Verbilligte Miete an Angehörige (§21 Abs. 2 EStG)

Die drei Stufen der aktuellen Regelung

Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete (inklusive Nebenkosten), gilt die Vermietung als vollständig entgeltlich — der Werbungskostenabzug bleibt in voller Höhe erhalten, ohne weitere Prüfung. Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 %, verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose: Nur wenn diese über einen längeren Zeitraum einen positiven Überschuss zeigt, bleibt der volle Abzug erhalten. Unter 50 % wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt — nur der entgeltliche Anteil der Werbungskosten bleibt abziehbar.

Warum die 50-%-Grenze überhaupt relevant wurde

Bis Ende 2020 lag die entscheidende Schwelle noch bei 66 % ohne die heutige Zwischenstufe — das Jahressteuergesetz 2020 senkte die Aufteilungsgrenze auf 50 % und führte gleichzeitig die Totalüberschussprognose für den Bereich dazwischen ein. Diese Änderung gilt seit dem 1. Januar 2021 und ist die heute maßgebliche Rechtslage.

Was das für die Praxis bedeutet

Wer für Kinder oder Eltern vorsorgen möchte, sollte die ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig prüfen — bei steigendem allgemeinen Mietniveau kann eine ursprünglich über 66 % liegende Miete mit der Zeit unter die kritische Grenze rutschen, ohne dass sich am Mietvertrag etwas geändert hat. Der Mietvertrag selbst muss zudem fremdüblich gestaltet und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden — ein nur auf dem Papier bestehender Vertrag erkennt das Finanzamt grundsätzlich nicht an.