Denkmal-AfA (§7i EStG)
Die Denkmal-AfA 7i nach §7i EStG erlaubt 9 % über acht Jahre, dann 7 % über vier Jahre, also 100 % des Sanierungsanteils in zwölf Jahren. Fehlt eine der drei Bedingungen (vorherige Genehmigung, saubere Trennung des Sanierungsanteils im Kaufvertrag, Bescheinigung nach §7i Abs. 2 EStG), erkennt das Finanzamt die erhöhte AfA nicht an. Für Modernisierungen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gilt dagegen §7h EStG.
Wie funktioniert die Denkmal-AfA für den Sanierungsanteil einer denkmalgeschützten Immobilie?
Die Denkmal-AfA erlaubt es, den Sanierungsanteil einer denkmalgeschützten Immobilie vollständig abzuschreiben: 9 % pro Jahr über acht Jahre, danach 7 % über vier Jahre, zusammen 100 % des Sanierungsanteils in zwölf Jahren. Abgeschrieben wird ausschließlich der Sanierungsanteil, nicht der Grundstücks- oder Altbausubstanz-Anteil.
Abgrenzung zur Eigennutzung
Bei einem Sanierungsanteil von 150.000 € und einem Grenzsteuersatz von 42 % ergibt das über die zwölf Jahre eine Steuerersparnis von rund 63.000 € — konzentriert in den ersten acht Jahren, in denen der jährliche Abschreibungsbetrag am höchsten ist. Die drei Bedingungen für die Anerkennung. Erstens genehmigt die Denkmalschutzbehörde die Sanierungsmaßnahme schriftlich, bevor die Arbeiten beginnen — eine nachträgliche Genehmigung reicht nicht.
Zweitens trennt der notarielle Kaufvertrag den Sanierungsanteil sauber vom übrigen Kaufpreis. Drittens liegt nach Abschluss der Sanierung die Bescheinigung nach §7i Abs. 2 EStG vor (siehe Denkmal-Bescheinigung). Fehlt eine dieser drei Bedingungen, erkennt das Finanzamt die erhöhte AfA nicht an — das ist der häufigste und teuerste Fehler bei Denkmalimmobilien.
Wer eine Denkmalimmobilie selbst bewohnt statt sie zu vermieten, schreibt nicht nach §7i, sondern nach §10f EStG ab — dort gelten 90 % über zehn Jahre, als Sonderausgabe statt Werbungskosten, mit anderen Nachweispflichten. Der Sonderausgabenabzug nach §10f setzt ebenfalls die vorherige Genehmigung und die Bescheinigung voraus, ist aber kein Ersatz für die hier beschriebene Vermieter-AfA.
Abgrenzung: § 7i, § 7h und die normale Gebäudeabschreibung
Drei Vorschriften, die nebeneinander laufen und nicht dasselbe begünstigen.
Die lineare Abschreibung betrifft die Anschaffungskosten des Gebäudes selbst und läuft unabhängig weiter. § 7i EStG begünstigt Sanierungsaufwendungen an einem Baudenkmal, bescheinigt von der Denkmalbehörde. § 7h EStG begünstigt Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder Entwicklungsbereichen, bescheinigt von der Gemeinde. Ein Objekt kann unter § 7h fallen, ohne Denkmal zu sein — und umgekehrt. Der Kaufpreisanteil für den Altbaubestand wird in keinem Fall erhöht abgeschrieben, sondern immer nur linear.
Wo es in der Praxis kippt: die Bescheinigung ist Grundlagenbescheid, aber nicht alles
Die Bescheinigung der Denkmalbehörde bindet das Finanzamt hinsichtlich der denkmalrechtlichen Fragen — welche Maßnahmen erforderlich waren und in welcher Höhe.
Sie bindet es nicht bei den steuerlichen Fragen: ob überhaupt Einkünfteerzielungsabsicht besteht, ob die Aufwendungen dem Steuerpflichtigen zuzurechnen sind und ob Anschaffungs- statt Sanierungskosten vorliegen. Beides wird getrennt geprüft, und beide Prüfungen können unabhängig voneinander scheitern. Der zweite Punkt: Bei einem Erwerb vom Bauträger sind nur die nach dem Kaufvertrag durchgeführten Arbeiten begünstigt. Was der Bauträger vor der Beurkundung saniert hat, gehört zu den Anschaffungskosten — unabhängig davon, wie der Vertrag es ausweist.
