Wiki: Kapitalanlage-Immobilien
Vertiefte Erklärungen zu Denkmal-AfA, §7b, Steuerhebel und Ablauf. Kurzdefinitionen stehen im Glossar, hier geht es in die Tiefe.
Häufige Bedenken
Schutz vor unseriösen Steuersparmodellen
Ärztinnen und Ärzte sind eine klassische Zielgruppe für überteuerte 'Steuerspar-Immobilien' – wer die Warnsignale kennt, erkennt seriöse Angebote von Drückerware.
Schutz vor unseriösen Steuersparmodellen im Wiki lesen →Konzept & Strategie
Immobilie als Steuerhebel
Die Kombination aus Fremdfinanzierung und Abschreibung kann in der Hochsteuerphase die persönliche Steuerlast spürbar senken – der Kernmechanismus hinter dem AUP-Ansatz.
Immobilie als Steuerhebel im Wiki lesen →Exit-Fahrplan 55
Der Exit-Fahrplan 55 ist kein Produkt, sondern ein Zielbild: Wer heute mit Mitte 30 bis Mitte 40 investiert, kann über kumulierte Abschreibung und planmäßige Tilgung bis etwa Mitte 50 einen weitgehend schuldenfreien, mietertragsbasierten Baustein der Altersvorsorge aufgebaut haben.
Exit-Fahrplan 55 im Wiki lesen →Spekulationsfrist (10 Jahre)
Nach §23 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen — diese Frist gilt Stand August 2026 unverändert fort, trotz eines laufenden politischen Vorstoßes zu ihrer Abschaffung.
Spekulationsfrist (10 Jahre) im Wiki lesen →Risiken der Kapitalanlage-Immobilie
Auch eine sorgfältig geprüfte Immobilie bleibt eine unternehmerische Anlageentscheidung mit realen Risiken — wer diese offen benennt statt zu verschweigen, trifft am Ende die belastbarere Entscheidung.
Risiken der Kapitalanlage-Immobilie im Wiki lesen →Immobilie als Kapitalanlage für Ärzte
Für Ärztinnen und Ärzte mit hohem, planbarem Einkommen trifft eine vermietete Immobilie auf eine besonders günstige Ausgangslage: hoher Grenzsteuersatz, verlässliche Bonität für die Finanzierung und typischerweise wenig Zeit für aktive Objektsuche.
Immobilie als Kapitalanlage für Ärzte im Wiki lesen →Immobilie neben dem Versorgungswerk
Das berufsständische Versorgungswerk ist für angestellte und niedergelassene Ärztinnen und Ärzte die zentrale Altersvorsorge — eine vermietete Immobilie ist keine Alternative dazu, sondern eine sinnvolle Diversifizierung auf eine andere Anlageklasse.
Immobilie neben dem Versorgungswerk im Wiki lesen →Immobilie als Inflationsschutz (Sachwert)
Eine vermietete Immobilie ist ein Sachwert — ihr Substanzwert und die erzielbare Miete verschieben sich tendenziell mit dem allgemeinen Preisniveau, während eine fest vereinbarte Kreditschuld real an Gewicht verliert. Das ist ein plausibler, aber kein garantierter Inflationsschutz.
Immobilie als Inflationsschutz (Sachwert) im Wiki lesen →Mietausfall- & Leerstandsrisiko
Mietausfall (der Mieter zahlt nicht) und Leerstand (die Wohnung ist unvermietet) gehören zu den ehrlichsten Sorgen bei einer vermieteten Kapitalanlage — beide lassen sich durch konkrete Maßnahmen deutlich reduzieren, aber nicht auf null bringen.
Mietausfall- & Leerstandsrisiko im Wiki lesen →Immobilie & Objekt
QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude)
Das QNG ist kein Marketing-Label, sondern die staatliche Zugangsvoraussetzung für die volle Neubauförderung — ohne Siegel keine KfW 297/298 und keine Sonder-AfA nach §7b in Verbindung mit dem Neubau-Vorteilspaket.
QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) im Wiki lesen →Denkmalimmobilie
Eine Denkmalimmobilie ist steuerlich zweigeteilt: Ein Bestandsanteil, der wie jede vermietete Bestandsimmobilie behandelt wird, und ein Sanierungsanteil, der nach §7i EStG stark begünstigt abgeschrieben werden kann — die Trennung beider Anteile ist der Kern des gesamten Modells.
Denkmalimmobilie im Wiki lesen →Lage / Standort
Bei einer Kapitalanlage entscheidet die Lage über Vermietbarkeit und Wertentwicklung stärker als jeder Steuereffekt — AUP wählt deshalb bewusst A- und gute B-Lagen in Regionen mit belastbarer Nachfrage, nicht die günstigste Adresse auf dem Papier.
Lage / Standort im Wiki lesen →Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist bundesweit die größte Einzelposition der Kaufnebenkosten — und die einzige, die sich allein durch die Wahl des Bundeslands verändert: von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in vier weiteren Bundesländern.
