Verbilligte Miete an Angehörige (§21 Abs. 2 EStG)

Vermietung an Angehörige: Steuervorteil, wenn die Miete stimmt

Wer für Kinder oder Eltern vorsorgen möchte, sollte die ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig prüfen — bei steigendem allgemeinen Mietniveau kann eine ursprünglich über 66 % liegende Miete mit der Zeit unter die kritische Grenze rutschen, ohne dass sich am Mietvertrag etwas geändert hat. Der Mietvertrag selbst muss zudem fremdüblich gestaltet und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden — ein nur auf dem Papier bestehender Vertrag erkennt das Finanzamt grundsätzlich nicht an.

Abgrenzung: verbilligt, unentgeltlich und fremdüblich

Nur eine entgeltliche Überlassung begründet Einkünfte und damit den Werbungskostenabzug. Eine unentgeltliche Überlassung an Angehörige ist steuerlich keine Vermietung — es gibt keine Einnahmen und folglich auch keine Abzüge. Dazwischen liegt die verbilligte Überlassung, bei der es auf das Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete ankommt und auf gestufte Grenzen, unterhalb derer der Abzug gekürzt wird oder eine Überschussprognose verlangt wird. Maßgeblich ist dabei die ortsübliche Warmmiete, nicht die Kaltmiete — ein Detail, das die Rechnung regelmäßig kippt.

Wo es in der Praxis kippt: der Vertrag muss auch gelebt werden

Ein Mietvertrag zwischen Angehörigen wird nur anerkannt, wenn er einem Fremdvergleich standhält — und zwar nicht nur im Text, sondern in der Durchführung. Die Miete muss tatsächlich und regelmäßig überwiesen werden, nicht bar und nicht verrechnet; eine Nebenkostenabrechnung muss erstellt werden; Anpassungen müssen wie unter Fremden erfolgen. Fehlt die tatsächliche Zahlung, fällt die Anerkennung rückwirkend, und mit ihr sämtliche Abzüge der betroffenen Jahre. Der zweite Punkt: Die ortsübliche Miete verändert sich. Ein Vertrag, der bei Abschluss knapp über der Grenze lag, kann Jahre später darunter rutschen, ohne dass jemand etwas geändert hat.

Beispiel: die beiden Grenzen in Zahlen

Die Prozentsätze beziehen sich auf die ortsübliche Warmmiete, also auf Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten. Zur Veranschaulichung mit einer angenommenen ortsüblichen Warmmiete von 1.000 € im Monat: Ab 660 € — das sind 66 % — bleibt der Werbungskostenabzug ungeprüft in voller Höhe. Zwischen 500 € und 660 € bleibt er erhalten, wenn die Totalüberschussprognose positiv ausfällt; fällt sie negativ aus, wird anteilig gekürzt. Unter 500 € wird ohne Prognose gekürzt: Bei 450 € vereinbarter Miete sind das 45 % — von 12.000 € Werbungskosten bleiben dann 5.400 € abziehbar, 6.600 € fallen ersatzlos weg.

Der Übergang ist unstetig, und genau das macht diese Grenzen teuer: Zwischen 495 € und 505 € Miete liegen zehn Euro im Monat — und die Frage, ob der Abzug ohne weiteres anteilig gekürzt wird oder ob überhaupt erst eine Prognose darüber entscheidet. Wer knapp kalkuliert, kalkuliert deshalb besser knapp oberhalb der oberen Grenze als knapp oberhalb der unteren.

Schritt für Schritt: die ortsübliche Miete belegen

Die Beweislast liegt beim Vermieter, und der Nachweis wird für das Jahr geführt, um das es geht. Erster Schritt: den örtlichen Mietspiegel heranziehen, sofern es einen gibt, und die Einordnung nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage schriftlich festhalten. Zweiter Schritt: Fehlt ein Mietspiegel, drei vergleichbare Wohnungen dokumentieren — mit Größe, Ausstattung und Miete. Dritter Schritt: die umlagefähigen Betriebskosten dazurechnen, weil warm verglichen wird, nicht kalt. Vierter Schritt: das Ergebnis mit Datum ablegen, zusammen mit dem Mietvertrag. Fünfter Schritt: die Rechnung jährlich wiederholen — die Vergleichsmiete verändert sich, der Mietvertrag verändert sich nicht von allein.

Typische Fehler bei der Vermietung an Angehörige

Kalt statt warm verglichen — der häufigste Fehler und der, der die Grenze am schnellsten reißt. Möbliert vermietet, ohne einen Möblierungszuschlag in die ortsübliche Miete einzurechnen. Miete bar übergeben oder mit Unterhalt, Taschengeld oder Pflegeleistungen verrechnet, statt sie zu überweisen; ohne nachweisbaren Zahlungsfluss scheitert der Fremdvergleich. Keine Betriebskostenabrechnung erstellt, obwohl der Vertrag eine vorsieht. Und der Fall, an den kaum jemand denkt: Zahlt das Kind die Miete aus Geld, das die Eltern ihm zuvor überwiesen haben, prüft das Finanzamt besonders genau. Anerkannt wird das nur, wenn Unterhalt und Miete rechtlich nicht miteinander verknüpft sind und beide Zahlungen tatsächlich fließen.