Denkmal-AfA-Rechner: Steuerersparnis über zwölf Jahre
Bei einem Sanierungsanteil von 150.000 € und einem Grenzsteuersatz von 42 % nennt die Seite über zwölf Jahre eine Steuerersparnis von rund 63.000 €.
Sie konzentriert sich auf die ersten acht Jahre, weil dort der jährliche Abschreibungsbetrag am höchsten ist. Den eigenen Grenzsteuersatz können Sie über den Steuerrechner der Seite selbst ermitteln.
§7i EStG Beispiel: 150.000 € Sanierungsanteil bei 42 % Grenzsteuersatz
Bei 150.000 € Sanierungsanteil und 42 % Grenzsteuersatz ergibt §7i EStG über zwölf Jahre eine Steuerersparnis von rund 63.000 €.
Abgeschrieben wird ausschließlich der Sanierungsanteil: 9 % pro Jahr über acht Jahre, danach 7 % über vier Jahre. Grundstücks- und Altbausubstanz-Anteil sind nicht begünstigt.
Denkmalimmobilie →
Immobilie unter Denkmalschutz; der Sanierungsanteil ist nach §7i erhöht abschreibbar.
Steuerlich attraktiv bei hohem Grenzsteuersatz.
Denkmal-Bescheinigung & begünstigte Kosten (§7i Abs. 2 EStG) →
Die erhöhte Denkmal-Abschreibung nach §7i EStG greift nur für die Sanierungs- bzw. Herstellungskosten, die zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich sind.
Wer die Spielregeln kennt (Bescheinigung, Vorabstimmung), sichert den steuerlichen Vorteil ab.
Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude) →
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreibbar; der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab.
Eine durchdachte Aufteilung hebt die abschreibbare Basis über die gesamte Haltedauer.
Häufige Fragen
Ersetzt ein AfA-Denkmal-Rechner die Prüfung der drei Bedingungen?
Nein, denn fehlt eine der drei Bedingungen, erkennt das Finanzamt die erhöhte AfA nicht an. Gefordert sind die schriftliche Genehmigung der Denkmalschutzbehörde vor Beginn der Arbeiten, die saubere Trennung des Sanierungsanteils im notariellen Kaufvertrag und die Bescheinigung nach §7i Abs. 2 EStG nach der Sanierung. Das ist laut Seite der häufigste und teuerste Fehler.
Welche drei Bedingungen muss ich für die Denkmal-AfA nach §7i EStG erfüllen?
Die Denkmalschutzbehörde genehmigt die Sanierungsmaßnahme schriftlich, bevor die Arbeiten beginnen. Der notarielle Kaufvertrag trennt den Sanierungsanteil sauber vom übrigen Kaufpreis. Nach Abschluss der Sanierung liegt die Bescheinigung nach §7i Abs. 2 EStG vor.
Gilt die Denkmal-AfA nach §7i auch, wenn ich die Denkmalimmobilie selbst bewohne?
Nein. Wer eine Denkmalimmobilie selbst bewohnt statt sie zu vermieten, schreibt nicht nach §7i, sondern nach §10f EStG ab. Dort gelten 90 % über zehn Jahre, als Sonderausgabe statt Werbungskosten.
Noch Fragen zu diesem Thema?
Unverbindliche Erstberatung kostenlos.
Weiterführende Seiten
Steuerrechner
Ihr Grenzsteuersatz nach §32a EStG 2026 — Single- und Splittingtarif.
Wie wirkt der Hebel bei der Kapitalanlage?
Der Fremdkapitalhebel: die Rendite bezieht sich auf den vollen Objektwert, nicht nur auf das eingesetzte Eigenkapital.
AfA bei Eigennutzung: nur bei Vermietung möglich
Die Gebäude-AfA ist an Einkünfte aus Vermietung gebunden — bei Eigennutzung gibt es keinen regulären Werbungskostenabzug.
Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.