Denkmal-Bescheinigung & Kosten (§7i Abs. 2 EStG)
Für die Denkmalabschreibung 7i entscheidet die Denkmalschutzbehörde per Bescheinigung, welche Sanierungskosten begünstigt sind, nicht das Finanzamt. Ohne diese AfA-Bescheinigung erkennt das Finanzamt die erhöhte Abschreibung nicht an. Wer zuerst saniert und erst danach die Behörde einschaltet, riskiert den kompletten steuerlichen Vorteil für diese Maßnahme.
Wer entscheidet bei der 7i-Abschreibung der Denkmal-AfA, welche Sanierungskosten begünstigt sind?
Die Denkmalschutzbehörde entscheidet per Bescheinigung nach §7i Abs. 2 EStG, welche Sanierungskosten zur Erhaltung des Baudenkmals tatsächlich erforderlich sind, nicht das Finanzamt. Ohne diese Bescheinigung erkennt das Finanzamt die erhöhte AfA nicht an. Begünstigt sind nur Maßnahmen, die vor Beginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt wurden.
Was nicht begünstigt ist
Warum die Vorabstimmung der entscheidende Schritt ist. Begünstigt sind nur Maßnahmen, die vor Beginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt wurden — eine nachträgliche Genehmigung bereits durchgeführter Arbeiten reicht nicht aus, selbst wenn die Maßnahme fachlich einwandfrei und denkmalgerecht ausgeführt wurde. Wer zuerst saniert und erst danach die Behörde einschaltet, riskiert den kompletten steuerlichen Vorteil für diese Maßnahme.
Nicht zu den begünstigten Kosten zählt der Kaufpreisanteil für die bereits bestehende Altbausubstanz — dieser läuft über die normale lineare AfA, nicht über §7i (siehe Kaufpreisaufteilung). Auch reine Komfortverbesserungen ohne Bezug zur Denkmalerhaltung (z. B. eine luxuriöse Ausstattung über den denkmalgerechten Standard hinaus) fallen in der Regel nicht unter die begünstigten Kosten — die Bescheinigung differenziert das im Einzelfall.
Abgrenzung: Bescheinigung, Genehmigung und Steuerbescheid: Die denkmalrechtliche Genehmigung erlaubt die Maßnahme — ohne sie darf am Denkmal nicht gearbeitet werden. Die Bescheinigung nach § 7i EStG bestätigt im Nachhinein, welche der durchgeführten Arbeiten erforderlich waren und in welcher Höhe.
Der Steuerbescheid schließlich entscheidet, ob und wie sich das steuerlich auswirkt. Drei Behörden, drei Zeitpunkte, drei Prüfungsmaßstäbe. Wer die Genehmigung für die Bescheinigung hält, hat die entscheidende Unterlage nicht — und merkt es erst, wenn das Finanzamt sie anfordert, oft Jahre nach Abschluss der Arbeiten.
Wo es in der Praxis kippt: ohne Vorabstimmung keine Bescheinigung
Die Denkmalbehörde bescheinigt nur, was vorher mit ihr abgestimmt wurde. Der zweite Punkt betrifft die Dauer: Zwischen Antrag und Bescheinigung vergehen je nach Bundesland und Behörde häufig viele Monate. Bis dahin kann die erhöhte Abschreibung nicht endgültig geltend gemacht werden; das Finanzamt setzt sie allenfalls vorläufig an. Wer die Steuerwirkung fest einplant, sollte diese Verzögerung in der Liquiditätsrechnung berücksichtigen.
Was in der Bescheinigung stehen muss: Die Bescheinigung ist ein Grundlagenbescheid, und ihr Inhalt entscheidet über den steuerlichen Betrag. Sie benennt das Objekt und bestätigt, dass es Baudenkmal im Sinne des Landesrechts ist.
Sie bestätigt, dass die Maßnahmen zur Erhaltung des Denkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren. Sie bestätigt die Abstimmung vor Beginn. Und sie beziffert die begünstigten Aufwendungen — nicht die Gesamtkosten der Sanierung.
Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln zieht sie ab, denn was bereits bezuschusst wurde, wird nicht zusätzlich abgeschrieben. Fehlt einer dieser Punkte, ist die Bescheinigung für das Finanzamt unvollständig; nachgebessert wird sie bei der Behörde, nicht im Einspruch gegen den Steuerbescheid.
Was die erhöhte Abschreibung konkret bedeutet
Für den bescheinigten Sanierungsanteil sieht § 7i EStG 9 % jährlich in den ersten acht Jahren und 7 % jährlich in den vier folgenden vor — zusammen 100 % in zwölf Jahren. Der Anteil, der auf die vorhandene Altbausubstanz entfällt, läuft daneben unverändert mit der linearen AfA weiter. Die Bescheinigung entscheidet damit nicht über ein Ja oder Nein, sondern über die Zahl, aus der sich zwölf Jahre lang alles Weitere ergibt.
