Anschaffungsnahe herstellungskosten beispiel, Bmf schreiben anschaffungsnahe herstellungskosten und Bmf-schreiben anschaffungsnahe herstellungskosten: Anschaffungsnahe Herstellungskosten EStG (§6 Abs. 1 Nr. 1a)
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten? Über 15 % in den ersten drei Jahren entfällt der Sofortabzug, die Kosten wandern in die AfA. Aus Erhaltungsaufwand werden dann Herstellungskosten, die nicht sofort als Werbungskosten abziehbar sind, sondern nur über die reguläre Abschreibung.
Wie funktioniert die 15-%-Grenze bei anschaffungsnahen Kosten (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)?
Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der ersten drei Jahre nach dem Kauf (netto, ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils, gelten sie insgesamt als Herstellungskosten, nicht nur der übersteigende Teil. Der Sofortabzug als Werbungskosten entfällt; die Kosten wirken nur über die reguläre Abschreibung, verteilt über die gesamte Nutzungsdauer.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Diese Kosten sind dann nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern nur über die reguläre Abschreibung, verteilt über die gesamte Nutzungsdauer. Was mitzählt und was nicht. In die 15 %-Grenze fließen praktisch alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein — auch kleinere Einzelmaßnahmen, die für sich genommen harmlos wirken, summieren sich innerhalb der Dreijahresfrist. Auch Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen) zählen mit, wenn sie im Zusammenhang mit einer umfassenden Instandsetzung stehen; nicht dazu zählt üblicher Erhaltungsaufwand für laufenden Verschleiß außerhalb der Anfangsphase.
Der Begriff steht in §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG und beschreibt eine Umqualifizierung: Aufwendungen, die für sich genommen Erhaltungsaufwand wären und sofort abziehbar, werden durch ihre Höhe und ihre zeitliche Nähe zum Erwerb zu Herstellungskosten. Der Betrag verschwindet dadurch nicht — er wirkt nur über Jahrzehnte statt in einem Jahr.
Wirtschaftlich ist das ein Liquiditätsthema, kein Verlust: Bei 2 % linearer AfA verteilt sich derselbe Betrag auf fünfzig Jahre. 60.000 € Sanierung, sofort abgezogen, entlasten bei 42 % Grenzsteuersatz einmalig um rund 25.200 €. Dieselben 60.000 € als anschaffungsnahe Herstellungskosten bringen 1.200 € AfA im Jahr, also rund 504 € Steuerwirkung — bis der Betrag nach fünfzig Jahren aufgebraucht ist. Modellrechnung ohne Gewähr, keine Steuerberatung.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Beispiel mit Zahlen: Kaufpreis 300.000 €, davon 200.000 € Gebäudeanteil laut Kaufvertrag. Die Grenze liegt damit bei 30.000 € netto, nicht bei 45.000 € — sie bemisst sich am Gebäudeanteil, nicht am Kaufpreis.
Wer im ersten Jahr die Heizung für 14.000 € erneuert und im dritten Jahr die Fenster für 18.000 € tauscht, liegt mit 32.000 € über der Grenze und verliert den Sofortabzug für beide Maßnahmen — für 32.000 €, nicht für die 2.000 € Überschreitung.
Wären die Fenster ins vierte Jahr gefallen, wären beide Beträge in ihrem jeweiligen Jahr voll abziehbar gewesen.
BMF-Schreiben, anschaffungsnahe Herstellungskosten und die BFH-Linie
Die heute maßgebliche Auslegung stammt aus drei Urteilen des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2016, die die Finanzverwaltung anschließend in einem BMF-Schreiben übernommen hat. Kernpunkte: In die Grenze fließen grundsätzlich alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein, auch solche, die einzeln betrachtet üblicher Erhaltungsaufwand wären; Schönheitsreparaturen sind nach dieser Linie nicht generell ausgenommen, wenn sie im Zusammenhang mit einer umfassenden Instandsetzung stehen. Wer sich auf ältere Kommentierungen stützt, rechnet deshalb regelmäßig zu großzügig. Die verbindliche Einordnung des einzelnen Belegs gehört zum Steuerberater.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten (EStG): Worauf kommt es bei Bestand und Denkmal an? Bei einem frisch gekauften Bestandsobjekt mit größerem Sanierungsbedarf lohnt sich eine bewusste zeitliche und finanzielle Planung: Bleibt man in den ersten drei Jahren knapp unter der 15 %-Grenze, sind die Kosten sofort als Werbungskosten abziehbar — ein spürbarer Liquiditätsvorteil gegenüber der über Jahrzehnte gestreckten Abschreibung. Bei Denkmalimmobilien greift ohnehin die separate Denkmal-AfA-Logik für begünstigte Sanierungskosten (siehe Denkmal-Bescheinigung), unabhängig von der 15 %-Grenze.
Abgrenzung: Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und Standardhebung: Erhaltungsaufwand ersetzt Vorhandenes und ist sofort abziehbar. Herstellungskosten schaffen etwas Neues, erweitern die Fläche oder heben den Standard wesentlich — sie wandern in die Abschreibung.
