Wiki: Kapitalanlage-Immobilien
Vertiefte Erklärungen zu Denkmal-AfA, §7b, Steuerhebel und Ablauf. Kurzdefinitionen stehen im Glossar, hier geht es in die Tiefe.
Was steht in unserem Wiki zu Kapitalanlage-Immobilien?
Das AUP-Wiki vertieft die Themen, die im Glossar nur kurz definiert sind: Steuerhebel wie Denkmal-AfA nach §7i und Sonder-AfA nach §7b, Cashflow, Eigenkapitalbedarf, Kaufnebenkosten, Ablauf und Unterlagen für Erstgespräch und Finanzierung sowie Auswahlkriterien wie Lage und Mietausfallrisiko. Jede Seite beantwortet zuerst eine konkrete Frage.
Häufige Bedenken
Die zugehörigen Wiki-Beiträge:
Schutz vor unseriösen Steuersparmodellen
Ärztinnen und Ärzte sind eine klassische Zielgruppe für überteuerte 'Steuerspar-Immobilien' – wer die Warnsignale kennt, unterscheidet seriöse Angebote von unseriösen.
Kapitalanlage-Immobilien: Strategie und Risiken
Immobilie als Steuerhebel
Die Kombination aus Fremdfinanzierung und Abschreibung kann in der Hochsteuerphase die persönliche Steuerlast spürbar senken – der Kernmechanismus hinter dem AUP-Ansatz.
Exit-Fahrplan 55
Der Exit-Fahrplan 55 ist kein Produkt, sondern ein Zielbild: Wer heute mit Mitte 30 bis Mitte 40 investiert, kann über kumulierte Abschreibung und planmäßige Tilgung bis etwa Mitte 50 einen weitgehend schuldenfreien, mietertragsbasierten Baustein der Altersvorsorge aufgebaut haben.
Spekulationsfrist (10 Jahre)
Nach §23 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen — diese Frist gilt Stand August 2026 unverändert fort.
Risiken der Kapitalanlage-Immobilie
Auch eine sorgfältig geprüfte Immobilie bleibt eine unternehmerische Anlageentscheidung mit realen Risiken — wer diese offen benennt statt zu verschweigen, trifft eine belastbare, unternehmerische Entscheidung.
Immobilie als Kapitalanlage für Ärzte
Für Ärztinnen und Ärzte mit hohem, planbarem Einkommen trifft eine vermietete Immobilie auf eine besonders günstige Ausgangslage: hoher Grenzsteuersatz, verlässliche Bonität für die Finanzierung und typischerweise wenig Zeit für die aktive Objektsuche.
Immobilie neben dem Versorgungswerk
Das berufsständische Versorgungswerk ist für angestellte und niedergelassene Ärztinnen und Ärzte die zentrale Altersvorsorge — eine vermietete Immobilie ist keine Alternative dazu, sondern eine Diversifizierung auf eine andere Anlageklasse.
Immobilie als Inflationsschutz (Sachwert)
Eine vermietete Immobilie ist ein Sachwert — ihr Substanzwert und die erzielbare Miete verschieben sich tendenziell mit dem allgemeinen Preisniveau, während eine fest vereinbarte Kreditschuld real an Gewicht verliert.
Mietausfall- & Leerstandsrisiko
Mietausfall (der Mieter zahlt nicht) und Leerstand (die Wohnung ist unvermietet) gehören zu den ehrlichsten Sorgen bei einer vermieteten Kapitalanlage — beide lassen sich durch konkrete Maßnahmen deutlich reduzieren, aber nicht auf null bringen.
Kapitalanlage-Immobilien: Objekt und Lage
QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude)
Das QNG ist kein Marketing-Label, sondern die staatliche Zugangsvoraussetzung für die volle Neubauförderung — ohne Siegel nur die kleinere KfW-Stufe (100.000 € je Wohneinheit).
Denkmalimmobilie
Eine Denkmalimmobilie ist steuerlich zweigeteilt: Ein Bestandsanteil, der wie jede vermietete Bestandsimmobilie behandelt wird, und ein Sanierungsanteil, der nach §7i EStG stark begünstigt abgeschrieben werden kann.
Lage / Standort
Bei einer Kapitalanlage entscheidet die Lage über Vermietbarkeit und Wertentwicklung stärker als jeder Steuereffekt — AUP wählt deshalb bewusst A- und gute B-Lagen in Regionen mit belastbarer Nachfrage.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist bundesweit die größte Einzelposition der Kaufnebenkosten — und die einzige, die sich allein durch die Wahl des Bundeslands verändert: von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.