Grunderwerbsteuer im Wiki lesen →Erstvermietungsgarantie
Die Erstvermietungsgarantie sichert die kurze, konkrete Phase zwischen Fertigstellung und erster Vermietung ab — sie ist bewusst zeitlich und inhaltlich begrenzt und darf nicht mit einer dauerhaften Mietgarantie verwechselt werden, die eher ein Warnsignal ist.
Erstvermietungsgarantie im Wiki lesen →Kosten
Instandhaltungsrücklage & Hausgeld
Wer die Bruttomietrendite einer Eigentumswohnung ohne Instandhaltungsrücklage rechnet, rechnet sich reich — seit der WEG-Reform 2020 heißt sie offiziell Erhaltungsrücklage (§19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), gemeint ist aber dasselbe: der Sparanteil im Hausgeld für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.
Instandhaltungsrücklage & Hausgeld im Wiki lesen →Steuer & AfA
Denkmal-AfA (§7i EStG)
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, den Sanierungsanteil einer denkmalgeschützten Immobilie vollständig abzuschreiben: 9 % pro Jahr über acht Jahre, danach 7 % über vier Jahre — zusammen 100 % des Sanierungsanteils in zwölf Jahren.
Denkmal-AfA (§7i EStG) im Wiki lesen →Sonderabschreibung §7b EStG (Sonder-AfA)
Die Sonder-AfA nach §7b EStG kommt zur regulären linearen AfA obendrauf: bis zu 5 % jährlich über vier Jahre, insgesamt bis zu 20 % der begünstigten Kosten — ein kräftiger Vorzieheffekt für neu geschaffenen Mietwohnraum.
Sonderabschreibung §7b EStG (Sonder-AfA) im Wiki lesen →Sonderabschreibung §7b: Voraussetzungen (Kriterien)
Drei Eckwerte entscheiden, ob ein Objekt für die Sonder-AfA nach §7b infrage kommt: die Baukostenobergrenze, die gedeckelte Bemessungsgrundlage und die Bauantragsfrist — alle drei sind aktuell (Stand August 2026) fest definiert, nicht verhandelbar im Einzelfall.
Sonderabschreibung §7b: Voraussetzungen (Kriterien) im Wiki lesen →Lineare AfA
Die lineare AfA ist die reguläre, über die gesamte Nutzungsdauer gleichbleibende Gebäudeabschreibung — der Grundbaustein jeder Vermietungs-Steuerrechnung, unabhängig davon, ob zusätzlich Sonder- oder Denkmal-AfA greifen.
Lineare AfA im Wiki lesen →Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG)
Die degressive AfA schreibt in den ersten Jahren deutlich mehr ab als die lineare Methode — 5 % vom jeweiligen Restwert statt eines gleichbleibenden Betrags — und wurde durch das Wachstumschancengesetz 2024 für Neubauten befristet zurückgebracht.
Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG) im Wiki lesen →Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude)
Nur der Gebäudeanteil eines Kaufpreises ist abschreibbar, der Grundstücksanteil nicht — wie plausibel diese Aufteilung ausfällt, bestimmt über die gesamte Haltedauer, wie viel AfA tatsächlich geltend gemacht werden kann.
Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden / Gebäude) im Wiki lesen →Denkmal-Bescheinigung & Kosten (§7i Abs. 2 EStG)
Die erhöhte Denkmal-AfA greift nur für die Sanierungskosten, die zur Erhaltung des Baudenkmals tatsächlich erforderlich sind — welche Kosten das sind, entscheidet nicht das Finanzamt, sondern die Denkmalschutzbehörde per Bescheinigung.
Denkmal-Bescheinigung & Kosten (§7i Abs. 2 EStG) im Wiki lesen →AfA bei Eigennutzung: nur bei Vermietung möglich
Wer eine Immobilie selbst bewohnt, kann sie nicht regulär als Werbungskosten abschreiben — die Gebäude-AfA ist an die Erzielung von Einkünften aus Vermietung gebunden, nicht an den Immobilienbesitz an sich.
AfA bei Eigennutzung: nur bei Vermietung möglich im Wiki lesen →AfA: echter Vorteil oder höherer Veräußerungsgewinn?
Ein ehrlicher Einwand: Mindert die Abschreibung beim späteren Verkauf über einen höheren Veräußerungsgewinn wieder auf, was sie vorher gespart hat? Die Antwort hängt entscheidend vom Verkaufszeitpunkt ab — und genau hier greift die Spekulationsfrist.
AfA: echter Vorteil oder höherer Veräußerungsgewinn? im Wiki lesen →Anschaffungsnahe Kosten (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf zu viel in Instandsetzung und Modernisierung investiert, verliert den Sofortabzug als Werbungskosten — die Kosten wandern dann automatisch in die Abschreibung. Die entscheidende Grenze liegt bei 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten.