Eine Standardhebung liegt vor, wenn mindestens drei der vier zentralen Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster deutlich verbessert werden; dann sind es unabhängig vom Betrag Herstellungskosten. Die Fünfzehn-Prozent-Regel ist eine dritte, davon unabhängige Schwelle. Alle drei können nebeneinander greifen, und die Prüfung endet nicht, wenn eine davon nicht erfüllt ist.
Wo es in der Praxis kippt: die Frist läuft ab Anschaffung, nicht ab Einzug: Der Dreijahreszeitraum beginnt mit der Anschaffung — dem Übergang von Nutzen und Lasten — und läuft taggenau, nicht nach Kalenderjahren.
Wer im November kauft und im übernächsten Dezember saniert, liegt noch drinnen. Der zweite Punkt betrifft die Berechnung: Maßgeblich ist die Grenze bezogen auf die Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Grund und Boden, und zwar netto ohne Umsatzsteuer.
Wer mit dem gesamten Kaufpreis rechnet, hält sich für weit unter der Grenze und liegt darüber. Größere Maßnahmen ins vierte Jahr zu legen ist deshalb keine Trickserei, sondern die naheliegende Planung — sie kostet nichts außer Geduld.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten im EStG: § 6 Abs. 1 Nr. 1a im Überblick
Der Begriff steht in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Aufwendungen, die für sich Erhaltungsaufwand wären, werden durch ihre Höhe und ihre zeitliche Nähe zum Erwerb zu Herstellungskosten. Übersteigen sie in den ersten drei Jahren 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils (netto), entfällt der Sofortabzug, und die Kosten wirken über die Abschreibung.
Beispiel für anschaffungsnahe Herstellungskosten: Wann die 15-%-Grenze überschritten ist
Bei 300.000 € Kaufpreis und 200.000 € Gebäudeanteil liegt die Grenze bei 30.000 € netto, nicht bei 45.000 €.
Wer im ersten Jahr die Heizung für 14.000 € und im dritten Jahr die Fenster für 18.000 € erneuert, liegt mit 32.000 € darüber. Der Sofortabzug entfällt dann für beide Maßnahmen, für 32.000 € und nicht nur für die 2.000 € Überschreitung.
BMF-Schreiben zu anschaffungsnahen Herstellungskosten: Die Linie nach den BFH-Urteilen
Die heute maßgebliche Auslegung stammt aus drei Urteilen des Bundesfinanzhofs von 2016, die die Finanzverwaltung in einem BMF-Schreiben übernommen hat.
In die Grenze fließen grundsätzlich alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein, auch solche, die einzeln üblicher Erhaltungsaufwand wären. Schönheitsreparaturen sind nicht generell ausgenommen, wenn sie zu einer umfassenden Instandsetzung gehören.
Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude) →
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreibbar; der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab.
Eine durchdachte Aufteilung hebt die abschreibbare Basis über die gesamte Haltedauer.
Denkmal-Bescheinigung & begünstigte Kosten (§7i Abs. 2 EStG) →
Die erhöhte Denkmal-Abschreibung nach §7i EStG greift nur für die Sanierungs- bzw. Herstellungskosten, die zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich sind.
Wer die Spielregeln kennt (Bescheinigung, Vorabstimmung), sichert den steuerlichen Vorteil ab.
Instandhaltungsrücklage & Hausgeld (Eigentumswohnung) →
Bei einer Eigentumswohnung zahlen Eigentümer monatliches Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft; ein Teil davon fließt in die Instandhaltungsrücklage für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.
Macht die laufenden Kosten transparent — wir rechnen mit echten Zahlen statt geschönten Annahmen.
Häufige Fragen
Was regelt das BMF-Schreiben zu anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Das BMF-Schreiben übernimmt die Linie von drei BFH-Urteilen aus dem Jahr 2016. Danach fließen grundsätzlich alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in die 15-%-Grenze ein, auch einzeln betrachtet übliche Erhaltungsaufwendungen. Schönheitsreparaturen sind nicht generell ausgenommen. Die verbindliche Einordnung des einzelnen Belegs gehört zum Steuerberater.
Ab wann läuft die Dreijahresfrist bei anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Der Dreijahreszeitraum beginnt mit der Anschaffung, dem Übergang von Nutzen und Lasten, und läuft taggenau, nicht nach Kalenderjahren.
Wann liegt eine Standardhebung vor, und wie verhält sie sich zur 15-%-Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Eine Standardhebung liegt vor, wenn mindestens drei der vier zentralen Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster deutlich verbessert werden. Dann sind es unabhängig vom Betrag Herstellungskosten. Die Fünfzehn-Prozent-Regel ist eine dritte, davon unabhängige Schwelle.
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Ein Mietvertrag zwischen Angehörigen wird nur anerkannt, wenn er einem Fremdvergleich standhält — und zwar nicht nur im Text, sondern in der Durchführung.
Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.