Erstvermietungsgarantie
Die Erstvermietungsgarantie sichert die kurze, konkrete Phase zwischen Fertigstellung und erster Vermietung ab — sie ist bewusst zeitlich und inhaltlich begrenzt.
Kapitalanlage-Immobilien: laufende Kosten
Instandhaltungsrücklage & Hausgeld
Wer die Bruttomietrendite einer Eigentumswohnung ohne Instandhaltungsrücklage rechnet, rechnet sich reich — seit der WEG-Reform 2020 heißt sie offiziell Erhaltungsrücklage (§19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
Kapitalanlage-Immobilien: Steuern und Abschreibung
Denkmal-AfA (§7i EStG)
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, den Sanierungsanteil einer denkmalgeschützten Immobilie vollständig abzuschreiben: 9 % pro Jahr über acht Jahre, danach 7 % über vier Jahre.
Sonderabschreibung §7b EStG (Sonder-AfA)
Die Sonder-AfA nach §7b EStG kommt zur regulären linearen AfA obendrauf: bis zu 5 % jährlich über vier Jahre, insgesamt bis zu 20 % der begünstigten Kosten bei einer Bemessungsgrundlage, die auf 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt ist.
Sonderabschreibung §7b: Voraussetzungen (Kriterien)
Drei Eckwerte entscheiden, ob ein Objekt für die Sonder-AfA nach §7b infrage kommt: die Baukostenobergrenze, die gedeckelte Bemessungsgrundlage und die Bauantragsfrist.
Lineare AfA
Die lineare AfA ist die reguläre, über die gesamte Nutzungsdauer gleichbleibende Gebäudeabschreibung — der Grundbaustein jeder Vermietungs-Steuerrechnung (Stand 2026).
Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG)
Die degressive AfA schreibt in den ersten Jahren deutlich mehr ab als die lineare Methode — 5 % vom jeweiligen Restwert statt eines gleichbleibenden Betrags.
Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude)
Nur der Gebäudeanteil eines Kaufpreises ist abschreibbar, der Grundstücksanteil nicht — wie plausibel diese Aufteilung ausfällt, bestimmt über die gesamte Haltedauer, wie viel AfA tatsächlich geltend gemacht werden kann.
Denkmal-Bescheinigung & Kosten (§7i Abs. 2 EStG)
Die erhöhte Denkmal-AfA greift nur für die Sanierungskosten, die zur Erhaltung des Baudenkmals tatsächlich erforderlich sind — welche Kosten das sind, entscheidet die Denkmalschutzbehörde per Bescheinigung, nicht das Finanzamt.
AfA bei Eigennutzung: nur bei Vermietung möglich
Wer eine Immobilie selbst bewohnt, kann sie nicht regulär als Werbungskosten abschreiben — die Gebäude-AfA ist an die Erzielung von Einkünften aus Vermietung gebunden.
AfA: echter Vorteil oder höherer Veräußerungsgewinn?
Ein ehrlicher Einwand: Ist die Abschreibung ein echter Steuervorteil oder nur eine Steuerstundung, die beim späteren Verkauf über einen höheren Veräußerungsgewinn teilweise zurückgezahlt wird?
Anschaffungsnahe Kosten (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf zu viel in Instandsetzung und Modernisierung investiert, verliert den Sofortabzug als Werbungskosten: Aus Erhaltungsaufwand werden dann Herstellungskosten, die nur über die reguläre Abschreibung wirken.
Verbilligte Miete an Angehörige (§21 Abs. 2 EStG)
Wer an Kinder oder Eltern günstiger als ortsüblich vermietet, behält den vollen Werbungskostenabzug nur, wenn die vereinbarte Miete mindestens 50 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt – ab 66 % ohne weitere Prüfung, darunter mit Totalüberschussprognose.
Kapitalanlage-Immobilien: Finanzierung
Zinsen als Werbungskosten
Bei einer vermieteten Kapitalanlage sind die Finanzierungszinsen als Werbungskosten voll steuerlich absetzbar — ein Effekt, den es beim selbst genutzten Eigenheim nicht gibt.
100-Prozent-Finanzierung / Hebel
Anders als ein Wertpapierdepot lässt sich eine Immobilie weitgehend über die Bank finanzieren — die Rendite bezieht sich dann auf den vollen Objektwert, nicht nur auf das eingesetzte Eigenkapital.
