Cashflow (Immobilie)
Der Cashflow bei Immobilien ergibt sich aus Mieteinnahmen plus Steuerrückfluss minus Finanzierungsrate: Trägt sich das Objekt selbst? Ein leicht negativer Cashflow muss in der Anfangsphase kein Fehler sein, wenn sich das Bild über die Haltedauer verbessert.
Was bedeutet „Cashflow (Immobilie)“?
Der Cashflow bei Immobilien ist monatlich das Ergebnis aus Mieteinnahmen plus anteiligem Steuerrückfluss minus Finanzierungsrate. Er zeigt am konkretesten, ob sich ein Objekt weitgehend selbst trägt oder monatlich zugeschossen werden muss. Die Mieteinnahmen bilden die Basis, abzüglich der nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten; die Finanzierungsrate aus Zins und Tilgung ist der größte Abzugsposten.
Warum ein leicht negativer Cashflow kein Fehler sein muss
Der Steuerrückfluss ergibt sich aus AfA und absetzbaren Zinsen, die die Steuerlast senken und – je nach individueller Veranlagung – über den Steuerbescheid oder eine angepasste Lohnsteuerkarte zurückfließen. Die Finanzierungsrate (Zins plus Tilgung) ist der größte Abzugsposten. Was am Ende bleibt, ist der monatliche Cashflow — positiv, ausgeglichen oder negativ.
Gerade in der Anfangsphase mit hoher Tilgung oder hohem Kaufpreis kann der monatliche Cashflow leicht negativ ausfallen, ohne dass die Kalkulation deshalb unseriös wäre — entscheidend ist, ob sich das Bild über die Haltedauer verbessert (steigende Miete, sinkende Restschuld, auslaufende Sonder-AfA) und ob die monatliche Unterdeckung tragbar in die private Liquidität passt. Ein dauerhaft stark negativer Cashflow ohne erkennbare Verbesserung ist dagegen ein Warnsignal, das die Musterberechnung offen zeigen sollte, nicht verstecken.
Warum diese Kennzahl ehrlicher ist als die Bruttomietrendite: Eine reine Bruttomietrendite (Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis) blendet Finanzierungskosten, Steuereffekt und laufende Kosten komplett aus — zwei Objekte mit identischer Bruttorendite können einen völlig unterschiedlichen monatlichen Cashflow haben. Deshalb arbeitet jede Musterberechnung mit dem tatsächlichen Cashflow, nicht mit der optisch oft beeindruckenderen, aber wenig aussagekräftigen Bruttorendite.
Abgrenzung: Cashflow, Rendite und Steuerwirkung: Der Cashflow beschreibt, was monatlich zu- oder abfließt. Die Rendite setzt den Ertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital und enthält auch den Tilgungsanteil, der zwar Liquidität kostet, aber Vermögen bildet.
Die Steuerwirkung wiederum verschiebt sich zeitlich, weil sie erst mit dem Bescheid oder über einen Freibetrag im Lohnsteuerabzug ankommt. Eine Anlage kann deshalb negativen Cashflow und positive Rendite haben — das ist bei Kapitalanlagen mit hoher Tilgung der Normalfall und kein Widerspruch.
Wer nur auf eine der drei Zahlen schaut, bekommt ein verzerrtes Bild.
Wo es in der Praxis kippt: die vergessenen Positionen: In den meisten Modellrechnungen fehlen dieselben Posten: das nicht umlagefähige Hausgeld, die Verwaltervergütung, eine eigene Instandhaltungsrücklage über die der Gemeinschaft hinaus, und ein Ansatz für Mietausfall und Neuvermietungskosten.
Zusammen machen sie regelmäßig einen erheblichen Teil der Nettomiete aus. Der zweite Punkt betrifft die Anschlussfinanzierung: Ein Cashflow, der bei drei Prozent trägt, kann bei fünf Prozent deutlich negativ werden — und genau dieser Fall liegt nach zehn Jahren im Bereich des Möglichen.
Eine Rechnung, die nur die aktuelle Kondition fortschreibt, prüft die Belastbarkeit nicht, sondern beschreibt nur den Startzustand.
