"Nie wieder Lohnsteuer"? Der Trick, mit dem Social-Media-"Berater" eure Altersvorsorge ruinieren
Ein Reel verspricht Netto-Sprünge von 5.149 € auf 6.761 € — bei gleichem Brutto, "ab 2,5k möglich". Klingt nach einem Steuerhack, den euch niemand erzählt hat. Hat euch auch niemand erzählt. Aus gutem Grund.
Information
"Ich sag dir: 2 Immo's und du musst nie wieder Lohnsteuer zahlen."
Wortlaut aus einem aktuell kursierenden Reel
Es ist keine Steuerersparnis. Es ist eine Verschuldungsstrategie mit Ablaufdatum — verkauft von Leuten, die an eurem Kaufvertrag verdienen, nicht an eurer Rendite.
Die Rechnung, die im Video nicht vorkommt
Ja, der Mechanismus existiert: AfA, Zinsen und Werbungskosten aus Vermietung lassen sich mit dem Lohneinkommen verrechnen. Bei Sonderabschreibung (§ 7b Neubau, §§ 7h/7i Denkmal) und hohem Fremdkapitalanteil sieht das in Jahr eins beeindruckend aus. Was in der Grafik komplett fehlt:
Geliehene Steuer, keine geschenkte
Sobald die Sonderabschreibung ausläuft und die Tilgung den Zinsanteil auffrisst, kippt die Rechnung — und ihr zahlt nach, mit Zinseszins-Charme obendrauf.
Das Objekt ist zweitrangig
Kein Wort zu Kaufpreis, Marktmiete, Lage. Wenn der Steuereffekt das Hauptargument ist, ist das Objekt fast immer überteuert — ihr kauft die Vertriebsprovision, nicht die Immobilie.
Die Anschlussfinanzierung fehlt
Höhere Zinsen nach 10–15 Jahren, Mietausfall, Leerstand — für diese Szenarien gibt es in der bunten Netto-Grafik keine einzige Zeile.
Was "ab 2,5k möglich" konkret bedeutet
Damit das nicht bei einer Behauptung bleibt, hier eine fiktive, aber realistische Rechnung für genau diese Zielgruppe.
2.500 € netto, zwei Neubauwohnungen
- Monatliche Kreditrate (beide Objekte)1.426 €
- Kaltmiete beide Einheiten zusammen950 €
- Monatliche Deckungslücke−476 €
- Anteil am Nettoeinkommen19 %
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Jahr 11: Läuft die Zinsbindung aus und die Anschlussfinanzierung erfolgt zu einem realistischen Zins von 5,5 % statt 3,9 %, steigt die Rate auf rund 1.508 €. Die Deckungslücke wächst auf 558 € — über 22 % des Nettoeinkommens. Die Sonderabschreibung ist zu diesem Zeitpunkt längst ausgelaufen, der Steuervorteil liegt praktisch bei null.
Das ist die Lücke vor Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Leerstandsrisiko und ohne jeden Puffer für unvorhergesehene Ausgaben. Und sie trifft ausgerechnet bei niedrigerem Einkommen härter: Der Grenzsteuersatz ist geringer, der Steuerhebel wirkt schwächer — während das Kreditrisiko exakt gleich hoch bleibt. Das Verhältnis von Nutzen zu Risiko verschlechtert sich mit sinkendem Einkommen. Das Gegenteil von dem, was das Reel suggeriert.
So gehört es gerechnet
- Trägt sich das Objekt ohne Steuereffekt? Wenn nicht, ist es kein Investment, sondern eine Wette auf euer aktuelles Grenzsteuersatz-Level.
- Wie sieht die Rechnung ab Jahr 8, 10, 15 aus — nach Auslaufen der Sonderabschreibung und bei realistischer Anschlusszins-Annahme?
- Wer verdient an dem Deal, und wie viel? Wenn diese Frage nicht sofort und transparent beantwortet wird, ist die Antwort meistens: zu viel, und auf eure Kosten.
Steuerliche Verlustverrechnung ist ein legitimes Werkzeug — bei der richtigen Immobilie, mit der richtigen Reihenfolge der Prüfung. Als Verkaufsargument Nummer eins in einem 30-Sekunden-Reel ist sie ein Warnsignal, kein Geschenk.
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