Rechner und Checklisten für die Immobilien-Kapitalanlage
Vier Rechner und fünf Dokumente — alles, was Sie hier abrufen können, an einer Stelle. Mit einer Zeile dazu, was jedes Werkzeug leistet. Jedes Dokument lässt sich direkt öffnen; das Formular schickt es Ihnen zusätzlich per Mail zu.
Was den Wert erklärt, steht sichtbar auf der Seite
Die Rechner laufen ohne Anmeldung. Bei den Dokumenten steht der Inhalt jeweils auf der zugehörigen Seite — die vollständige Werbungskosten-Liste, die Objekt- und Finanzierungsdaten der Musterberechnung, die Prüfpunkte zur Abschreibung. Und die Datei selbst steht ebenfalls offen: Jede der fünf lässt sich unten direkt öffnen, ohne Formular und ohne E-Mail-Adresse. Das Formular ist der bequemere Weg, wenn Sie die Links in Ihrem Postfach behalten wollen — es ist keine Schranke.
Vier Rechner, die direkt im Browser laufen
Keine Anmeldung, keine E-Mail-Adresse, kein Rückruf. Sie geben Ihre Zahlen ein und sehen das Ergebnis.
Cashflow-Rechner
Rechnet eine Kapitalanlage-Immobilie mit Ihren eigenen Zahlen durch: Cashflow vor und nach Steuer, Eigenkapitalrendite, eine vereinfachte IRR-Schätzung und das Break-Even-Jahr — für Denkmal (§7i), QNG-Neubau (§7b) und Bestand. Die Abschreibung ist mit eingerechnet.
Zugang: Ohne Anmeldung, direkt im Browser.
Cashflow-Rechner →Steuerrechner Grenzsteuersatz 2026
Bevor Sie eine Kapitalanlage rechnen, brauchen Sie Ihren Grenzsteuersatz — er entscheidet, wie stark eine Abschreibung bei Ihnen überhaupt wirkt. Der Rechner liefert Einkommensteuer, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer sowie Durchschnitts- und Grenzsteuersatz nach §32a EStG, für Single- und Splittingtarif.
Zugang: Ohne Anmeldung, direkt im Browser.
Steuerrechner Grenzsteuersatz 2026 →Mietrendite-Rechner
Die Renditekennzahl allein, ohne Finanzierung und Steuer: Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor — mit den Kaufnebenkosten des jeweiligen Bundeslands, weil die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 % den Unterschied macht.
Zugang: Ohne Anmeldung, direkt im Browser.
Mietrendite-Rechner →AfA-Rechner und Excel-Investitionsrechner
Zwei Dinge auf einer Seite: der AfA-Rechner ermittelt direkt im Browser Abschreibung und Steuerersparnis für Denkmal (§7i), QNG (§7b) und Bestand. Der Excel-Investitionsrechner zum Herunterladen rechnet dieselbe Abschreibung im Zusammenhang mit Finanzierung, Miete, Bewirtschaftung und Verkauf — bis zu 30 Jahre, und er bleibt bei Ihnen.
Zugang: Rechner ohne Anmeldung. Die Excel-Datei steht unten als Direktlink und kommt auf Wunsch zusätzlich per Mail.
AfA-Rechner und Excel-Investitionsrechner →Fünf Dokumente zum Behalten
Jedes Dokument gehört zu einer Seite, die ihren Inhalt vollständig zeigt. Die Datei ist die Fassung, die Sie ausdrucken, abhaken oder Ihrem Steuerberater vorlegen können — und sie lässt sich hier ohne Umweg öffnen.
Hinweise zu hoher Abschreibung
Die zwei Wege zur höheren Abschreibung — Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau nach §7b EStG und kürzere Restnutzungsdauer nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG — mit ihrer Abgrenzung, den jeweils nötigen Nachweisen und vier Warnzeichen vor der Unterschrift. Dazu zwölf Fragen an den Anbieter mit Feld für das Datum, an dem Sie das jeweilige Dokument bekommen haben.
Zugang: Vollständig auf der Seite. Das PDF ist die Druckfassung zum Mitnehmen — direkt zu öffnen oder per Mail anzufordern.
Denkmal-AfA und Sonderabschreibung Neubau — Hinweise (PDF, 3 Seiten)
Zur Seite: Worauf Sie bei hohen Abschreibungen achten sollten →34 Werbungskosten bei Vermietung
Alle 34 absetzbaren Positionen für vermietete Kapitalanlage-Immobilien, jede mit dem Satz, der erklärt, worauf es ankommt — von Finanzierungszinsen und AfA über Verwaltung und Instandhaltung bis zu Fahrtkosten und Telefon-Pauschale. Im PDF hat jede Position zusätzlich eine Betragsspalte und ein Belegkästchen.
