Lineare AfA
Die lineare AfA ist die reguläre, gleichbleibende Gebäudeabschreibung und der Grundbaustein jeder Vermietungs-Steuerrechnung. Wer die AfA für Gebäude berechnen will, richtet den Prozentsatz nach dem Baujahr des Gebäudes, nicht nach dem Kaufdatum. Eine verkürzte Restnutzungsdauer erhöht den jährlichen Betrag, muss aber durch ein Gutachten nachgewiesen werden.
Was ist die lineare AfA, und welcher Satz gilt für welches Baujahr?
Die lineare AfA ist die reguläre, über die gesamte Nutzungsdauer gleichbleibende Gebäudeabschreibung. Der Satz richtet sich nach dem Baujahr, nicht nach dem Kaufdatum: 2,5 % pro Jahr für Gebäude vor 1925, 2,0 % für Gebäude von 1925 bis 2022 und 3,0 % für Neubauten ab 2023. Sie ist der Grundbaustein jeder Vermietungs-Steuerrechnung (Stand 2026).
Verhältnis zu Sonder- und Denkmal-AfA
Bemessungsgrundlage ist ausschließlich der Gebäudeanteil des Kaufpreises zuzüglich anteiliger Kaufnebenkosten — der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben (siehe Kaufpreisaufteilung). Bei 300.000 € Gebäudekosten und einem Baujahr ab 2023 ergibt das 9.000 € AfA pro Jahr (3 %). Im Jahr des Kaufs wird die AfA zeitanteilig nach dem Monat des Nutzen-Lasten-Übergangs berechnet, nicht für das volle Jahr.
Die lineare AfA läuft parallel zur Sonder-AfA nach §7b oder zur degressiven AfA nach §7 Abs. 5a — beide setzen die reguläre Abschreibung nicht außer Kraft, sondern kommen zusätzlich obendrauf. Bei der Denkmal-AfA nach §7i ist das anders: Dort ersetzt die erhöhte Abschreibung für den Sanierungsanteil die lineare AfA, während der Altbausubstanz-Anteil weiterhin regulär linear abgeschrieben wird.
Abgrenzung: Nutzungsdauer, Restnutzungsdauer und Abschreibungssatz: Der gesetzliche Abschreibungssatz unterstellt eine typisierte Nutzungsdauer — er ist eine Vereinfachung, keine Aussage über das konkrete Gebäude. Die tatsächliche Restnutzungsdauer kann kürzer sein, und dann darf nach ihr abgeschrieben werden, was den jährlichen Betrag erhöht.
Nachzuweisen ist sie durch ein Gutachten, das sich substanziell mit dem technischen Bauzustand befasst; eine bloße Tabellenrechnung nach Baujahr und Lage genügt der Rechtsprechung nicht.
Die Gesamtnutzungsdauer wiederum ist eine Modellgröße aus der Wertermittlung und nicht identisch mit der steuerlichen Nutzungsdauer — drei Begriffe, die regelmäßig durcheinandergeraten.
Wo es in der Praxis kippt: nur das Gebäude wird abgeschrieben: Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist von der Abschreibung ausgenommen.
Die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude bestimmt damit unmittelbar die Höhe jeder künftigen Abschreibung — und sie ist bei städtischen Lagen mit hohen Bodenwerten die wirkungsvollste Stellschraube überhaupt.
Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung akzeptiert das Finanzamt nur, wenn sie wirtschaftlich vertretbar ist; andernfalls rechnet es nach eigener Methode nach.
Der zweite Punkt: Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler teilen sich im selben Verhältnis auf — der auf den Boden entfallende Teil ist ebenfalls nicht abschreibbar.
Schritt für Schritt: die Bemessungsgrundlage ermitteln: Die Reihenfolge entscheidet über den Betrag, und sie ist immer dieselbe. Erstens: Kaufpreis und Kaufnebenkosten zusammenzählen — Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Maklerprovision.
