Die beworbene Rendite ist selten die echte. Hier sind beide.
„Bis zu 5 Prozent“ steht auf vielen Prospekten. Das ist die Bruttoanfangsrendite — und sie sagt wenig darüber, was am Ende bei Ihnen ankommt. Wir zeigen Ihnen die Logik dahinter, die realistische Nettogröße und die steuerlichen Hebel. Damit Sie mit der richtigen Zahl entscheiden.
Wie hoch ist die Rendite einer Pflegeimmobilie wirklich?
Niedriger als die Zahl im Prospekt. Angegeben wird dort die Bruttoanfangsrendite: Jahrespacht geteilt durch Kaufpreis. Was darin nicht steckt, sind Erwerbsnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, die Instandhaltungsrücklage, das Verwalterentgelt und die Finanzierungszinsen. Nach diesen Positionen bleibt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte weniger übrig, als die Prospektzahl nahelegt. Die Steuerseite kann das teilweise auffangen: Abschreibung auf das Gebäude, Werbungskostenabzug der Zinsen und, bei entsprechend gestalteten Objekten, erhöhte Abschreibungen. Entscheidend ist aber die Reihenfolge — erst muss der Cashflow ohne Steuereffekt tragfähig sein, dann verbessert die Steuer das Ergebnis. Wer umgekehrt rechnet und die Steuerersparnis zur Bedienung der Rate einplant, gerät bei jeder Änderung der eigenen Einkommenslage in Schwierigkeiten. Hinzu kommt die Spekulationsfrist von zehn Jahren: Ein Verkauf davor macht den Gewinn steuerpflichtig, und gerade bei Pflegeimmobilien ist ein schneller Ausstieg ohnehin schwierig. Rechnen Sie deshalb von vornherein mit einem langen Halten.
Brutto gegen netto — der wichtigste Unterschied
Die Bruttoanfangsrendite ist schnell gerechnet: Jahrespacht geteilt durch Kaufpreis. Sie ignoriert aber Kaufnebenkosten, Instandhaltungsrücklage und vor allem die Frage, was Sie das Apartment in 15 oder 20 Jahren wieder wert ist. Die Nettorendite zieht all das ab — und genau sie zählt.
| Kennzahl | Typische Größenordnung | Einordnung |
|---|---|---|
| Beworbene Bruttoanfangsrendite | höher dargestellt | Schaufensterzahl, ohne Nebenkosten und Wiederverkauf |
| Realistische Nettorendite (über 20 J.) | spürbar niedriger | nach unabhängigen Untersuchungen, ohne Leerstand/Großmodernisierung |
| Vergleich: Festgeld | niedrig, aber liquide | kein Sachwert/Inflationsschutz |
| Vergleich: breit gestreutes Aktien-Portfolio | langfristig höher | besser diversifiziert, aber schwankungsreich |
Das ist keine Absage an die Pflegeimmobilie — es ist eine Einordnung. Wer einen pflegearmen Sachwert mit Inflationsschutz und langer Pachtbindung sucht, kann hier richtig liegen. Wer maximale Rendite erwartet, sollte die Zahlen nüchtern gegenrechnen. Mit unserem Anlagerechner bekommen Sie Ihre eigene Größenordnung.
Die steuerlichen Hebel
Vermieten Sie das Apartment, mindern Abschreibung, Finanzierungszinsen und Werbungskosten Ihr zu versteuerndes Einkommen. Je höher Ihr Grenzsteuersatz, desto stärker wirkt das — deshalb lohnt sich das Modell vor allem bei hoher, konstanter Steuerlast.
- Lineare Gebäude-AfA: je nach Baujahr 2 %, 2,5 % oder 3 % der Gebäudekosten pro Jahr.
- Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG): für begünstigte Neubauten 5 % auf den Restwert, bei Baubeginn/Kauf im Förderfenster.
- Sonderabschreibung §7b: für neue Mietwohnungen zusätzlich in den ersten Jahren — bei betreutem Wohnen oft anwendbar.
- Denkmal-AfA §7i: bei den wenigen denkmalgeschützten Objekten 100 % des Sanierungsanteils über zwölf Jahre.
- Großer Gebäudeanteil: weil der Grundstücksanteil bei Pflegeapartments oft klein ist, ist der absetzbare Anteil größer als bei einer klassischen Wohnung; Inventar/Ausstattung sind teils gesondert abschreibbar.
Betreutes Wohnen: Kapitalanlage mit anderer Abschreibungslogik
Die Einordnung lohnt sich, weil das stationäre Pflegeapartment und das Betreute Wohnen steuerlich nicht gleich behandelt werden. Beim Betreuten Wohnen handelt es sich um eine Wohnung im eigentlichen Sinne — deshalb ist dort die Sonderabschreibung nach §7b EStG für neue Mietwohnungen oft anwendbar, während beim reinen Pflegeapartment in der Regel nur die lineare Gebäude-AfA greift. Wer Betreutes Wohnen als Kapitalanlage rechnet, sollte diesen Unterschied vom Steuerberater prüfen lassen, bevor er die Abschreibung in die Kalkulation einstellt; unser Anlagerechner rechnet das Pflegeapartment bewusst konservativ mit der linearen AfA.
Die 10-Jahres-Frist und der Wiederverkauf
Bei privatem Eigentum ist der Veräußerungsgewinn nach Ablauf von zehn Jahren in der Regel steuerfrei. Das macht die Pflegeimmobilie zu einer langfristigen Anlage — was ohnehin zur langen Pachtbindung passt. Den Wiederverkauf sollten Sie allerdings nicht beschönigen: Der Zweitmarkt für einzelne Pflegeapartments ist dünn. Mehr dazu auf der Risiko-Seite.
Häufige Fragen
Welche Rendite ist bei einer Pflegeimmobilie realistisch?
Beworben wird meist die Bruttoanfangsrendite — sie liegt deutlich über dem real Erreichbaren. Die tatsächliche Nettorendite über die Haltedauer fällt spürbar niedriger aus, wie unabhängige Untersuchungen zeigen — abhängig von Kaufpreis, Nebenkosten und Wiederverkaufswert. Entscheidend ist, mit der Nettozahl zu rechnen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttoanfangsrendite ist die Jahrespacht geteilt durch den Kaufpreis — ohne Kaufnebenkosten, ohne Instandhaltungsrücklage, ohne Wiederverkaufsrisiko. Die Nettorendite zieht all das ab und ist die Zahl, die für Ihre Entscheidung zählt.
Welche Abschreibung kann ich nutzen?
Bei vermieteten Objekten die lineare Gebäude-AfA (2 %, 2,5 % oder 3 % je nach Baujahr), bei begünstigten Neubauten zusätzlich die Sonder- und degressive Abschreibung, bei denkmalgeschützten Objekten die Denkmal-AfA. Da der Grundstücksanteil bei Pflegeapartments oft klein ist, ist der absetzbare Gebäudeanteil entsprechend größer. Die konkrete Wirkung berechnet Ihr Steuerberater.
Ist der Verkauf später steuerfrei?
Bei privatem Eigentum ist der Veräußerungsgewinn nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist in der Regel steuerfrei. Davor ist er steuerpflichtig. Details klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
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