Sonderabschreibung §7b EStG (Sonder-AfA)
Die Sonder-AfA nach §7b EStG kommt zur regulären linearen AfA obendrauf: bis zu 5 % jährlich über vier Jahre, insgesamt bis zu 20 % der begünstigten Kosten — ein kräftiger Vorzieheffekt für neu geschaffenen Mietwohnraum.
Wie die 20 % zustande kommen
Wer eine neue Mietwohnung herstellt oder im Jahr der Fertigstellung erwirbt und mindestens zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet, darf im Jahr der Anschaffung/Herstellung und den drei folgenden Jahren jeweils bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage zusätzlich zur regulären AfA nach §7 Abs. 4 oder 5a EStG abschreiben — macht über vier Jahre bis zu 20 % zusätzlich zur normalen Abschreibung.
Die Deckelung, die viele übersehen
Die Sonder-AfA gilt nicht auf den vollen Kaufpreis, sondern nur bis zu einer gedeckelten Bemessungsgrundlage von 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche — bei einem teureren Objekt bleibt der übersteigende Teil außen vor. Zusätzlich gilt eine Baukostenobergrenze von 5.200 € pro Quadratmeter: Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten darüber, entfällt die Förderung komplett, nicht nur anteilig (siehe §7b-Kriterien).
Wann sie wieder rückgängig gemacht wird
Wird die Wohnung innerhalb der ersten zehn Jahre nicht durchgehend entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet — etwa weil sie selbst genutzt oder als Ferienwohnung vermietet wird — oder innerhalb von zehn Jahren steuerfrei veräußert, macht das Finanzamt die bereits gewährte Sonder-AfA vollständig rückgängig. Das unterstreicht, warum die Vermietungspflicht kein Nebensatz, sondern eine zentrale Bedingung der Förderung ist.
Verwandte Begriffe
Sonderabschreibung §7b: Voraussetzungen (Kriterien)
Eckwerte der Sonder-AfA §7b: eine je Quadratmeter gedeckelte Bemessungsgrundlage sowie eine Baukostenobergrenze (Beträge gesetzlich festgelegt und periodisch angepasst), 10 Jahre Vermietungspflicht und ein Bauantrag innerhalb des befristeten Förderzeitfensters. Die jeweils geltenden Grenzen prüft Ihr Steuerberater.
Lineare AfA
Die lineare AfA ist die reguläre, gleichmäßige jährliche Gebäudeabschreibung über die Nutzungsdauer.
Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude)
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreibbar — der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Der Gesamtkaufpreis muss deshalb auf Gebäude und Boden aufgeteilt werden; diese Aufteilung bestimmt die Bemessungsgrundlage der AfA.
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