Finanzierung Kapitalanlage Immobilie: Immobilie 100 Prozent Finanzierung – Wie viel Eigenkapital braucht die Kapitalanlage?
Wer eine vermietete Kapitalanlage-Immobilie finanzieren will, braucht Eigenkapital meist für die Kaufnebenkosten, nicht für den Kaufpreis, denn dieser lässt sich weitgehend finanzieren. Eine vollständige Finanzierung von Kaufpreis plus Nebenkosten über Kredit ist in der Praxis selten und meist mit deutlich schlechteren Konditionen verbunden.
Wie viel Eigenkapital braucht die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie?
Bei einer vermieteten Kapitalanlage muss Eigenkapital in der Regel nicht den vollen Kaufpreis, sondern vor allem die Kaufnebenkosten decken; der Objektpreis selbst lässt sich meist weitgehend fremdfinanzieren. Zu den Kaufnebenkosten zählen Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5 bis 2 %) und Maklerprovision, oft 8 bis 15 % des Kaufpreises, die Banken nicht mitfinanzieren.
Kapitalanlage-Immobilie finanzieren: Lässt sich eine Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital kaufen?
Warum 'ohne Eigenkapital' realistisch selten funktioniert. Eine vollständige 100+X-Prozent-Finanzierung (Kaufpreis plus Nebenkosten komplett über Kredit) ist theoretisch möglich, aber in der Praxis selten und meist mit deutlich schlechteren Konditionen verbunden — die Bank sieht darin ein höheres Risiko. Realistisch ist deshalb, mit Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten zu planen, auch wenn der eigentliche Kaufpreis zu einem hohen Anteil fremdfinanziert wird.
Die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie folgt einer anderen Logik als die des Eigenheims. Weil die Miete einen Teil des Kapitaldienstes trägt und die Zinsen als Werbungskosten abziehbar sind, rechnen Banken hier mit einem höheren Beleihungsauslauf als bei Selbstnutzern — eine 100-Prozent-Finanzierung der Immobilie, also die Finanzierung des vollen Kaufpreises ohne die Nebenkosten, ist bei entsprechender Bonität darstellbar.
100-Prozent-Finanzierung Immobilie: die Voraussetzungen der Bank
Die Voraussetzungen sind allerdings eng und werden im Verkaufsgespräch gern verkürzt. Verlangt werden in der Regel eine sehr gute Bonität mit gesichertem Einkommen, eine Haushaltsrechnung, die die Rate auch ohne die Miete trägt, ein Objekt, dessen Beleihungswert nah am Kaufpreis liegt, und ein Grenzsteuersatz, der die steuerliche Seite überhaupt wirken lässt. Fällt eine dieser Bedingungen weg, wird aus der 100-Prozent-Finanzierung schnell eine 90-Prozent-Zusage — und die Differenz muss aus Eigenkapital kommen.
Wichtig ist die Unterscheidung zweier Begriffe, die im Vertrieb gern vermischt werden. Hundert Prozent bezeichnet die Finanzierung des Kaufpreises ohne Nebenkosten; Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen aus Eigenmitteln. Hundertzehn Prozent schließt die Nebenkosten ein und wird deutlich seltener dargestellt. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital erwerben will, meint fast immer die zweite Variante — und die scheitert regelmäßig daran, dass die Nebenkosten keinen Gegenwert schaffen, den die Bank verwerten könnte.
Wie sich das mit dem Hebel verträgt
Genau diese Konstellation — kleiner Eigenkapitaleinsatz, hoher Fremdkapitalanteil am Objektwert — ist die Grundlage des Fremdkapitalhebels (siehe 100-Prozent-Finanzierung / Hebel). Wie viel Eigenkapital im konkreten Fall realistisch nötig ist, hängt vom Bundesland (Grunderwerbsteuer), der Bonität und dem gewählten Objekt ab — eine Musterberechnung zeigt die tatsächliche Zahl für den individuellen Fall. Wie sich 11.932 € statt 15.611 € Eigenkapital an einem echten Objekt auswirken, zeigt die Musterberechnung mit 95 % Finanzierung.
