Marktanalyse · 23. Mai 2026

Bauzinsen 3,65–4,3 %, Mieten +5–7 % — lohnt sich Kapitalanlage 2026?

Aktuelle Zinslage, Mietmarktdaten und die Denkmal-AfA-Rechnung im Vergleich. Stand 23. Mai 2026.

Marktanalyse · Mai 2026

Wo der Markt 2026 steht

Bauzinsen für 10-jährige Darlehen bewegen sich aktuell zwischen 3,65 und 4,3 % — je nach Bonität und Beleihungsauslauf. Gleichzeitig steigen Mieten in den deutschen Metropolen um 5–7 % pro Jahr. Das hat strukturelle Gründe: Neubau ist wegen hoher Kosten und Zinsen fast zum Erliegen gekommen, Nachfrage steigt weiter. Wer rechnet, sieht: die Steuerseite entscheidet, ob sich Kapitalanlage 2026 lohnt.

3,65–4,3 %Bauzinsen 10 J.

+5–7 %Mietanstieg Metropolen

3,1–3,7 %Korridor Dr. Klein

42 %+Steuersatz nötig

FAQ zu diesem Artikel

Häufige Fragen

Lohnt sich Kapitalanlage-Immobilie 2026 bei 4 % Zinsen?

Für Denkmalanlagen mit Steuerhebel: ja, wenn der Grenzsteuersatz 42 % oder höher ist. Ohne Steuerhebel: nur in Standorten mit hoher Mietrendite und klarer Wertsteigerungsperspektive. Ich rechne Ihr konkretes Objekt kostenlos durch.

Werden Bauzinsen 2026 noch sinken?

Laut Dr.-Klein-Expertenrat mittelfristiger Zinskorridor 3,1–3,7 % für 10-jährige Darlehen. Kurzfristig eher leicht steigend. Auf deutliche Senkungen zu warten ist eine Spekulation — der Mietmarkt profitiert derweil weiter.

Warum steigen Mieten so stark?

Struktureller Wohnungsmangel: Neubau ist wegen hoher Kosten und Zinsen fast zum Erliegen gekommen. Gleichzeitig steigt die Nachfrage durch Urbanisierung und Menschen, die wegen der Zinsen nicht kaufen können. Das ist kein Zyklus — das ist ein strukturelles Problem, das Jahre anhält.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis. Nettomietrendite: nach Abzug nicht umlagefähiger Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Leerstandsrisiko). Faustregel: Nettomietrendite ist ca. 1–1,5 % unter der Bruttomietrendite.