Wer für eine Immobilie Cashflow berechnen will, braucht sechs Zahlen. Die Cashflow Immobilie berechnen Formel ist kurz, ihre Reihenfolge entscheidend: Kaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftung − Instandhaltungsreserve − Leerstandsreserve − Kapitaldienst = Cashflow vor Steuer. Erst danach kommt die Steuer: Cashflow vor Steuer + Steuerwirkung aus AfA und Zinsabzug = Cashflow nach Steuer. Wer die Steuerersparnis vorzieht und in die erste Zeile schreibt, rechnet sich das Ergebnis schön — genau das passiert in vielen Verkaufsunterlagen.
Negativer Cashflow Immobilie Steuer: wann das Minus vor Steuer in Ordnung ist: Ein negativer Cashflow Immobilie ist dabei nicht automatisch ein Fehler, sondern bei Modellen mit hoher Abschreibung der Regelfall: Vor Steuer liegt das Ergebnis im Minus, nach Steuer im Plus.
Beim Thema negativer Cashflow Immobilie Steuer gilt allerdings ein Vorbehalt, der selten genannt wird — die Steuerwirkung hängt an Ihrem Grenzsteuersatz und damit an einem Einkommen, das sich ändern kann. Ein Modell, dessen Rate nur mit der Steuerersparnis zu bedienen ist, hängt an einer Größe, die weder Verkäufer noch Käufer festschreiben können. Trägt der Cashflow vor Steuer die Rate nicht, muss die Differenz aus verfügbarem Einkommen kommen — nicht aus dem Steuerbescheid.
Die häufig vergessenen Kostenpositionen
Kosten, die den Cashflow drücken (Wird oft vergessen): Grundsteuer (Vermieter, wenn nicht umgelegt) · nicht umlagefähige Nebenkosten (Hausverwaltung, Versicherung) · Instandhaltungsrücklage der WEG (Sonderumlagen!) · eigene Instandhaltungsreserve (1 % Kaufpreis/Jahr) · Steuerberatungskosten (Pflicht bei AfA-Nutzung) · Leerstand bei Mieterwechsel (1–3 Monate realistisch).
Was steuerlich gegenrechnet (Verbessert den Cashflow): Zinsen vollständig als Werbungskosten absetzbar · AfA reduziert steuerliches Einkommen stark · Hausgeld teilweise als Werbungskosten absetzbar · Reparaturen und Instandhaltung absetzbar · Erhaltungsaufwand sofort absetzbar (gegenüber Herstellungskosten).
Cashflow interaktiv durchrechnen:Zum Anlagerechner — Cashflow, IRR & AfA
Lieber offline rechnen? Der Cashflow-Rechner als Excel führt dieselbe Rechnung in drei Tabellenblättern — ohne E-Mail-Adresse, ohne Anmeldung.
Vor dem Cashflow steht die Renditekennzahl, hinter ihm die Steuer. Beides jeweils auf einer eigenen Seite: Bruttomietrendite und Nettomietrendite im Vergleich und Mieteinnahmen richtig versteuern: die 34 Werbungskosten-Positionen.