Zur Veranschaulichung mit runden Zahlen: Bescheinigt sind 100.000 € Sanierungskosten. Dann sind es 9.000 € Abschreibung in jedem der ersten acht Jahre und 7.000 € in jedem der vier folgenden. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % — dem Spitzensteuersatz nach § 32a EStG, mit dem auch die AUP-Musterberechnungen rechnen, ohne Solidaritätszuschlag und ohne Kirchensteuer — entspricht das rund 3.780 € Steuerwirkung im Jahr, in den letzten vier Jahren rund 2.940 €.
Der Unterschied zwischen Abschreibung und Ersparnis wird dabei regelmäßig verwechselt: Abgeschrieben wird der bescheinigte Betrag in voller Höhe, gespart wird nur der Anteil davon, der dem persönlichen Grenzsteuersatz entspricht. Wer niedriger veranlagt wird, schreibt dasselbe ab und spart weniger. Eine Denkmalimmobilie, die sich erst über den Steuereffekt rechnet, rechnet sich für diese Person also nicht.
Typische Fehler rund um die Bescheinigung
Der häufigste ist die Reihenfolge: erst sanieren, dann abstimmen.
Der zweitteuerste ist der Adressat — die Bescheinigung muss auf denjenigen lauten, der die Abschreibung geltend macht; bei einem Erwerb vom Bauträger während der laufenden Sanierung ist das nicht selbstverständlich und gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag.
Dritter Punkt: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird der bescheinigte Betrag auf die Einheiten aufgeteilt; wer nur die Gesamtsumme kennt, kann seinen eigenen Anteil nicht belegen. Vierter Punkt: Eigenleistung ist kein Aufwand — der eigene Arbeitseinsatz erhöht die begünstigten Kosten nicht, das eingebaute Material dagegen schon.
Fünftens: Förderzuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage auch dann, wenn sie erst Jahre später bewilligt werden; die Abschreibung ist dann rückwirkend zu korrigieren.
Die ausführliche Seite zu diesem Begriff
Diese Seite erklärt die Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 EStG. Wie die Denkmal-AfA insgesamt wirkt, welcher Anteil des Kaufpreises begünstigt ist und wie sich das über zwölf Jahre auswirkt, steht ausführlich auf der Seite zur Denkmal-AfA.
Denkmal-AfA (§7i EStG) →
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, den Sanierungsanteil an einer denkmalgeschützten Immobilie erhöht abzuschreiben: 9 % pro Jahr über acht Jahre, danach 7 % über vier Jahre.
Interessant für Gutverdiener mit hohem Grenzsteuersatz, die ihre Steuerlast gezielt mindern möchten.
Denkmalimmobilie →
Immobilie unter Denkmalschutz; der Sanierungsanteil ist nach §7i erhöht abschreibbar.
Steuerlich attraktiv bei hohem Grenzsteuersatz.
Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude) →
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreibbar; der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab.
Eine durchdachte Aufteilung hebt die abschreibbare Basis über die gesamte Haltedauer.
Häufige Fragen
Reicht eine AfA-Berechnung als Vorlage beim Finanzamt aus, wenn die Bescheinigung fehlt?
Nein, ohne die Bescheinigung nach §7i Abs. 2 EStG erkennt das Finanzamt die erhöhte AfA gar nicht erst an, unabhängig davon, wie plausibel die Kosten sonst erscheinen. Die Bescheinigung ist die Grundlage der steuerlichen Prüfung. Während sie bei der Behörde beantragt ist, setzt das Finanzamt die erhöhte Abschreibung allenfalls vorläufig an.
Wie hängt die Excel-Aufteilung von Grund und Boden fürs Finanzamt mit dem Sanierungsanteil zusammen?
Nicht begünstigt ist der Kaufpreisanteil für die bestehende Altbausubstanz, er läuft über die normale lineare AfA. Der bescheinigte Sanierungsanteil wird dagegen nach §7i EStG mit 9 % jährlich in den ersten acht und 7 % in den vier folgenden Jahren abgeschrieben. Die Bescheinigung beziffert die begünstigten Aufwendungen, nicht die Gesamtkosten der Sanierung.
Wie lange dauert es, bis die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde für die Denkmal-AfA vorliegt?
Zwischen Antrag und Bescheinigung vergehen je nach Bundesland und Behörde häufig viele Monate. Bis dahin kann die erhöhte Abschreibung nicht endgültig geltend gemacht werden, das Finanzamt setzt sie allenfalls vorläufig an.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.