Abgrenzung: verfügbar, angerechnet und gebunden: Nicht jedes Vermögen ist Eigenkapital im Sinne der Bank. Angerechnet werden Barmittel und Guthaben in voller Höhe, Wertpapierdepots meist mit Abschlag, Bausparguthaben je nach Verfügbarkeit, und Lebensversicherungen nur mit dem Rückkaufswert. Nicht angerechnet werden regelmäßig ein Familiendarlehen — das gilt als Verbindlichkeit — und angekündigte künftige Zuflüsse wie eine erwartete Erbschaft. Eigenleistung am Bau zählt nur gegen nachvollziehbare Kalkulation und begrenzt. Wer sein Eigenkapital zusammenrechnet, sollte deshalb die Bankensicht anlegen und nicht die eigene Vermögensaufstellung.
Wo es in der Praxis kippt: die Mittelherkunft muss belegbar sein
Nach dem Geldwäschegesetz muss die Herkunft des Eigenkapitals nachgewiesen werden — und eine größere Überweisung, die kurz vor dem Antrag ohne erkennbaren Hintergrund eingeht, blockiert den Vorgang zuverlässiger als eine knappe Quote.
Bei einer Schenkung innerhalb der Familie gehören Schenkungsvertrag oder zumindest eine schriftliche Erklärung dazu, bei einem Verkaufserlös der entsprechende Vertrag. Der zweite Punkt: Wer Vermögen umschichtet, um es als Eigenkapital verfügbar zu machen, sollte das einige Monate vor dem Antrag tun. Frisch aufgelöste Depots und gerade gekündigte Verträge erzeugen genau die Rückfragen, die den Zeitplan sprengen.
Cashflow bei einer Kapitalanlage-Immobilie: Wie wirkt sich der hohe Fremdkapitalanteil aus?
Ein hoher Fremdkapitalanteil bei kleinem Eigenkapitaleinsatz ist die Grundlage des Fremdkapitalhebels.
Die Miete trägt dabei einen Teil des Kapitaldienstes, und die Zinsen sind als Werbungskosten abziehbar. Für eine 100-Prozent-Finanzierung verlangen Banken unter anderem eine Haushaltsrechnung, die die Rate auch ohne die Miete trägt.
Grunderwerbsteuer →
Beim Immobilienkauf fällige Steuer; der Satz ist je Bundesland unterschiedlich.
Teil der Eigenkapital-Planung.
100-Prozent-Finanzierung / Hebel →
Anders als bei einem Wertpapierdepot lässt sich eine Immobilie weitgehend über die Bank finanzieren; die Rendite bezieht sich dann auf den Gesamtwert, nicht nur auf das eingesetzte Eigenkapital.
Zentrales Argument im ETF-Vergleich.
Musterberechnung →
Drei durchgerechnete Beispielkonstellationen aus dem AUP-Portfolio mit konkreten Zahlen statt Prozentangaben, unverbindlich und ohne konkretes Objekt.
Konkretes, aber unverbindliches Anschauungsmaterial.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen hundert und hundertzehn Prozent Finanzierung bei einer Kapitalanlage-Immobilie?
Hundert Prozent bezeichnet die Finanzierung des Kaufpreises ohne Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen dann aus Eigenmitteln. Hundertzehn Prozent schließt die Nebenkosten ein und wird deutlich seltener dargestellt.
Welches Vermögen rechnet die Bank als Eigenkapital an?
Angerechnet werden Barmittel und Guthaben in voller Höhe, Wertpapierdepots meist mit Abschlag, Bausparguthaben je nach Verfügbarkeit und Lebensversicherungen nur mit dem Rückkaufswert. Nicht angerechnet werden regelmäßig ein Familiendarlehen und angekündigte künftige Zuflüsse wie eine erwartete Erbschaft.
Muss ich die Herkunft meines Eigenkapitals bei der Bank nachweisen?
Ja, nach dem Geldwäschegesetz muss die Herkunft des Eigenkapitals nachgewiesen werden. Bei einer Schenkung innerhalb der Familie gehören Schenkungsvertrag oder zumindest eine schriftliche Erklärung dazu, bei einem Verkaufserlös der entsprechende Vertrag.
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Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.