Eigenkapital für die Kapitalanlage-Immobilie
Bei einer vermieteten Kapitalanlage muss Eigenkapital in der Regel nicht den vollen Kaufpreis, sondern vor allem die Kaufnebenkosten decken — der Objektpreis selbst lässt sich meist weitgehend fremdfinanzieren.
Zinsbindung
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Sollzins eines Darlehens fest vereinbart ist — sie ist der zentrale Baustein, um das Risiko 'was passiert bei Zinsänderungen?' realistisch einzuschätzen.
Cashflow (Immobilie)
Der monatliche Cashflow ist das Ergebnis aus Mieteinnahmen plus anteiligem Steuerrückfluss minus Finanzierungsrate — die Kennzahl, die am konkretesten zeigt, ob sich ein Objekt weitgehend selbst trägt.
KfW 297: Förderkredit für vermietete Neubauten
Die KfW-Förderprogramme für klimafreundliche Neubauten stehen nicht nur Selbstnutzern offen, sondern ausdrücklich auch Kapitalanlegern und Vermietern — ein zinsgünstiger Förderkredit von bis zu 150.000 € je Wohneinheit.
Kapitalanlage-Immobilien: Beratung und Ablauf
Erstgespräch (30 Minuten)
Das Erstgespräch ist unverbindlich, dauert etwa 30 Minuten und rechnet direkt mit den individuellen Zahlen der Interessentin oder des Interessenten — kein allgemeiner Vortrag, sondern ein konkreter erster Blick auf die eigene Situation.
Musterberechnung
Die Musterberechnung rechnet eine von drei typischen AUP-Konstellationen (QNG-Neubau, Denkmal, Neubau nach §7b) für einen Musterfall komplett durch — konkrete Zahlen statt allgemeiner Prozentangaben, aber ausdrücklich unverbindlich und ohne konkretes Objekt.
Unterlagen für den Termin
Für eine individuelle statt einer nur groben Rechnung im Erstgespräch reichen im Grunde zwei Unterlagen: der letzte Steuerbescheid und, falls vorhanden, eine aktuelle Lohn- oder Gehaltsabrechnung.
KfW-Förderung 2026 (Knappheit)
Der KfW-Förderrahmen für 2026 ist gegenüber dem Vorjahr enger bemessen — Fördermittel sind an ein begrenztes jährliches Budget gebunden und stehen nicht unbegrenzt zur Verfügung.
Wenig Zeit – verwaltete Kapitalanlage
Klinik- und Dienstzeiten lassen vielen Ärztinnen und Ärzten kaum Raum, sich selbst intensiv um eine Anlageimmobilie zu kümmern — eine verwaltete Lösung mit Hausverwaltung nimmt den laufenden operativen Aufwand weitgehend ab.
Häufige Fragen
AfA: echter Vorteil oder höherer Veräußerungsgewinn?
Ein ehrlicher Einwand: Ist die Abschreibung ein echter Steuervorteil oder nur eine Steuerstundung, die beim späteren Verkauf über einen höheren Veräußerungsgewinn teilweise zurückgezahlt wird?
Worin unterscheidet sich unser Wiki vom Glossar zu Kapitalanlage-Immobilien?
Kurzdefinitionen stehen im Glossar, im Wiki geht es in die Tiefe.
Welche Steuerhebel erklärt unser Wiki für Kapitalanlage-Immobilien?
Das AUP-Wiki vertieft Steuerhebel wie die Denkmal-AfA nach §7i und die Sonder-AfA nach §7b. Dazu kommen Cashflow, Eigenkapitalbedarf und Kaufnebenkosten.
Kostenlose Erstberatung
Unverbindlich, persönlich, auf Ihr Steuerprofil zugeschnitten. Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, welches Modell zu Ihrer Situation passt — Denkmal-AfA, Neubau QNG oder §7b-Sonder-AfA.
Weiterführende Seiten
Glossar
Begriffe rund um Kapitalanlage-Immobilien: Denkmal-AfA, §7b QNG-Neubau, Steuerhebel, KfW, Finanzierung & Ablauf — verständlich erklärt. AUP, §34c.
Wie wirkt der Hebel bei der Kapitalanlage?
Der Fremdkapitalhebel: die Rendite bezieht sich auf den vollen Objektwert, nicht nur auf das eingesetzte Eigenkapital.
AfA bei Eigennutzung: nur bei Vermietung möglich
Die Gebäude-AfA ist an Einkünfte aus Vermietung gebunden — bei Eigennutzung gibt es keinen regulären Werbungskostenabzug.
Immobilie als Kapitalanlage für Investoren
Was sich nach Steuer wirklich rechnet, mit Excel-Rechner.
Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.