Zweitens: den Gesamtbetrag im Verhältnis der Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden und auf das Gebäude verteilen; die Nebenkosten teilen sich im selben Verhältnis auf. Drittens: den Gebäudeanteil mit dem Satz multiplizieren, der zum Baujahr gehört.
Viertens: im Jahr des Nutzen-Lasten-Übergangs nur die vollen Monate ab Übergang ansetzen. Fünftens: nachträgliche Herstellungskosten erhöhen die Bemessungsgrundlage ab dem Jahr, in dem sie anfallen.
Gerechnet an der Beispielwohnung aus der Musterberechnung Magdeburg (Objektprofil vom 22.07.2026, benannte Annahme aus dem AUP-Bestand — kein Marktdurchschnitt): 49,56 m² zu 4.500 € pro m² ergeben 223.020 € Kaufpreis. Dazu 5,0 % Grunderwerbsteuer für Sachsen-Anhalt und 2,0 % für Notar und Grundbuch, zusammen 15.611 €.
Die Kaufpreisaufteilung des Objektprofils lautet 80 % Gebäude, 20 % Grund und Boden. Auf das Gebäude entfallen damit 178.416 € vom Kaufpreis und 12.489 € von den Nebenkosten — Bemessungsgrundlage 190.905 €.
Bei einem Neubau ab 2023 sind das 3,0 % oder 5.727 € Abschreibung im Jahr; bei sonst gleichen Zahlen und Baujahr 1990 wären es 2,0 % oder 3.818 €.
Der Unterschied von rund 1.900 € Abschreibung im Jahr entsteht allein aus dem Baujahr. Und wer den Grundstücksanteil versehentlich mitrechnet, kommt statt auf 190.905 € auf 238.631 € Bemessungsgrundlage — eine um rund ein Viertel zu hohe Abschreibung, die das Finanzamt spätestens bei der Prüfung der Kaufpreisaufteilung zurückdreht, dann für alle betroffenen Jahre auf einmal.
Fünf Fehler, die immer wieder vorkommen: Erstens: Die Kaufnebenkosten bleiben außen vor. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch gehören anteilig in die Bemessungsgrundlage — wer sie weglässt, verschenkt in jedem einzelnen Jahr Abschreibung. Zweitens: Der Satz wird nach dem Kaufjahr gewählt statt nach dem Baujahr.
Drittens: Im Erwerbsjahr werden zwölf Monate angesetzt, obwohl der Nutzen-Lasten-Übergang mitten im Jahr lag.
Viertens: Nachträgliche Herstellungskosten werden als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand behandelt — in den ersten drei Jahren nach dem Kauf kippt das schnell in die anschaffungsnahen Herstellungskosten und ist dann nur noch über die AfA abziehbar.
Fünftens: Bei geerbten oder geschenkten Immobilien wird die Abschreibung neu begonnen, obwohl die des Rechtsvorgängers fortzuführen ist — mit dessen Bemessungsgrundlage und dessen Restdauer.
Wo die lineare AfA in der Steuererklärung steht: Die Abschreibung wird nicht beantragt, sondern erklärt: Sie steht in der Anlage V bei den Werbungskosten, mit Anschaffungsdatum, Bemessungsgrundlage und Prozentsatz.
Das Finanzamt prüft daran zwei Dinge — ob die Aufteilung zwischen Grund und Gebäude nachvollziehbar ist und ob der Satz zum Baujahr passt.
Wer die Zahlen im ersten Jahr sauber herleitet und die Herleitung zusammen mit Kaufvertrag, Notarrechnung und Grunderwerbsteuerbescheid ablegt, schreibt sie danach nur noch fort.
Wer sie erst Jahre später rekonstruieren muss, findet die drei Belege erfahrungsgemäß nicht mehr an einem Ort — und die Aufteilung im Kaufvertrag ist ohne die Nebenkostenbelege nur die halbe Rechnung.
Die ausführliche Seite zu diesem Begriff
Diese Seite erklärt Satz und Bemessungsgrundlage.
