Werbungskosten bei Vermietung: Welche Kosten können Sie 2026 absetzen?
Die Werbungskosten bei der Vermietung reichen von Zinsen über AfA bis Fahrtkosten und Telefon-Pauschale, hier die vollständige Übersicht für Ihre Steuererklärung, mit kurzer Erläuterung zu jedem Punkt. Alle 34 Positionen stehen vollständig auf dieser Seite; das PDF ist die Fassung zum Ausdrucken und Abhaken.
Welche Kosten kann ich bei einer vermieteten Kapitalanlage-Immobilie absetzen?
Werbungskosten sind alle Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung, von Finanzierungszinsen über die Gebäude-AfA bis zu Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Fahrt- und Steuerberatungskosten. Sie mindern nach §9 EStG die steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Größter Hebel ist meist die Abschreibung, die es als AfA nur bei Vermietung gibt: regulär 2, 2,5 oder 3 % des Gebäudewerts pro Jahr je nach Baujahr.
Alle 34 Werbungskosten im Überblick
Das gilt nur bei vermieteten, nicht bei selbst genutzten Immobilien. Das ist die komplette Liste — nichts davon liegt hinter dem Formular. Jede Position mit dem Satz, der erklärt, worauf es ankommt. Die meisten Vermieter übersehen nicht eine große Position, sondern acht kleine.
Zinsen zum Immobilienkredit
Darlehenszinsen und Sollzinsen sind voll als Werbungskosten absetzbar — auch nach einer Umschuldung. Nur der Zinsanteil, nicht die Tilgung.
AfA – reguläre Gebäudeabschreibung
Je nach Baujahr 2 %, 2,5 % oder 3 % des Gebäudewerts pro Jahr (seit dem JStG 2022 gilt 3 % für Neubauten ab 2023) — der Grundbaustein jeder Vermietungsrechnung.
Sonderabschreibungen
Bei begünstigten Objekten zusätzlich zur linearen AfA: Denkmal-AfA nach §7i EStG (9 % über 8 Jahre + 7 % über 4 Jahre auf den Sanierungsanteil) oder Sonder-AfA Neubau nach §7b EStG (bis zu 5 % jährlich über 4 Jahre).
Nicht umlagefähige Hausgeldbestandteile
Verwaltungskosten und ähnliche Positionen aus dem Hausgeld sind sofort absetzbar. Achtung bei der Instandhaltungsrücklage: Einzahlungen sind erst absetzbar, wenn die WEG das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt — nicht schon bei der Einzahlung.
Verwalterkosten
Verwaltergebühren, Mietverwaltung und Abrechnungskosten sind im Jahr der Zahlung sofort abziehbar.
Instandhaltungs- und Reparaturkosten
Reine Erhaltungsaufwendungen sind je nach Einzelfall sofort abziehbar — Abgrenzung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten beachten (siehe Punkt 34).
Fahrtkosten zur Immobilie
Für Vermietungsfahrten kann statt der 0,30-€-Pauschale auch mit den tatsächlichen Kfz-Kosten gerechnet werden (Gesamtkosten geteilt durch Gesamtkilometer) — das liegt bei vielen Fahrzeugen über der Pauschale.
Steuerberatungskosten
Soweit sie der Vermietungstätigkeit zuzuordnen sind, sind sie als Werbungskosten absetzbar.
Notar- und Grundbuchkosten
Beim Kauf: Der Gebäudeanteil wird über die AfA abgeschrieben, der Grundstücksanteil ist nicht absetzbar (siehe Punkt 32, Kaufpreisaufteilung). Bei der Finanzierungsgrundschuld: sofort als Werbungskosten absetzbar.
Renovierungs- und Reparaturkosten
Erhaltungsaufwendungen sind je nach Einzelfall im Jahr der Zahlung abziehbar.
Maklerkosten bei Mieterwechsel
Die Vermieterprovision bei der Neuvermietung ist sofort als Werbungskosten absetzbar.
Kontoführungsgebühren
Bei einem separaten Mietkonto pauschal oder mit tatsächlichen Kosten absetzbar — eine beliebig hohe Pauschale erkennt das Finanzamt allerdings nicht an.
Telefon & Internet
Ohne Einzelnachweis pauschal 20 % der Kosten, höchstens 20 € im Monat bzw. 240 € im Jahr (R 9.1 Abs. 5 Satz 4 LStR). Mit Einzelnachweis über drei repräsentative Monate ist ein höherer Anteil möglich; bei einem separaten, ausschließlich vermietungsbezogenen Anschluss auch 100 %.