Zugang: Alle 34 stehen auf der Seite. Das PDF ist die fünfseitige Druck- und Abhakfassung — direkt zu öffnen oder per Mail anzufordern.
Werbungskosten Vermietung 2026 — Checkliste zum Ausfüllen (PDF, 5 Seiten)
Zur Seite: alle 34 Werbungskosten im Volltext →Excel-Investitionsrechner
Rechnet die Abschreibung im Zusammenhang mit Finanzierung, Miete, Bewirtschaftung und Verkauf — bis zu 30 Jahre, mit Cashflow nach Steuer, Equity-IRR und Verkaufsbetrachtung. Vier Abschreibungswege per Auswahlfeld. Die Datei bleibt bei Ihnen, Sie rechnen mit Ihren eigenen Zahlen weiter.
Zugang: Der AfA-Rechner auf der Seite läuft ohne Anmeldung. Die Excel-Datei lässt sich direkt herunterladen oder per Mail anfordern.
AfA-Rechner Immobilien als Excel-Investitionsrechner (Excel, 2 Tabellenblätter)
Zur Seite: AfA-Rechner im Browser →Musterberechnung Magdeburg, QNG-Neubau
Eine Beispielwohnung mit 49,56 m² in Magdeburg, vollständig durchgerechnet mit pauschalem Spitzensteuersatz von 42 %: Objektdaten, Nebenkosten, Wohnungs- und Mietannahmen, Finanzierungsbedarf und Termine. Im PDF zusätzlich die Detailjahre 1 bis 3, die Zehnjahresübersicht und ein Anlage-V-Muster.
Zugang: Objekt- und Finanzierungsdaten stehen auf der Seite. Die acht PDF-Seiten sind direkt zu öffnen oder per Mail anzufordern.
Musterberechnung Kapitalanlage Magdeburg, QNG-Neubau (PDF, 8 Seiten)
Zur Seite: Objekt- und Finanzierungsdaten der Musterberechnung →Zweite Finanzierungsvariante: 95 % des Gesamtaufwands
Dasselbe Objekt, andere Finanzierung: 95 % des Gesamtaufwands über die Bank, entsprechend weniger Eigenkapital, dafür 4,10 % Sollzins. Alle übrigen Annahmen entsprechen der ersten Variante — die beiden Fassungen nebeneinander zeigen, was die Eigenkapitalquote am Ergebnis ändert.
Zugang: Die Variante gehört zur selben Musterberechnung und ist direkt zu öffnen oder per Mail anzufordern.
Musterberechnung mit 95-%-Finanzierung, Magdeburg (PDF, 8 Seiten)
Zur Seite: beide Finanzierungsvarianten anfordern →In welcher Reihenfolge das sinnvoll ist
Kennen Sie Ihren Grenzsteuersatz nicht, fangen Sie damit an — ohne ihn lässt sich die Wirkung einer Abschreibung nicht beziffern. Danach der Cashflow-Rechner für die Größenordnung eines konkreten Objekts. Die Musterberechnung zeigt anschließend, wie eine vollständig aufgeschlüsselte Rechnung aussieht, und die Hinweise zur Abschreibung sagen Ihnen, was Sie sich vor der Unterschrift zeigen lassen sollten. Die Werbungskosten-Checkliste kommt zum Schluss — sie ist das Werkzeug für die Steuererklärung, nicht für die Kaufentscheidung.
Ihr Grenzsteuersatz 2026 in der Tabelle
Und wenn das Jahr vorbei ist: Was in die Anlage V gehört — dieselben Positionen, nur an ihrem Platz im Formular.
Wenn die Zahlen stehen, aber die Einordnung fehlt
Rechner liefern Größenordnungen. Ob ein konkretes Objekt trägt, entscheidet sich an Lage, Substanz, Mietkalkulation und den Nachweisen — nicht an einer Rendite im Rechenblatt. Das gehe ich mit Ihnen durch. Persönlich tätig seit 1992, bundesweit.
Was diese Werkzeuge nicht ersetzen
Alle Rechner arbeiten mit den Zahlen und Annahmen, die Sie eingeben, und liefern unverbindliche Größenordnungen. Sie sind keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung; die verbindliche steuerliche Beurteilung obliegt Ihrem Steuerberater (§1 StBerG). AUP Finanzservice UG ist Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach §34c GewO. Alle Angaben ohne Gewähr.
Fragen zu den Rechnern und Checklisten
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Womit fange ich an?
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