Die Rechnung Zeile für Zeile
Von oben nach unten, immer in dieser Reihenfolge: Kaltmiete. Minus die nicht umlagefähigen Teile des Hausgelds, im Wesentlichen Verwaltervergütung und Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Minus einen eigenen Ansatz für Mietausfall und Neuvermietung. Das ergibt den Nettomietüberschuss. Minus die Annuität, also Zins und Tilgung zusammen. Das ergibt den Cashflow vor Steuern. Plus oder minus die Steuerwirkung aus Zinsen, Abschreibung und laufenden Werbungskosten. Das ergibt den Cashflow nach Steuern — die Zahl, die tatsächlich auf dem Konto ankommt oder von dort abgeht.
An der Beispielwohnung aus der Musterberechnung Magdeburg (Objektprofil vom 22.07.2026): 49,56 m² zu 12,91 € pro m² Erstvermietungsmiete ergeben 639,82 € Kaltmiete im Monat, 7.678 € im Jahr. Die Verwaltungskosten stehen im Objektprofil mit 300 € im Jahr, also 25 € im Monat.
Die Instandhaltungsrücklage ist in dieser Berechnung mit 0 € angesetzt — das ist im Dokument offengelegt und ausdrücklich keine Empfehlung. Genau an dieser Stelle trennen sich saubere und geschönte Rechnungen: Eine Rücklage, die nicht angesetzt wird, verschwindet nicht. Sie taucht später als Sonderumlage auf, und dann auf einmal.
Warum der Cashflow nach Steuern sinkt, obwohl die Rate gleich bleibt: Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant, aber ihre Zusammensetzung verschiebt sich: Der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, der Tilgungsanteil wächst im selben Maß. Für den Cashflow vor Steuern ändert das nichts.
Für den Cashflow nach Steuern ändert es alles — absetzbar ist der Zins, nicht die Tilgung. Jeder Euro, der von Zins auf Tilgung wandert, senkt den Steuerrückfluss.
Dazu kommt bei geförderten Modellen, dass die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nach vier Jahren ausläuft und die Denkmal-AfA nach zwölf. Wer nur das erste Jahr rechnet, rechnet das beste.
Gegenläufig wirken nur zwei Größen: eine Miete, die im Zeitverlauf steigen kann, und die sinkende Restschuld, die Vermögen bildet, obwohl sie in der Monatsrechnung nicht auftaucht. Eine belastbare Rechnung stellt deshalb mindestens drei Zeitpunkte nebeneinander — das erste Jahr, das Jahr nach dem Auslaufen der Sonderabschreibung und das Jahr nach dem Ende der Zinsbindung. Zeigt eine Musterberechnung nur den Startwert, ist sie nicht falsch, aber sie beantwortet die eigentliche Frage nicht.
Wann der Steuerrückfluss tatsächlich ankommt: Der Steuervorteil aus der Vermietung entsteht mit dem Steuerbescheid, nicht mit der Mietzahlung.
Wer nichts unternimmt, finanziert ihn vor: Ein Verlust aus dem laufenden Jahr wirkt sich erst mit der Erklärung im Folgejahr und dem Bescheid danach aus — je nach Abgabezeitpunkt und Bearbeitungsdauer sind das viele Monate, im ungünstigen Fall mehr als ein Jahr.
Es gibt zwei Wege, das abzukürzen. Angestellte können sich beim Finanzamt einen Freibetrag als Lohnsteuerabzugsmerkmal eintragen lassen; die monatliche Lohnsteuer sinkt dann sofort. Wer Einkommensteuer vorauszahlt, kann die Vorauszahlungen herabsetzen lassen.
Beides muss beantragt werden, beides setzt eine plausible Prognose voraus — und wird zu viel entlastet, kommt die Differenz mit dem Bescheid zurück.
Die ausführliche Seite zu diesem Begriff
Diese Seite erklärt die Kennzahl. Die vollständige Rechnung mit allen Positionen, Beispielwerten und dem Unterschied zwischen Cashflow vor und nach Steuern steht auf der Ratgeberseite.
Cashflow-Rechner: Den Cashflow für das eigene Objekt berechnen
Für das eigene Objekt rechnen Sie von oben nach unten: Kaltmiete minus die nicht umlagefähigen Teile des Hausgelds und einen eigenen Ansatz für Mietausfall und Neuvermietung ergibt den Nettomietüberschuss.
