Steuerlast senken mit Immobilie: So wirkt der Steuerhebel

Wo liegen die Grenzen des Hebels?

Der Hebel wirkt nur so stark wie der Grenzsteuersatz und ersetzt keine solide Objektauswahl: Eine Immobilie, die sich ohne Steuervorteil nicht rechnet, wird durch die Abschreibung nicht zu einer guten. Die meisten Modelle verschieben Steuer, sie erlassen sie nicht.

Warum die Hochsteuerphase entscheidend ist. Der Effekt ist umso stärker, je höher der persönliche Grenzsteuersatz ist – der Hebel funktioniert am besten für Angestellte oder Selbstständige mit hohem, stabilem Einkommen (z. B. niedergelassene oder angestellte Ärztinnen und Ärzte). Bei niedrigerem Grenzsteuersatz fällt der steuerliche Effekt entsprechend kleiner aus, das Grundprinzip der Vermögensbildung über Fremdkapital bleibt aber unabhängig davon bestehen.

Der Steuerhebel ersetzt keine solide Objektauswahl – er verstärkt nur die Wirkung einer ohnehin tragfähigen Kalkulation. Eine Immobilie, die sich ohne Steuervorteil nicht rechnet, wird durch die Abschreibung nicht automatisch zu einer guten Anlage (siehe Schutz vor unseriösen Steuersparmodellen).

Abgrenzung: Steuerstundung ist kein Steuergeschenk: Die meisten Abschreibungsmodelle verschieben Steuer, sie erlassen sie nicht. Was heute die Bemessungsgrundlage senkt, taucht beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist wieder auf, weil die in Anspruch genommene Abschreibung den steuerlichen Buchwert mindert und den Veräußerungsgewinn entsprechend erhöht.

Der Vorteil liegt deshalb nicht im Betrag, sondern im Zeitpunkt und im Steuersatz: Abzug in der Hochsteuerphase, Realisierung — wenn überhaupt — in einer Phase mit niedrigerem Satz oder nach Ablauf der Frist. Wer den Hebel als dauerhafte Ersparnis rechnet, rechnet ihn zu hoch. Wer ihn als zinslose Stundung rechnet, trifft es.

Wo es in der Praxis kippt: der Grenzsteuersatz sinkt mit: Der Hebel ist nur so groß wie der persönliche Grenzsteuersatz im jeweiligen Jahr — und der ist keine Konstante.

Reduzierte Arbeitszeit, ein Wechsel in die Anstellung, Elternzeit oder der Übergang in den Ruhestand senken ihn, und damit sinkt der Wert jeder weiteren Abschreibung. Rechnungen, die über zwölf Jahre mit dem heutigen Spitzensatz kalkulieren, überzeichnen den Effekt regelmäßig.

Der zweite Punkt betrifft die Verlustverrechnung: Übersteigen die Werbungskosten die gesamten Einkünfte, verpufft der Überhang nicht, er wird vorgetragen — aber er wirkt erst später und damit weniger. Beides gehört in jede Modellrechnung, die über drei Jahre hinausgeht.

Welche vier Stellschrauben hat der Steuerhebel?

Erstens der Gebäudeanteil am Kaufpreis: Er bestimmt die Bemessungsgrundlage jeder Abschreibung und ist bei hohen Bodenwerten die wirkungsvollste Größe überhaupt. Zweitens das Abschreibungsmodell — lineare AfA, degressive AfA mit 5 % vom Restbuchwert nach § 7 Abs. 5a EStG, Sonderabschreibung nach § 7b EStG mit 5 % jährlich über vier Jahre oder Denkmal-AfA nach § 7i EStG mit 9 % über acht und 7 % über vier Jahre.

Drittens der Fremdkapitalanteil: Er entscheidet über die Höhe der absetzbaren Zinsen, ist aber nach oben durch den Beleihungsauslauf begrenzt — bis zu 100 % des Kaufpreises bei sehr guter Bonität, die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln — und der Beleihungswert liegt in der Regel unter dem Kaufpreis. Viertens der Grenzsteuersatz, der als einziger nicht gestaltbar ist.

Die Reihenfolge ist kein Zufall. Die ersten beiden Stellschrauben wirken über die gesamte Haltedauer und werden beim Kauf festgelegt; die dritte lässt sich später noch verändern, die vierte gar nicht. Wer den Hebel optimieren will, entscheidet ihn damit im Wesentlichen vor dem Notartermin.

Die Voraussetzung, die vor allem anderen steht: die Einkünfteerzielungsabsicht: Werbungskosten erkennt das Finanzamt nur an, wenn die Vermietung darauf angelegt ist, auf Dauer einen Überschuss zu erwirtschaften.

Bei einer auf unbestimmte Zeit angelegten Wohnraumvermietung wird das grundsätzlich unterstellt — die Prüfung greift erst, wenn Anhaltspunkte dagegen sprechen.

Genau diese Anhaltspunkte entstehen aber im Anlagekontext schneller als gedacht: eine von vornherein befristete Vermietung, eine verbilligte Überlassung an Angehörige, eine geplante Selbstnutzung nach wenigen Jahren oder ein Verkauf, der von Anfang an feststeht.

Fällt die Absicht weg, fallen die Abzüge rückwirkend weg, und zwar für alle offenen Jahre gleichzeitig. Der Steuerhebel steht und fällt deshalb nicht mit der Rechnung, sondern mit der Absicht, die sie trägt.

Steuerlast mit Immobilien senken: Wann stehen Abschreibung und Zinsen fest?

Die Abschreibung steht schon vor dem Bankgespräch fest, die Zinsen erst mit der individuellen Musterberechnung.

Im Beispiel Magdeburg sind 5.727 € AfA im Jahr bei 42 % Grenzsteuersatz rund 2.405 € weniger Steuer. Ohne Zinsen bliebe ein steuerlicher Überschuss von 1.651 €, erst die absetzbaren Schuldzinsen drehen das Vorzeichen in der Anfangsphase.

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