Fachliteratur & Weiterbildung
Absetzbar, soweit ein Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit besteht.
Leerstandskosten
Auch ohne Mieteinnahmen absetzbar, solange die Vermietungsabsicht nachweisbar bleibt (z. B. durch Inserate).
Möbel & Einrichtung
Bei möblierter Vermietung über die Nutzungsdauer abschreibbar; geringwertige Wirtschaftsgüter ggf. sofort.
Versicherungen
Wohngebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie Rechtsschutzversicherung sind absetzbar, soweit sie die vermietete Immobilie betreffen.
Bankkosten rund um die Finanzierung
Zum Beispiel Bereitstellungszinsen, Disagio und Schätzkosten im Zusammenhang mit der Finanzierung sind sofort absetzbar.
Finanzierungskosten
Vermittlungsgebühren für das Darlehen und Kosten der Grundschuldbestellung sind absetzbar, soweit sie noch zulässig und der Finanzierung zuzuordnen sind.
Vermietungsanzeigen
Inseratskosten bei Portalen und Zeitungen sowie Kosten für professionelle Fotos sind sofort absetzbar.
Rechts- und Beratungskosten
Rechtsanwalts- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Vermietung sind absetzbar.
Porto & Büromaterial
Laufende Kosten wie Briefmarken, Ordner und Schreibmaterial sind sofort abziehbar.
Arbeitszimmer / Homeoffice
Absetzbar, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind — das hängt vom Einzelfall ab (u. a. Mittelpunkt der Verwaltungstätigkeit).
Software & digitale Kosten
Vermietungssoftware, Nebenkostenabrechnungs-Programme, Cloudspeicher und Online-Portale sind sofort absetzbar.
Mitgliedsbeiträge
Beiträge bei Haus & Grund, Vermieterverein oder Berufsverbänden sind absetzbar.
Sachverständigenkosten
Gutachter-, Energieberater- und Wertermittlungskosten sind je nach Anlass absetzbar.
Weitere Nebenkosten
Zum Beispiel Schlüssel- und Schließanlagen, Wartungskosten für Heizung und Aufzug, Rauchwarnmelder-Prüfung, Schornsteinfeger und Gartenpflege — soweit nicht ohnehin auf Mieter umlegbar.
Sonstige laufende Kosten
Zum Beispiel Energieausweis, Bonitätsauskünfte (SCHUFA, CRIF) oder Gebühren für Vermieterportale — je nach Anlass absetzbar.
Erträge aus Zubehör & Gegenständen
Einbauküchen sind über ihre eigene Nutzungsdauer abschreibbar, nicht über die Gebäude-AfA.
Nebenkostenabrechnung
Kosten für die Erstellung durch Dienstleister oder Software sind sofort absetzbar.
Gerichtskosten & Mietstreitigkeiten
Gerichts- und Anwaltskosten sowie Auslagen im Zusammenhang mit der Vermietung sind absetzbar.
Kaufpreisaufteilung & Umschuldungskosten
Nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises ist abschreibbar — wie plausibel diese Aufteilung ausfällt, bestimmt über die Haltedauer, wie viel AfA geltend gemacht werden kann. Kosten einer Umschuldung im Zusammenhang mit der Immobilie sind absetzbar.
Sonstige Werbungskosten im Einzelfall
Alle weiteren Kosten, die in direktem Zusammenhang mit der Vermietung stehen, sind im Einzelfall absetzbar.
AfA auf Herstellungskosten
Für nachträgliche Anschaffungen, Anbauten und Aufstockungen ist eine anteilige AfA auf das Gebäude möglich. Achtung: Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten in Instandsetzung investiert, verliert den Sofortabzug — die Kosten wandern dann in die Abschreibung (anschaffungsnahe Herstellungskosten, §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
RechtsquelleDiese Übersicht erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Rechtsstand August 2026, ohne Gewähr.
Was am meisten bringt
Die meisten der 34 Punkte sind einzeln betrachtet klein. Den größten Unterschied macht bei den meisten Kapitalanlage-Objekten die Abschreibung (AfA) — und bei begünstigten Objekten eine zusätzliche Sonderabschreibung wie die Denkmal-AfA nach §7i EStG oder die Sonder-AfA Neubau nach §7b EStG. Wie stark sich das auswirkt, zeigt am besten ein echtes Rechenbeispiel statt einer allgemeinen Liste.
