Sonderabschreibung §7b EStG (Sonder-AfA)

Rechenbeispiel: was 20 % Sonderabschreibung nach §7b EStG konkret bedeuten

Der Deckel macht die Rechnung überschaubar. Für eine neu errichtete Mietwohnung mit 60 m² Wohnfläche ist die begünstigte Bemessungsgrundlage auf 4.000 €/m² gedeckelt, also auf 240.000 € — unabhängig davon, ob der Kaufpreis darüber liegt. 5 % davon sind 12.000 € Sonderabschreibung pro Jahr, über vier Jahre 48.000 €, und zwar zusätzlich zur regulären AfA nach §7 Abs. 4 oder Abs. 5a EStG.

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das einer Steuerwirkung von rund 5.040 € im Jahr und rund 20.160 € über die vier Jahre — allein aus der Sonderabschreibung, ohne die lineare oder degressive AfA und ohne den Zinsabzug. Bei 32 % Grenzsteuersatz wären es rund 3.840 € im Jahr. Die Größenordnung hängt also nicht am Objekt allein, sondern mindestens ebenso stark an der eigenen Steuerlast. Modellrechnung ohne Gewähr, keine Steuerberatung.

Die zweite Grenze wirkt anders und wird deshalb häufiger übersehen: Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über 5.200 €/m², bei 60 m² also über 312.000 €, entfällt die Förderung vollständig — nicht anteilig, nicht gekürzt, sondern ganz. Zwischen 4.000 € und 5.200 €/m² bleibt die Sonder-AfA erhalten, wird aber nur auf die gedeckelten 4.000 €/m² berechnet. Ein Objekt knapp über der Baukostengrenze kann damit steuerlich schlechter dastehen als ein günstigeres, obwohl es teurer war.

Die Voraussetzungen in Kurzform

Neu geschaffener Wohnraum, Herstellung oder Erwerb im Jahr der Fertigstellung, entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken über mindestens zehn Jahre, Einhaltung beider Kostengrenzen, und ein Bauantrag beziehungsweise eine Bauanzeige innerhalb des begünstigten Zeitraums. Für Bauanträge ab 2023 setzt der §7b-Pfad in der Regel zusätzlich den Standard Effizienzhaus 40 mit QNG voraus; die Sonder-AfA ohne QNG-Premium betrifft vor allem die älteren Jahrgänge 2019 bis 2021. Fällt eine dieser Voraussetzungen weg, fällt die Abschreibung weg — und zwar rückwirkend für alle bereits begünstigten Jahre.

Wann sie wieder rückgängig gemacht wird

Wird die Wohnung innerhalb der ersten zehn Jahre nicht durchgehend entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet — etwa weil sie selbst genutzt oder als Ferienwohnung vermietet wird — oder innerhalb von zehn Jahren steuerfrei veräußert, macht das Finanzamt die bereits gewährte Sonder-AfA vollständig rückgängig. Das unterstreicht, warum die Vermietungspflicht kein Nebensatz, sondern eine zentrale Bedingung der Förderung ist.

Abgrenzung: Sonderabschreibung, degressive Abschreibung und Denkmal-AfA

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG tritt zusätzlich neben die reguläre Abschreibung und betrifft ausschließlich neu geschaffenen Mietwohnraum unter engen Bau- und Kostengrenzen. Die degressive Abschreibung ersetzt dagegen die lineare und wird vom jeweiligen Restwert berechnet. Die Denkmal-AfA betrifft Sanierungsaufwand an Bestand. Kombinierbar sind sie nur teilweise und nicht beliebig — insbesondere schließen sich degressive Abschreibung und Sonderabschreibung nicht grundsätzlich aus, wohl aber greifen jeweils eigene Voraussetzungen. Welche Kombination im Einzelfall trägt, ist eine steuerliche Frage und keine Frage des Prospekts.

Wo es in der Praxis kippt: die Nutzungsbindung läuft nach dem Abzug weiter

Die Begünstigung setzt voraus, dass die Wohnung über einen mehrjährigen Zeitraum tatsächlich der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient. Wird sie in dieser Zeit selbst genutzt, an Angehörige verbilligt überlassen oder als Ferienwohnung vermietet, entfällt die Sonderabschreibung rückwirkend — und zwar vollständig, nicht anteilig. Die Steuerbescheide der betroffenen Jahre werden geändert, mit Nachzahlungszinsen. Der zweite Punkt: Auch ein Verkauf innerhalb der Bindungsfrist kann die Rückabwicklung auslösen, wenn die Nutzung dadurch endet. Wer einen früheren Exit für möglich hält, sollte diese Frist kennen, bevor er die Steuerersparnis in die Rechnung stellt.

Was die Sonder-AfA nicht ist: kein Zuschuss, sondern ein Vorzieheffekt

Die Sonderabschreibung erhöht nicht die insgesamt abschreibbare Summe. Abgeschrieben werden kann immer nur der Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, ein Euro davon nur einmal. §7b EStG zieht diesen Betrag lediglich zeitlich nach vorn: Was in den ersten vier Jahren zusätzlich abgesetzt wird, fehlt in den späteren Jahren der regulären AfA.

Wirtschaftlich ist das trotzdem wertvoll — aber aus einem anderen Grund, als die Prospekte nahelegen. Der Vorteil ist ein Zins- und Progressionsvorteil: Geld, das heute nicht ans Finanzamt fließt, steht heute zur Tilgung oder Anlage zur Verfügung, und ein hoher Abzug wirkt in Jahren mit hohem Einkommen stärker als in Jahren mit niedrigem. Umgekehrt heißt das: Wer in Jahr 6 mit steigender Miete, sinkender AfA und unverändertem Einkommen rechnet, sollte die Steuernachzahlung dieses Jahres schon in Jahr 1 kennen.

Für die Anlageentscheidung folgt daraus dieselbe Reihenfolge wie bei jedem Steuermodell: Erst muss der Cashflow ohne die Sonderabschreibung tragfähig sein, dann verbessert sie das Ergebnis. Wer die Steuerersparnis zur Bedienung der Rate einplant, gerät bei jeder Änderung der eigenen Einkommenslage in Schwierigkeiten — und bei einem Wegfall der Nutzungsvoraussetzung gleich doppelt, weil dann Rückabwicklung und Nachzahlungszinsen auf denselben Zeitpunkt fallen.