Denkendorf: So rechnet sich eine vermietete Bestandswohnung als Kapitalanlage konkret

Was ist in der Musterberechnung Denkendorf gerechnet?

Gerechnet ist eine seit Jahren vermietete 3-Zimmer-Wohnung mit 63,68 m² im Erdgeschoss in Denkendorf, Region Stuttgart (A8 ca. 5 Minuten, Flughafen und Messe Stuttgart ca. 12 Minuten), Baujahr 1974, in einem Haus mit 6 Wohnungen. Grundlage ist ein Berechnungsbeispiel mit einem ledigen Käufer und pauschalem Spitzensteuersatz von 42 % — ohne persönliche Einkommensdaten.

Abzüge in diesem Beispiel: Üblich sind bei einem Baujahr 1974 jährlich 2 % Gebäude-AfA. Weist ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nach, darf schneller abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Das Restnutzungsdauer-Gutachten läuft; die Berechnung setzt vorläufig 6 % an, auf eine Bemessungsgrundlage von 206.250 € (75 % Gebäudeanteil), das sind 12.375 € im Jahr.

Steuersatz: Spitzensteuersatz 42 % — konstant über alle Jahre; ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer (konservativ). Der Tarif ist pauschal, es gibt keine tarifgenaue Rechnung und keine persönlichen Einkommensdaten.

Der AfA-Satz von 6 % steht unter dem Vorbehalt des laufenden Restnutzungsdauer-Gutachtens und seiner Anerkennung durch das Finanzamt; ohne Gutachten gelten die üblichen 2 %. Der Gebäudeanteil von 75 % ist eine Annahme bis zur endgültigen Kaufpreisaufteilung.

Finanzierungsdaten: Wie viel wird finanziert?

In diesem Beispiel der volle Kaufpreis von 275.000 € ohne Eigenkapital — eine Vollfinanzierung.

Darlehen (100 % Kaufpreis) — Konditionen im Beispiel: 4,4 % Zins, 1 % Tilgung, Rate 1.237,50 € im Monat. Diese Konditionen sind das Beispiel eines konkreten, bereits finanzierten Objekts — bei einer eigenen Finanzierung werden Zins und Tilgung erst bei Kreditaufnahme neu festgelegt.

Getilgt werden über zehn Jahre 34.466 €; die Restschuld nach zehn Jahren liegt bei 240.534 €.

Was ergibt die Rechnung über zehn Jahre nach Steuern?

Im Mittel rund 109 € Kosten im Monat nach Steuern — in den ersten Jahren etwas höher (137 bis 147 €), ab Jahr 8 niedriger (72 bis 78 €), weil die Miete mit dem Ende des Verzichts steigt, während die Abschreibung voll weiterläuft.

Die Abschreibung bleibt über alle zehn Jahre konstant bei 12.375 € im Jahr — anders als bei einer befristeten Sonderabschreibung fällt hier kein Einschnitt an. Der eigene Aufwand sinkt stattdessen schrittweise, sobald die Miete nach Ende des Mieterhöhungsverzichts steigt.

Nach zehn Jahren: Getilgt sind 34.466 €, die Restschuld liegt bei 240.534 €. Der Wert der Wohnung steigt bei 1,5 % p. a. Wertsteigerung von 275.000 € auf 319.149 €. Daraus ergibt sich ein Vermögen von 78.615 € — bei einem eigenen Aufwand nach Steuer von 13.134 € über die gesamten zehn Jahre.

Trägt sich jedes Objekt wie das Beispiel?

Nein. Die Musterberechnung zeigt die Methode an einem realen, anonymisierten Objekt, keine Garantie für jedes Objekt im Bestand. Ob ein anderes Objekt für Sie rechnet, wird vorab geprüft.

• Die Anschlusskondition: Nach Ablauf der Zinsbindung gelten die dann gültigen Konditionen. Die Darstellung endet nach zehn Jahren.
• Den Verkaufsfall: Weder Spekulationsfrist noch Verkaufskosten sind gerechnet.
• Leerstand und Mietausfall: Gerechnet ist durchgehende Vermietung über die gesamte Laufzeit.
• Gemeinsamer Kauf zu zweit: Kaufen zwei Personen gemeinsam, teilen sich Einsatz und Risiko, und jede nutzt die Abzüge mit dem eigenen Steuersatz — das Ergebnis weicht dann von diesem ledigen Einzelbeispiel ab.

AUP Finanzservice UG ist Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach §34c GewO.

Wirtschaftliches und steuerliches Ergebnis: Die angeführten Werbungskosten, die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA und die dargestellten steuerlichen Ergebnisse stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die Finanzbehörde — insbesondere der erhöhte AfA-Satz von 6 bzw. 7 % unter dem Vorbehalt des laufenden Restnutzungsdauer-Gutachtens. Praxis der Finanzverwaltung, Rechtsprechung und Steuergesetze können sich ändern. Diese Musterberechnung rechnet pauschal mit dem Spitzensteuersatz von 42 % (§32a EStG); maßgebend ist die persönliche Situation des Erwerbers.

Allgemeines: Immobilien bieten als Sachwerte weitgehend Schutz gegen Kaufkraftverlust und Inflation. Eine zu erwartende langfristige positive Entwicklung und Wertsteigerung unterliegt jedoch Schwankungen. Die beim Kauf anfallenden Neben-, Vertriebs- und Marketingkosten können bei frühzeitigem Verkauf zu einem nachteiligen Ergebnis führen. Immobilienwerte können auch sinken.

Prüfen Sie mit, bevor Sie unterschreiben: Zwei Zahlen entscheiden über diese Rechnung: der tatsächlich anerkannte AfA-Satz nach Abschluss des Restnutzungsdauer-Gutachtens und die erzielbare Miete nach Ende des Mieterhöhungsverzichts. Weicht eine davon ab, kippt die Rechnung — nicht die Immobilie. Fragen Sie danach.

Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Der AfA-Satz steht unter dem Vorbehalt des laufenden Restnutzungsdauer-Gutachtens und seiner Anerkennung durch das Finanzamt.

Eigene Auswertung Alle Angaben aus dem Objektprofil Denkendorf, Stand 24.10.2026, erstellt ohne Gewähr. Modellrechnung anonymisiert: ein lediger Käufer zu 100 %, pauschaler Spitzensteuersatz von 42 % — anstelle der individuellen Steuersätze der tatsächlichen Käufer dieses Objekts.

Häufige Fragen