Anschaffungsnahe Kosten (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf zu viel in Instandsetzung und Modernisierung investiert, verliert den Sofortabzug als Werbungskosten — die Kosten wandern dann automatisch in die Abschreibung. Die entscheidende Grenze liegt bei 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten.
Wie die 15 %-Grenze funktioniert
Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der ersten drei Jahre nach dem Kauf (netto, ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils, gelten sie insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten — nicht nur der übersteigende Teil, sondern die komplette Summe. Diese Kosten sind dann nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern nur über die reguläre Abschreibung, verteilt über die gesamte Nutzungsdauer.
Was mitzählt und was nicht
In die 15 %-Grenze fließen praktisch alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein — auch kleinere Einzelmaßnahmen, die für sich genommen harmlos wirken, summieren sich innerhalb der Dreijahresfrist. Reine Schönheitsreparaturen ohne bauliche Substanzveränderung (Tapezieren, Streichen) zählen nach gefestigter Rechtsprechung in der Regel nicht dazu, ebenso wenig wie üblicher Erhaltungsaufwand für laufenden Verschleiß außerhalb der Anfangsphase.
Warum das gerade bei Bestand und Denkmal wichtig ist
Bei einem frisch gekauften Bestandsobjekt mit größerem Sanierungsbedarf lohnt sich eine bewusste zeitliche und finanzielle Planung: Bleibt man in den ersten drei Jahren knapp unter der 15 %-Grenze, sind die Kosten sofort als Werbungskosten abziehbar — ein spürbarer Liquiditätsvorteil gegenüber der über Jahrzehnte gestreckten Abschreibung. Bei Denkmalimmobilien greift ohnehin die separate Denkmal-AfA-Logik für begünstigte Sanierungskosten (siehe Denkmal-Bescheinigung), unabhängig von der 15 %-Grenze.
Verwandte Begriffe
Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude)
Bei einer vermieteten Immobilie ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreibbar — der Anteil für Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Der Gesamtkaufpreis muss deshalb auf Gebäude und Boden aufgeteilt werden; diese Aufteilung bestimmt die Bemessungsgrundlage der AfA.
Denkmal-Bescheinigung & begünstigte Kosten (§7i Abs. 2 EStG)
Die erhöhte Denkmal-Abschreibung nach §7i EStG greift nur für die Sanierungs- bzw. Herstellungskosten, die zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich sind — nicht für den Kaufpreis der Altbausubstanz (dieser läuft über die normale lineare AfA). Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde; die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Behörde abgestimmt sein.
Instandhaltungsrücklage & Hausgeld (Eigentumswohnung)
Bei einer Eigentumswohnung zahlen Eigentümer monatliches Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft (WEG); ein Teil davon fließt in die Instandhaltungsrücklage für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Ein Teil des Hausgelds ist auf Mieter umlagefähig, ein Teil (u. a. Verwaltung, Rücklagenzuführung) trägt der Eigentümer.
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