Wer den Abschreibungsbetrag für das eigene Objekt über die gesamte Haltedauer sehen will — mit Sonder-AfA, Cashflow und Verkauf —, rechnet ihn in der Excel-Mappe durch.
Tabelle zur Restnutzungsdauer von Gebäuden: Warum Baujahr und Lage als Nachweis nicht genügen
Die tatsächliche Restnutzungsdauer weisen Sie durch ein Gutachten nach, das sich substanziell mit dem technischen Bauzustand befasst.
Eine bloße Tabellenrechnung nach Baujahr und Lage genügt der Rechtsprechung nicht. Der gesetzliche Abschreibungssatz unterstellt eine typisierte Nutzungsdauer, er ist eine Vereinfachung und keine Aussage über das konkrete Gebäude.
Kaufpreisaufteilung beim Finanzamt: Wann akzeptiert es die Aufteilung im Kaufvertrag?
Das Finanzamt akzeptiert eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung nur, wenn sie wirtschaftlich vertretbar ist, andernfalls rechnet es nach eigener Methode nach.
Die Aufteilung bestimmt unmittelbar die Höhe jeder künftigen Abschreibung, weil der Grund und Boden nicht abgeschrieben wird. Die Nebenkosten teilen sich im selben Verhältnis auf.
Berechnung der Gebäude-AfA: Schritt für Schritt zur Bemessungsgrundlage
Zuerst zählen Sie Kaufpreis und Kaufnebenkosten zusammen und verteilen den Gesamtbetrag im Verhältnis der Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden und Gebäude.
Den Gebäudeanteil multiplizieren Sie mit dem Satz, der zum Baujahr gehört. Im Jahr des Nutzen-Lasten-Übergangs setzen Sie nur die vollen Monate ab Übergang an, und nachträgliche Herstellungskosten erhöhen die Bemessungsgrundlage ab dem Jahr, in dem sie anfallen.
Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude) →
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreibbar; der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab.
Eine durchdachte Aufteilung hebt die abschreibbare Basis über die gesamte Haltedauer.
Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG) →
Die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG ist eine Abschreibung für neu gebaute Wohngebäude in fallenden Jahresbeträgen, berechnet auf den jeweiligen Restwert.
Eine hohe Abschreibung in den frühen Jahren bedeutet mehr Liquidität genau in der Anfangsphase einer Vermietung.
Kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten (§7 Abs. 4 S. 2 EStG) →
Statt des pauschalen AfA-Zeitraums erlaubt §7 Abs. 4 Satz 2 EStG, eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen, meist über ein Sachverständigengutachten.
Vor allem bei Bestandsobjekten kann das die Abschreibung früh anheben und so die Steuerlast in den ersten Jahren senken.
Häufige Fragen
Wie erhöhe ich die lineare Gebäude-AfA?
Über zwei Stellschrauben, und beide lassen sich ausrechnen. Die erste ist die Bemessungsgrundlage: Je höher der Gebäudeanteil am Kaufpreis, desto mehr wird abgeschrieben — nachzurechnen im Kaufpreisaufteilungs-Rechner. Die zweite ist die Dauer: Weist ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nach, steigt der jährliche Satz nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG — ob sich das Gutachten trägt, zeigt der Restnutzungsdauer-Rechner. Die abschreibbare Gesamtsumme ändert sich dabei nicht, nur ihre Verteilung über die Jahre.
Wird bei der linearen AfA auch der Grundstücksanteil des Kaufpreises abgeschrieben?
Nein. Bemessungsgrundlage ist ausschließlich der Gebäudeanteil des Kaufpreises zuzüglich anteiliger Kaufnebenkosten, der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist von der Abschreibung ausgenommen.
Wie wird die lineare AfA im Jahr des Kaufs berechnet?
Im Jahr des Kaufs wird die AfA zeitanteilig nach dem Monat des Nutzen-Lasten-Übergangs berechnet, nicht für das volle Jahr. Sie setzen nur die vollen Monate ab Übergang an.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.