Sonderabschreibung 7b: Voraussetzungen nach §7b (Kriterien)
Baukostenobergrenze, gedeckelte Bemessungsgrundlage und Bauantragsfrist sind die drei Sonder-AfA-Voraussetzungen. Liegen die Kosten über der Baukostenobergrenze, entfällt die Sonder-AfA §7b für das gesamte Objekt.
Welche Voraussetzungen gelten für die §7b-Sonderabschreibung?
Drei Eckwerte entscheiden, ob ein Objekt für die Sonder-AfA nach §7b infrage kommt: die Baukostenobergrenze von 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche, die auf 4.000 € pro Quadratmeter gedeckelte Bemessungsgrundlage und die Bauantragsfrist bis zum 30. September 2029. Alle drei sind aktuell (Stand August 2026) fest definiert. Liegen die Kosten über der Obergrenze, entfällt die Sonder-AfA für das gesamte Objekt.
Die Bauantragsfrist: 30. September 2029
Die Bemessungsgrundlage: gedeckelt auf 4.000 € pro Quadratmeter. Auch bei einem Objekt unterhalb der Baukostenobergrenze wird die Sonder-AfA nur auf maximal 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet — der darüberliegende Teil der tatsächlichen Kosten bleibt bei der Sonder-AfA-Berechnung außen vor (fließt aber weiterhin in die reguläre lineare AfA ein).
Bei 80 m² Wohnfläche ergibt das maximal 320.000 € Bemessungsgrundlage, darauf jährlich bis zu 5 % = 16.000 € Sonder-AfA, über vier Jahre bis zu 64.000 € zusätzlich zur regulären Abschreibung.
Begünstigt sind Objekte mit Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029. Wer heute noch einsteigen will, sollte bedenken: Von der Bauanzeige bis zur Fertigstellung vergehen bei einem Neubauprojekt oft ein bis zwei Jahre — realistisch ist deshalb nur ein Projekteinstieg deutlich vor Ablauf der Frist; er ist die letzte echte Gelegenheit, die volle Förderdauer noch zu nutzen. Die konkreten Zahlen und Fristen prüft im Einzelfall der Steuerberater.
Abgrenzung: Baukostenobergrenze und Bemessungsgrundlage sind zwei Zahlen
Die Baukostenobergrenze entscheidet, ob überhaupt gefördert wird — wird sie überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig, nicht nur für den übersteigenden Teil.
Die Bemessungsgrundlage ist eine zweite, niedrigere Grenze und bestimmt, auf welchen Betrag die Abschreibung angewendet wird. Wer beide Zahlen verwechselt, rechnet die Förderung entweder zu hoch oder hält ein förderfähiges Objekt für ausgeschlossen. Beide beziehen sich zudem auf die Quadratmeter Wohnfläche, nicht auf die Wohnung insgesamt — und die Wohnflächenberechnung selbst ist eine eigene Fehlerquelle, weil Balkone und Dachschrägen unterschiedlich angesetzt werden können.
Wo es in der Praxis kippt: der Bauantrag setzt den Stichtag, nicht der Kauf
Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Bauantrags oder der Bauanzeige — nicht der Kaufvertrag und nicht der Baubeginn.
Beim Erwerb einer neu gebauten Wohnung vom Bauträger entscheidet damit ein Datum, auf das der Käufer keinen Einfluss hat und das er im Zweifel nicht kennt. Es gehört deshalb schriftlich in die Unterlagen, bevor die Steuerwirkung in die Rechnung eingeht. Der zweite Punkt: Beim Erwerb ist zusätzlich erforderlich, dass die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt. Zieht sich die Fertigstellung über den Jahreswechsel, kann die Begünstigung an diesem Detail scheitern.
Sonderabschreibung §7b EStG (Sonder-AfA) →
Die Sonder-AfA nach §7b EStG ist eine zusätzliche Abschreibung für neu geschaffenen Mietwohnraum, zusätzlich zur linearen AfA.
Hebt die Abschreibung in den ersten Jahren deutlich an — relevant für Anleger, die neu geschaffenen Mietwohnraum erwerben.
QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) →
Staatliches Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude; Voraussetzung für bestimmte KfW-Neubauförderungen.
QNG-Neubau bietet im Musterfall den größten monatlichen Puffer.
Musterberechnung →
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Konkretes, aber unverbindliches Anschauungsmaterial.
Häufige Fragen
AfA nach §7b: Bis wann gilt die Bauantragsfrist?
Die Bauantragsfrist endet am 30. September 2029 (Stand August 2026). Begünstigt sind Objekte mit Bauantrag oder Bauanzeige ab dem 1. Januar 2023. Maßgeblich ist dieser Zeitpunkt, nicht der Kaufvertrag und nicht der Baubeginn.
§7b-AfA: Gilt sie auch für den Erwerb im Jahr der Fertigstellung?
Ja, aber nur, wenn die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt. Zieht sich die Fertigstellung über den Jahreswechsel, kann die Begünstigung an diesem Detail scheitern. Das Datum des Bauantrags gehört deshalb schriftlich in die Unterlagen.
Gebäudeabschreibung berechnen: Wie rechne ich mit der gedeckelten Bemessungsgrundlage?
Die Sonder-AfA wird nur auf höchstens 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet. Bei 80 m² sind das maximal 320.000 € Bemessungsgrundlage, darauf jährlich bis zu 5 % gleich 16.000 €, über vier Jahre bis zu 64.000 € zusätzlich zur regulären Abschreibung. Der darüberliegende Teil der Kosten fließt weiter in die reguläre lineare AfA ein.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.