Barmittel und Guthaben in voller Höhe, Wertpapierdepots meist mit Abschlag, Bausparguthaben je nach Verfügbarkeit, und Lebensversicherungen nur mit dem Rückkaufswert. Nicht angerechnet werden regelmäßig ein Familiendarlehen — das gilt als Verbindlichkeit — und angekündigte künftige Zuflüsse wie eine erwartete Erbschaft. Eigenleistung am Bau zählt nur gegen nachvollziehbare Kalkulation und begrenzt. Wer sein Eigenkapital zusammenrechnet, sollte deshalb die Bankensicht anlegen und nicht die eigene Vermögensaufstellung.

Wo es in der Praxis kippt: die Mittelherkunft muss belegbar sein

Nach dem Geldwäschegesetz muss die Herkunft des Eigenkapitals nachgewiesen werden — und eine größere Überweisung, die kurz vor dem Antrag ohne erkennbaren Hintergrund eingeht, blockiert den Vorgang zuverlässiger als eine knappe Quote. Bei einer Schenkung innerhalb der Familie gehören Schenkungsvertrag oder zumindest eine schriftliche Erklärung dazu, bei einem Verkaufserlös der entsprechende Vertrag. Der zweite Punkt: Wer Vermögen umschichtet, um es als Eigenkapital verfügbar zu machen, sollte das einige Monate vor dem Antrag tun. Frisch aufgelöste Depots und gerade gekündigte Verträge erzeugen genau die Rückfragen, die den Zeitplan sprengen.