Kapitalanlage Mai 2026: Zinsen von 3,65–4,3 %, Mieten +5–7 % und Bruttomiete berechnen
Aktuelle Zinslage, Mietmarktdaten und die Denkmal-AfA-Rechnung im Vergleich. Was ist eine gute Mietrendite, wenn die Bauzinsen bei 3,65 bis 4,3 % liegen? Stand 23. Mai 2026.
Lohnt sich eine Kapitalanlage 2026 bei Bauzinsen von 3,65–4,3 %?
Das entscheidet die Steuerseite: Bauzinsen für 10-jährige Darlehen liegen aktuell zwischen 3,65 und 4,3 %, je nach Bonität und Beleihungsauslauf, und Mieten in den deutschen Metropolen steigen um 5–7 % pro Jahr. Für Denkmalanlagen mit Steuerhebel gilt: ja, wenn der Grenzsteuersatz 42 % oder höher ist. Unsere aktuellen Zinsen finden Sie bei Perini Finance & Property unter Bauzinsen aktuell.
Wo steht der Markt 2026?
Bauzinsen für 10-jährige Darlehen bewegen sich aktuell zwischen 3,65 und 4,3 % — je nach Bonität und Beleihungsauslauf. Gleichzeitig steigen Mieten in den deutschen Metropolen um 5–7 % pro Jahr. Das hat strukturelle Gründe: Neubau ist wegen hoher Kosten und Zinsen fast zum Erliegen gekommen, Nachfrage steigt weiter. Wer rechnet, sieht: Die Steuerseite entscheidet, ob sich Kapitalanlage 2026 lohnt.
Häufige Fragen
Faustregel für die Rücklagen beim Haus: Wie viel Instandhaltungsrücklage gehört in die Mietrendite?
Die Instandhaltungsrücklage zählt zu den nicht umlagefähigen Kosten, die von der Bruttomietrendite abgezogen werden, zusammen mit Verwaltung und Leerstandsrisiko. Als Faustregel liegt die Nettomietrendite etwa 1 bis 1,5 % unter der Bruttomietrendite.
Wie lässt sich die Bruttomiete berechnen?
Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht davon die nicht umlagefähigen Kosten ab, also Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Leerstandsrisiko.
Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie 2026 bei 4 % Zinsen?
Für Denkmalanlagen mit Steuerhebel: ja, wenn der Grenzsteuersatz 42 % oder höher ist. Ohne Steuerhebel: nur in Standorten mit hoher Mietrendite und klarer Wertsteigerungsperspektive. Wir rechnen Ihr konkretes Objekt kostenlos durch.
Werden Bauzinsen 2026 noch sinken?
Laut einer Experteneinschätzung liegt der mittelfristige Zinskorridor bei 3,1–3,7 % für 10-jährige Darlehen. Kurzfristig eher leicht steigend. Auf deutliche Senkungen zu warten ist eine Spekulation — der Mietmarkt profitiert derweil weiter.
Warum steigen Mieten so stark?
Struktureller Wohnungsmangel: Neubau ist wegen hoher Kosten und Zinsen fast zum Erliegen gekommen. Gleichzeitig steigt die Nachfrage durch Urbanisierung und Menschen, die wegen der Zinsen nicht kaufen können. Das ist kein Zyklus — das ist ein strukturelles Problem, das Jahre anhält.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis. Nettomietrendite: nach Abzug nicht umlagefähiger Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Leerstandsrisiko). Faustregel: Nettomietrendite ist ca. 1–1,5 % unter der Bruttomietrendite.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.