100-Prozent-Finanzierung / Hebel
Anders als ein Wertpapierdepot lässt sich eine Immobilie weitgehend über die Bank finanzieren — die Rendite bezieht sich dann auf den vollen Objektwert, nicht nur auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital. Genau das ist der Fremdkapitalhebel.
Wie der Hebel rechnerisch wirkt
Steigt der Wert einer zu 100 % mit Eigenkapital gekauften Immobilie um 3 %, steigt das eingesetzte Kapital ebenfalls um 3 %. Wird dieselbe Immobilie überwiegend fremdfinanziert und nur die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt, bezieht sich dieselbe 3-%-Wertsteigerung auf den vollen Kaufpreis — bezogen auf das tatsächlich eingesetzte, deutlich kleinere Eigenkapital ergibt das eine spürbar höhere prozentuale Rendite. Dieser Hebeleffekt funktioniert in beide Richtungen: Er verstärkt Gewinne, aber ebenso Verluste bei negativer Wertentwicklung.
Warum das beim Wertpapierdepot anders ist
Ein Aktien- oder ETF-Depot lässt sich in der Regel nicht in vergleichbarem Umfang fremdfinanzieren — wer dort investieren will, muss das Kapital überwiegend selbst aufbringen. Bei einer Immobilie übernimmt die Bank dagegen typischerweise 80 bis 100 % des Kaufpreises, sofern Objekt und Bonität passen — das ist der zentrale strukturelle Unterschied im ETF-versus-Immobilie-Vergleich, unabhängig von der grundsätzlichen Renditeerwartung der jeweiligen Anlageklasse.
Wo die Grenzen des Hebels liegen
Der Hebel funktioniert nur, solange der Mietertrag die Finanzierungsrate weitgehend deckt (siehe Cashflow) und die Bank überhaupt bereit ist, das Objekt in diesem Umfang zu finanzieren — bei schwacher Lage oder unklarer Bonität sinkt der finanzierbare Anteil. Der Hebel ist deshalb kein Automatismus, sondern das Ergebnis einer soliden Objekt- und Bonitätsprüfung, die der Finanzierung vorausgeht.
Verwandte Begriffe
Eigenkapital für die Kapitalanlage-Immobilie
Der vom Käufer selbst eingebrachte Anteil, üblicherweise zur Deckung der Kaufnebenkosten.
Cashflow (Immobilie)
Monatliches Ergebnis aus Mieteinnahmen plus Steuerrückfluss minus Finanzierungsrate.
Immobilie als Inflationsschutz (Sachwert)
Eine vermietete Immobilie ist ein Sachwert: Ihr Wert und die Mieten entwickeln sich tendenziell mit dem allgemeinen Preisniveau, während eine fest verzinste Schuld real an Gewicht verliert. Das macht Immobilien zu einem klassischen Baustein gegen Kaufkraftverlust — ohne Garantie, abhängig von Lage und Marktphase.
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