Ein Reel verspricht Netto-Sprünge von 5.149 € auf 6.761 € — bei gleichem Brutto, „ab 2,5k möglich“. Klingt nach einem Steuerhack, den Ihnen niemand erzählt hat. Hat Ihnen auch niemand erzählt — aus gutem Grund. Der Faktencheck dazu, Zahl für Zahl.
Nein. Es ist keine Steuerersparnis, sondern eine Verschuldungsstrategie mit Ablaufdatum, verkauft von Leuten, die an Ihrem Kaufvertrag verdienen, nicht an Ihrer Rendite. Zwar lassen sich AfA, Zinsen und Werbungskosten aus Vermietung mit dem Lohneinkommen verrechnen. Sobald die Sonderabschreibung ausläuft und die Tilgung den Zinsanteil auffrisst, kippt die Rechnung.
„Ich sag dir: 2 Immo's und du musst nie wieder Lohnsteuer zahlen.“
Wortlaut aus einem aktuell kursierenden Reel
Ja, der Mechanismus existiert: AfA, Zinsen und Werbungskosten aus Vermietung lassen sich mit dem Lohneinkommen verrechnen. Bei Sonderabschreibung (§ 7b Neubau, §§ 7h/7i Denkmal) und hohem Fremdkapitalanteil sieht das in Jahr eins beeindruckend aus. Was in der Grafik komplett fehlt:
Sobald die Sonderabschreibung ausläuft und die Tilgung den Zinsanteil auffrisst, kippt die Rechnung — und Sie zahlen nach, mit Zinseszins-Charme obendrauf.
Kein Wort zu Kaufpreis, Marktmiete, Lage. Wenn der Steuereffekt das Hauptargument ist, ist das Objekt fast immer überteuert — Sie kaufen die Vertriebsprovision, nicht die Immobilie.
Höhere Zinsen nach 10–15 Jahren, Mietausfall, Leerstand — für diese Szenarien gibt es in der bunten Netto-Grafik keine einzige Zeile.
Damit das nicht bei einer Behauptung bleibt, hier eine fiktive, aber realistische Rechnung für genau diese Zielgruppe.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Monatliche Kreditrate (beide Objekte) | 1.426 € |
| Kaltmiete beide Einheiten zusammen | 950 € |
| Monatliche Deckungslücke | −476 € |
| Anteil am Nettoeinkommen | 19 % |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Jahr 11: Läuft die Zinsbindung aus und die Anschlussfinanzierung erfolgt zu einem realistischen Zins von 5,5 % statt 3,9 %, steigt die Rate auf rund 1.508 €. Die Deckungslücke wächst auf 558 € — über 22 % des Nettoeinkommens. Die Sonderabschreibung ist zu diesem Zeitpunkt längst ausgelaufen, der Steuervorteil liegt praktisch bei null.
Das ist die Lücke vor Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Leerstandsrisiko und ohne jeden Puffer für unvorhergesehene Ausgaben. Und sie trifft ausgerechnet bei niedrigerem Einkommen härter: Der Grenzsteuersatz ist geringer, der Steuerhebel wirkt schwächer — während das Kreditrisiko exakt gleich hoch bleibt. Das Verhältnis von Nutzen zu Risiko verschlechtert sich mit sinkendem Einkommen. Das Gegenteil von dem, was das Reel suggeriert.
Steuerliche Verlustverrechnung ist ein legitimes Werkzeug — bei der richtigen Immobilie, mit der richtigen Reihenfolge der Prüfung. Als Verkaufsargument Nummer eins in einem 30-Sekunden-Reel ist sie ein Warnsignal, kein Geschenk.
Ja, der Mechanismus existiert: AfA, Zinsen und Werbungskosten aus Vermietung lassen sich mit dem Lohneinkommen verrechnen. Bei Sonderabschreibung (§ 7b Neubau, §§ 7h/7i Denkmal) und hohem Fremdkapitalanteil sieht das in Jahr eins beeindruckend aus.
Jahr 11: Läuft die Zinsbindung aus und die Anschlussfinanzierung erfolgt zu einem realistischen Zins von 5,5 % statt 3,9 %, steigt die Rate auf rund 1.508 €. Die Deckungslücke wächst auf 558 € — über 22 % des Nettoeinkommens. Die Sonderabschreibung ist zu diesem Zeitpunkt längst ausgelaufen, der Steuervorteil liegt praktisch bei null.
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Dieser rechnet weiter: Cashflow (Cash-Flow) vor und nach Steuer, Eigenkapitalrendite, IRR-Schätzung, Break-Even-Jahr, für Denkmal, QNG und Neubau §7b.
Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.