Davon geht die Annuität aus Zins und Tilgung ab, das ergibt den Cashflow vor Steuern. Mit der Steuerwirkung folgt der Cashflow nach Steuern.
Cashflow bei Immobilien nach Steuern: Warum die Zahl auf dem Konto zählt
Die Zahl nach Steuern zählt, weil sie tatsächlich auf dem Konto ankommt oder von dort abgeht.
Sie ergibt sich aus dem Cashflow vor Steuern plus oder minus der Steuerwirkung aus Zinsen, Abschreibung und laufenden Werbungskosten. Die Steuerwirkung kommt zeitlich verschoben, erst mit dem Bescheid oder über einen Freibetrag im Lohnsteuerabzug.
Instandhaltungsrücklage & Hausgeld (Eigentumswohnung) →
Bei einer Eigentumswohnung zahlen Eigentümer monatliches Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft; ein Teil davon fließt in die Instandhaltungsrücklage für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.
Macht die laufenden Kosten transparent — wir rechnen mit echten Zahlen statt geschönten Annahmen.
Zinsen als Werbungskosten →
Bei einer vermieteten Kapitalanlage sind die Finanzierungszinsen als Werbungskosten voll steuerlich absetzbar, anders als beim selbst genutzten Eigenheim.
Relativiert den Einwand 'Zinsen zu hoch' — bei Kapitalanlage anders zu bewerten, weil die Finanzierungszinsen bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzbar sind.
Musterberechnung →
Drei durchgerechnete Beispielkonstellationen aus dem AUP-Portfolio mit konkreten Zahlen statt Prozentangaben, unverbindlich und ohne konkretes Objekt.
Konkretes, aber unverbindliches Anschauungsmaterial.
Häufige Fragen
Cashflow einer Wohnung berechnen: Was gehört in die Rechnung?
In die Rechnung gehören die Kaltmiete, die nicht umlagefähigen Teile des Hausgelds (Verwaltervergütung, Zuführung zur Instandhaltungsrücklage) und ein eigener Ansatz für Mietausfall und Neuvermietung. Dazu kommen die Annuität aus Zins und Tilgung sowie die Steuerwirkung. Genau diese Posten fehlen in vielen Modellrechnungen.
Wo lässt sich das eigene Objekt mit einem Cashflow-Rechner für Immobilien durchrechnen, und was zeigt er zusätzlich zur Mietrendite?
Im Anlagerechner: Er rechnet Cashflow, IRR und Steuerersparnis für Denkmal (§7i), QNG-Neubau (§7b) und Bestand. Anders als die Bruttomietrendite berücksichtigt der Cashflow zusätzlich Finanzierungsrate, laufende Kosten und Steuereffekt. Die vollständige Rechnung Zeile für Zeile steht auf der Ratgeberseite Cashflow einer Immobilie berechnen.
Kann eine Immobilie einen negativen Cashflow und trotzdem eine positive Rendite haben?
Ja, eine Anlage kann negativen Cashflow und positive Rendite haben. Das ist bei Kapitalanlagen mit hoher Tilgung der Normalfall und kein Widerspruch. Die Rendite enthält auch den Tilgungsanteil, der zwar Liquidität kostet, aber Vermögen bildet.
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Weiterführende Seiten
Anlagerechner
Cashflow, IRR und Steuerersparnis für Denkmal (§7i), QNG-Neubau (§7b) und Bestand.
Cashflow einer Immobilie berechnen
Cashflow Immobilie berechnen: Was nach Finanzierungsrate, Hausgeld, Rücklagen und Steuern von der Miete bleibt — Schritt für Schritt am Beispiel Leipzig.
§ 7b EStG
Sonder-AfA nach §7b EStG kommt zur linearen AfA obendrauf: bis zu 5 % jährlich über vier Jahre, insgesamt bis zu 20 % der begünstigten Kosten.
Musterberechnung: Wie rechnet sich ein QNG-Neubau in Magdeburg konkret?
Hier steht sie offen da — inklusive der Steigerungsannahme und der Tatsache, dass eine Instandhaltungsrücklage in diesem Beispiel nicht angesetzt ist.
Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.