Musterberechnung 95 % Finanzierung: Was ändert sich mit 5 % Eigenkapital?
Dieselbe QNG-Neubauwohnung in Magdeburg wie in der ersten Musterberechnung, diesmal mit 95 % Finanzierung des Gesamtaufwands. 11 Seiten, Spitzensteuersatz 42 %, als PDF kostenlos.
Wie viel Eigenkapital braucht die Kapitalanlage in Magdeburg bei 95 % Finanzierung?
Bei 95 % Finanzierung des Gesamtaufwands bringen Sie für die Beispielwohnung in Magdeburg 11.932 € Eigenkapital ein, das sind 5 % von 238.631 € Gesamtaufwand. Finanziert werden 226.699 €. In der ersten Variante, der vollen Kaufpreisfinanzierung, deckt das Eigenkapital genau die Nebenkosten von 15.611 €. Die 95-%-Variante kommt also mit 3.679 € weniger Eigenkapital aus.
Kapitalanlage mit 5 % Eigenkapital: Die Finanzierungsdaten im Vergleich
Beide Varianten rechnen dasselbe Objekt. Unterschiedlich ist nur, wie viel davon die Bank finanziert. Objekt, Miete, Abschreibung und der pauschale Spitzensteuersatz von 42 % sind in beiden Varianten gleich, damit sich allein der Effekt des Eigenkapitals vergleichen lässt. Zins, Tilgung und Darlehensart stehen aus gutem Grund nicht auf dieser Seite — Konditionen werden erst bei Kreditaufnahme festgelegt und wären hier eine Angabe ins Blaue. Sie stehen im PDF als unverbindliches Beispiel.
Gesamtaufwand — Variante 1: 100 % Kaufpreis: 238.631 €; Variante 2: 95 % Gesamtaufwand: 238.631 €. ./. Eigenkapital — Variante 1: 100 % Kaufpreis: 15.611 € (= Nebenkosten); Variante 2: 95 % Gesamtaufwand: 11.932 € (5 %). = Finanzierungsbedarf — Variante 1: 100 % Kaufpreis: 223.020 €; Variante 2: 95 % Gesamtaufwand: 226.699 €.
Kein Angebot im Sinne des Verbraucherkreditrechts. Die Zwischenfinanzierung der Bauphase (09/2026–02/2027) ist bewusst nicht Gegenstand dieser Darstellung; die Endfinanzierung valutiert zum Mietbeginn 03/2027. Quelle: Musterberechnung 2026-M1 und 2026-M2 vom 22.07.2026, korrigierte Fassung vom 20.08.2026, AUP Finanzservice UG.
Das Objekt: dieselbe Wohnung wie in der ersten Musterberechnung
Gerechnet ist eine Beispielwohnung mit 49,56 m² in Magdeburg: QNG-Neubau, Kauf im September 2026, Fertigstellung und Mietbeginn im März 2027. Alle Objektdaten im Einzelnen stehen auf der Seite Musterberechnung Magdeburg.
Kaufpreis Objekt (4.500 € pro m²) — Wert: 223.020 €. Nebenkosten (Grunderwerbsteuer Sachsen-Anhalt 5,00 %, Notar/Grundbuch 2,00 %, kein Makler) — Wert: 15.611 €. Miete Wohnung mtl. (ab 03/2027) — Wert: 640 €. Mietsteigerung (Annahme) — Wert: 1,0 % p. a. ab 2028. Verwaltungskosten p. a. — Wert: 300 €. Instandhaltungsrücklage p. a. — Wert: 0 € (nicht angesetzt). Steuersatz — Wert: 42 % pauschal, konstant, ohne Solidaritätszuschlag.
Weniger Eigenkapital, mehr Darlehen: Was bedeutet das für die Rechnung?
Wer weniger Eigenkapital einsetzt, finanziert mehr. Das höhere Darlehen bedeutet mehr Zinsen und mehr Tilgung. Die Zinsen einer vermieteten Wohnung zählen zu den Werbungskosten und mindern das steuerliche Ergebnis — wie das funktioniert, steht unter Werbungskosten Zinsen. Was unter dem Strich bleibt, hängt von Miete, Abschreibung, Zins und Ihrem Steuersatz ab. Deshalb steht das Ergebnis nicht als Behauptung auf dieser Seite, sondern durchgerechnet im PDF — Jahr für Jahr, mit Restschuld.