Anschaffungsnahe Kosten (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) im Wiki lesen →Verbilligte Miete an Angehörige (§21 Abs. 2 EStG)
Wer an Kinder oder Eltern günstiger als ortsüblich vermietet, behält den vollen Werbungskostenabzug nur, wenn die vereinbarte Miete mindestens 50 % der ortsüblichen Marktmiete erreicht — bei 50 bis 66 % kommt zusätzlich eine Prüfung ins Spiel, darunter wird der Abzug automatisch gekürzt.
Verbilligte Miete an Angehörige (§21 Abs. 2 EStG) im Wiki lesen →Finanzierung & KfW
Zinsen als Werbungskosten
Bei einer vermieteten Kapitalanlage sind die Finanzierungszinsen als Werbungskosten voll steuerlich absetzbar — ein Effekt, den es beim selbst genutzten Eigenheim nicht gibt und der den Einwand 'die Zinsen sind zu hoch' relativiert.
Zinsen als Werbungskosten im Wiki lesen →100-Prozent-Finanzierung / Hebel
Anders als ein Wertpapierdepot lässt sich eine Immobilie weitgehend über die Bank finanzieren — die Rendite bezieht sich dann auf den vollen Objektwert, nicht nur auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital. Genau das ist der Fremdkapitalhebel.
100-Prozent-Finanzierung / Hebel im Wiki lesen →Eigenkapital für die Kapitalanlage-Immobilie
Bei einer vermieteten Kapitalanlage muss Eigenkapital in der Regel nicht den vollen Kaufpreis, sondern vor allem die Kaufnebenkosten decken — der Objektpreis selbst lässt sich meist weitgehend fremdfinanzieren.
Eigenkapital für die Kapitalanlage-Immobilie im Wiki lesen →Zinsbindung
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Sollzins eines Darlehens fest vereinbart ist — sie ist der zentrale Baustein, um das Risiko 'was passiert bei steigenden Zinsen' realistisch einzuschätzen, statt es pauschal zu fürchten oder zu verdrängen.
Zinsbindung im Wiki lesen →Cashflow (Immobilie)
Der monatliche Cashflow ist das Ergebnis aus Mieteinnahmen plus anteiligem Steuerrückfluss minus Finanzierungsrate — die Kennzahl, die am konkretesten zeigt, ob sich ein Objekt weitgehend selbst trägt oder monatlich zugeschossen werden muss.
Cashflow (Immobilie) im Wiki lesen →KfW 297: Förderkredit für vermietete Neubauten
Die KfW-Förderprogramme für klimafreundliche Neubauten stehen nicht nur Selbstnutzern offen, sondern ausdrücklich auch Kapitalanlegern und Vermietern — ein Baustein, der bei richtig getaktetem Antrag mit der steuerlichen Förderung kombiniert werden kann.
KfW 297: Förderkredit für vermietete Neubauten im Wiki lesen →Ablauf & Prozess
Erstgespräch (30 Minuten)
Das Erstgespräch ist unverbindlich, dauert etwa 30 Minuten und rechnet direkt mit den individuellen Zahlen der Interessentin oder des Interessenten — kein allgemeiner Vortrag, sondern ein konkreter erster Blick auf die eigene Situation.
Erstgespräch (30 Minuten) im Wiki lesen →Musterberechnung
Die Musterberechnung rechnet eine von drei typischen AUP-Konstellationen (QNG-Neubau, Denkmal, Neubau nach §7b) für einen Musterfall komplett durch — konkrete Zahlen statt allgemeiner Prozentangaben, aber ausdrücklich unverbindlich und ohne konkretes Objekt.
Musterberechnung im Wiki lesen →Unterlagen für den Termin
Für eine individuelle statt einer nur groben Rechnung im Erstgespräch reichen im Grunde zwei Unterlagen: der letzte Steuerbescheid und, falls vorhanden, eine aktuelle Lohn- oder Gehaltsabrechnung.
Unterlagen für den Termin im Wiki lesen →KfW-Förderung 2026 (Knappheit)
Der KfW-Förderrahmen für 2026 ist gegenüber dem Vorjahr enger bemessen — Fördermittel sind an ein begrenztes jährliches Budget gebunden und stehen nicht unbegrenzt zur Verfügung, was für Interessentinnen und Interessenten realen, nicht nur rhetorischen Zeitdruck bedeutet.
KfW-Förderung 2026 (Knappheit) im Wiki lesen →Wenig Zeit – verwaltete Kapitalanlage
Klinik- und Dienstzeiten lassen vielen Ärztinnen und Ärzten kaum Raum, sich selbst intensiv um eine Anlageimmobilie zu kümmern — eine verwaltete Lösung mit professioneller Hausverwaltung nimmt den laufenden operativen Aufwand weitgehend ab, ohne den Anlageerfolg von der eigenen Verfügbarkeit abhängig zu machen.
Wenig Zeit – verwaltete Kapitalanlage im Wiki lesen →