„Immobilien steuerlich absetzen“ — was damit tatsächlich gemeint ist
Absetzbar ist nicht die Immobilie, sondern das, was rund um ihre Vermietung anfällt: Finanzierungszinsen, die Gebäude-AfA, Verwaltung, Instandhaltung, Fahrtkosten, Steuerberatung — die 34 Positionen oben. Voraussetzung ist, dass mit dem Objekt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden; bei Eigennutzung entfällt der reguläre Werbungskostenabzug. Und der Grund und Boden ist in keinem Fall abschreibbar, nur der Gebäudeanteil.
Wie aus dem Mietüberschuss überhaupt eine Steuerzahlung wird — Überschussrechnung, Grenzsteuersatz, Sonderfälle —, steht auf Mieteinnahmen versteuern — und was Sie dagegensetzen. Und wo die 34 Positionen im Formular landen, zeigt Von der Miete zur Steuer: Anlage V Schritt für Schritt.
Anlage V: Werbungskosten vollständig eintragenWorauf Sie bei hohen Abschreibungen achten sollten
Vermietung an Angehörige — wann der Werbungskostenabzug gekürzt wird
Wer an Kinder oder Eltern günstiger als ortsüblich vermietet, verliert den vollen Abzug schneller als gedacht. §21 Abs. 2 EStG kennt drei Stufen: Ab 66 % der ortsüblichen Marktmiete gilt die Vermietung als vollständig entgeltlich, der Werbungskostenabzug bleibt ungekürzt. Zwischen 50 % und 66 % verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose — nur mit positivem Ergebnis bleibt der volle Abzug. Unter 50 % wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, und nur der entgeltliche Anteil der Werbungskosten bleibt abziehbar.
Zwei Punkte kippen die Rechnung in der Praxis: Maßgeblich ist die ortsübliche Warmmiete, nicht die Kaltmiete — und die ortsübliche Miete verändert sich. Ein Vertrag, der bei Abschluss knapp über der Grenze lag, kann Jahre später darunter liegen, ohne dass sich am Mietvertrag etwas geändert hat. Außerdem muss der Vertrag einem Fremdvergleich standhalten und tatsächlich gelebt werden: Miete regelmäßig überwiesen, Nebenkostenabrechnung erstellt, Anpassungen wie unter Fremden. Mehr dazu im Wiki: Verbilligte Miete an Angehörige.
Was diese Checkliste nicht ersetzt
Die Checkliste bietet einen Überblick über die häufigsten Werbungskosten-Positionen bei vermieteten Kapitalanlage-Immobilien, erhebt aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung; AUP Finanzservice UG ist Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach §34c GewO. Ziehen Sie für Ihre Steuererklärung einen Steuerberater hinzu (§1 StBerG).
Fragen rund um die Werbungskosten
Welche Instandhaltungskosten für ein Haus pro Jahr sind als Werbungskosten absetzbar?
Reine Erhaltungsaufwendungen sind je nach Einzelfall sofort im Jahr der Zahlung abziehbar. Zu beachten ist die Abgrenzung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage sind erst absetzbar, wenn die WEG das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt, nicht schon bei der Einzahlung.
Gibt es eine Checkliste der absetzbaren Werbungskosten für Vermieter 2026?
Ja. Alle 34 Positionen stehen vollständig auf dieser Seite, zusätzlich als PDF zum Ausdrucken und Abhaken — direkt öffnen, ohne E-Mail-Adresse und ohne Anmeldung.
Welche Werbungskosten übersehen Immobilien-Kapitalanleger am häufigsten?
Meist nicht eine große Position, sondern mehrere kleine: Kontoführungsgebühren für das separate Mietkonto, Fachliteratur und Weiterbildung, Kosten für Vermietungsanzeigen, Mitgliedsbeiträge bei Haus & Grund oder Sachverständigenkosten für Gutachten. Einzeln klein, in Summe spürbar — deshalb steht die vollständige Liste oben, nicht nur die üblichen fünf Positionen.
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Das PDF enthält dieselben 34 Positionen als achtseitige Druck- und Abhakfassung — zum Mitnehmen ins Gespräch mit dem Steuerberater. Kommt sofort per E-Mail, als Direktlink, kein Rückruf-Pingpong.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.