Wie weit Banken bei Kapitalanlagen überhaupt finanzieren, erklären 100-Prozent-Finanzierung und Eigenkapital bei der Kapitalanlage. Ob ein anderes Objekt ähnlich rechnet, wird vorab geprüft — nicht erst nach dem Kauf.
Was diese Berechnung nicht ersetzt
Die Berechnung ist ein unverbindliches Musterbeispiel und keine Steuer- oder Anlageberatung; die verbindliche steuerliche Würdigung obliegt Ihrem Steuerberater (§1 StBerG).
AUP Finanzservice UG ist Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach §34c GewO.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen 100 % Kaufpreisfinanzierung und 95 % Finanzierung des Gesamtaufwands?
Bei der Kaufpreisfinanzierung finanziert die Bank den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Sie selbst. Bei 95 % des Gesamtaufwands finanziert die Bank auch einen Teil der Nebenkosten; Sie bringen nur 5 % des Gesamtaufwands ein. Im Magdeburger Beispiel sind das 3.679 € weniger Eigenkapital und ein entsprechend höheres Darlehen.
Gilt die Rechnung auch für mein Einkommen?
Nur eingeschränkt. Gerechnet ist mit einem pauschalen Spitzensteuersatz von 42 %, konstant über alle Jahre, ohne persönliche Einkommensdaten. Wie stark die Wirkung bei Ihnen ausfällt, hängt von Ihrem Steuersatz ab; die verbindliche Würdigung gehört zu Ihrem Steuerberater.
Warum stehen Zins, Tilgung und Darlehensart nicht in der Musterberechnung zur 95 % Finanzierung?
Konditionen werden erst bei Kreditaufnahme festgelegt und wären hier eine Angabe ins Blaue. Zins, Tilgung und Darlehensart stehen im PDF als unverbindliches Beispiel.
Musterberechnung mit 95 % Finanzierung als PDF anfordern
Das PDF enthält, was auf dieser Seite nicht steht: das Finanzierungsbeispiel mit Zins und Tilgung beider Tranchen, das repräsentative Beispiel nach § 17 PAngV, die Jahre 2026 bis 2028 im Detail, die Gesamtübersicht bis 2036 mit Steuerersparnis, Cashflow und Restschuld sowie ein Anlage-V-Muster. Beide Varianten kommen sofort per E-Mail — als Direktlink, kein Rückruf-Pingpong, kein Verkaufsdruck.
Lieber ohne Formular? Musterberechnung Magdeburg, QNG-Neubau direkt öffnen (PDF, 11 Seiten) und Variante mit 95-%-Finanzierung direkt öffnen (PDF, 11 Seiten) — ohne E-Mail-Adresse, ohne Anmeldung.
Kostenlose Erstberatung
Unverbindlich, persönlich, auf Ihr Steuerprofil zugeschnitten. Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, welches Modell zu Ihrer Situation passt — Denkmal-AfA, Neubau QNG oder §7b-Sonder-AfA.
Weiterführende Seiten
Musterberechnung Magdeburg
Musterberechnung eines QNG-Neubau-Objekts in Magdeburg: 11 Seiten, Spitzensteuersatz 42 %, zwei Finanzierungsvarianten, als PDF.
Werbungskosten Zinsen
Finanzierungszinsen sind bei vermieteten Immobilien voll als Werbungskosten absetzbar — anders als beim Eigenheim.
100-Prozent-Finanzierung
Der Fremdkapitalhebel: die Rendite bezieht sich auf den vollen Objektwert, nicht nur auf das eingesetzte Eigenkapital.
Fachlich verantwortet von Siegfried Perini — Geschäftsführer AUP Finanzservice, §34c GewO (Immobilienmakler, Darlehensvermittler), Branchenerfahrung seit 1992. Spezialisiert auf Kapitalanlage-Immobilien mit Denkmal-AfA, QNG-Neubau und §7b-Sonder-AfA. Keine Steuer- oder Rechtsberatung — bitte ziehen Sie Ihren Steuerberater hinzu.