Wann rechnet es sich nicht?
Bei zu geringem Grenzsteuersatz (ab rund 30 % sinnvoll, spürbar ab rund 42 %) und bei überteuerten Objekten, deren Kaufpreis den Steuervorteil auffrisst.
Ehrlich vorab
Kapitalanlage-Immobilie: Wann wir davon abraten
Eine steueroptimierte Immobilie ist kein Selbstläufer. Sie rechnet sich nicht für jeden, und mancher Fall ist von vornherein die falsche Wahl. Die häufigsten Gründe stehen hier offen — bevor Sie Zeit in ein Objekt stecken, das nicht zu Ihnen passt.
Wann rechnet sich eine Kapitalanlage-Immobilie nicht?
Drei Gründe kommen am häufigsten vor. Der Grenzsteuersatz ist zu niedrig: Der Vorteil aus Abschreibung und Sonderabschreibung wird ab rund 30 Prozent sinnvoll und ab rund 42 Prozent spürbar — darunter trägt der Steuerhebel den Fall nicht, die Immobilie muss sich dann aus sich selbst rechnen. Das Objekt ist zu teuer: Ein Kaufpreis über Marktniveau frisst den Steuervorteil auf, und die Bank finanziert ohnehin nur bis zu ihrem Beleihungswert — sie ist der ehrlichste Prüfer. Die Förderung fällt weg: beim falschen Zeitpunkt, wenn der KfW-Antrag erst nach dem Kaufvertrag gestellt wird, bei fehlendem QNG-Siegel, oder wenn die zehnjährige Vermietung nicht eingehalten wird — dann rückwirkend. Auch die §7b-Grenze bei den Baukosten je Quadratmeter kann ein Objekt aus der Sonderabschreibung kippen. Objekt und Bauträger werden deshalb vor der Aufnahme geprüft, nicht danach.
Kurz beantwortet
Woran es scheitert — in drei Punkten
Wann fällt die Förderung weg?
Beim falschen Zeitpunkt (KfW-Antrag nach Kaufvertrag), fehlendem QNG-Siegel oder wenn die zehnjährige Vermietung nicht eingehalten wird — dann rückwirkend.
Was prüfen wir vorab?
Objekt und Bauträger über einen festen Prüfstandard — vor der Aufnahme. Und die Bank finanziert nur bis zu ihrem Beleihungswert: der ehrlichste Prüfer.
Wann eine steueroptimierte Kapitalanlage typischerweise nicht passt
Kein Marketing, sondern die Realität aus der Praxis. Jeder Punkt ist mit der Seite verlinkt, auf der er ausführlich steht.
Steuerhebel
Der Grenzsteuersatz ist zu niedrig
Der Steuervorteil aus AfA und Sonderabschreibung ist ab rund 30 % Grenzsteuersatz sinnvoll, spürbar ab rund 42 %. Darunter trägt der Steuerhebel den Fall nicht — die Immobilie muss sich dann aus sich selbst rechnen. Welches Modell zu wem passt →
§7b-Grenze
Die Baukosten liegen über 5.200 €/m²
Die Bemessungsgrundlage der §7b-Sonderabschreibung ist auf 4.000 €/m² gedeckelt; über 5.200 €/m² Baukosten (Anschaffungs-/Herstellungskosten) entfällt sie ganz — die sogenannte Fallbeilwirkung. Wer darüber liegt, verliert den Sonder-AfA-Vorteil vollständig. Hinweise zur Abschreibung →
QNG
Das Objekt erreicht das QNG-Siegel nicht
Ein Gebäude kann den Effizienzhaus-Standard erreichen und trotzdem kein QNG bekommen — etwa wegen der Baustoffwahl. Ohne QNG-Nachweis gibt es keine §7b-Sonderabschreibung und vom KfW-Förderkredit nur die kleinere Stufe (100.000 € statt 150.000 € je Wohneinheit). QNG-Neubau bundesweit →
Zeitpunkt
Der Antrag kommt zu spät
Die KfW-Förderung muss vor dem Kaufvertrag beziehungsweise Baubeginn beantragt sein — wer zuerst unterschreibt und danach beantragt, verliert sie unwiderruflich. Und ohne Bauantrag im Zeitraum 2023 bis 30.09.2029 gibt es keine §7b-Sonderabschreibung. KfW 297/298 im Detail →
Nutzung
Keine zehnjährige Vermietung geplant
Die §7b-Sonderabschreibung setzt eine zehnjährige Vermietung voraus. Wer selbst einziehen oder innerhalb von zehn Jahren verkaufen will, verliert sie — und zwar rückwirkend, mit Änderung der betroffenen Steuerbescheide. Voraussetzungen im Überblick →
Bonität
Bonität oder Eigenkapital tragen nicht
Die Bank finanziert bis 100 % des Kaufpreises bei sehr guter Bonität; die Kaufnebenkosten sind aus Eigenmitteln zu tragen. Trägt die Haushaltsrechnung die Rate nicht dauerhaft, ändert das beste Steuermodell daran nichts. Risiken der Kapitalanlage →
Preis
Das Objekt ist überteuert
Liegt der Kaufpreis deutlich über vergleichbaren Objekten, frisst der Aufpreis den Steuervorteil auf. Der ehrlichste Prüfer ist die Bank: Was sie nicht bis zu ihrem Beleihungswert mitträgt, hat einen Grund. Woran man ein überteuertes Objekt erkennt →
Was sich klären lässt — und was nicht
Manches ist eine Frage der richtigen Wahl: Passt der Grenzsteuersatz nicht zum §7b-Neubau, ist vielleicht ein anderes Modell sinnvoller — der Vergleich steht unter QNG gegen Denkmal. Objekt- und Förderfragen prüfen wir vor der Aufnahme über einen festen Prüfstandard, damit Fallbeil, QNG-Nachweis und Antragszeitpunkt gar nicht erst zum Problem werden. Was sich nicht verschieben lässt, ist die Rechnung selbst: Trägt die Bonität die Rate nicht oder ist das Objekt zu teuer, raten wir ab — auch das gehört zu einer ehrlichen Beratung. Wie wir vergütet werden und warum das unsere Empfehlung nicht verzerrt, steht offen unter Vergütung.
Häufige Fragen
Wann rechnet sich eine steueroptimierte Kapitalanlage-Immobilie nicht?
Vor allem bei zu geringem Grenzsteuersatz — ab rund 30 % Grenzsteuersatz sinnvoll, spürbar ab rund 42 %. Und wenn der Kaufpreis deutlich über vergleichbaren Objekten liegt: Ein überteuertes Objekt frisst den Steuervorteil auf. Beides steht meist fest, bevor gerechnet wird.
Wann fällt die Förderung oder Sonderabschreibung rückwirkend weg?
Wenn die Voraussetzungen kippen: Der KfW-Antrag muss vor dem Kaufvertrag beziehungsweise Baubeginn gestellt sein — ein nachträglicher Antrag ist ausgeschlossen. Und die §7b-Sonderabschreibung setzt eine zehnjährige Vermietung voraus. Wird selbst genutzt oder innerhalb von zehn Jahren verkauft, fällt sie rückwirkend weg.
Prüft AUP ein Objekt, bevor es empfohlen wird?
Ja. Vor der Aufnahme läuft ein fester Prüfstandard über Objekt und Bauträger — geprüft wird vor der Aufnahme, nicht danach. Und der ehrlichste Prüfer ist am Ende die Bank: Sie finanziert nur bis zu ihrem Beleihungswert. Was sie nicht mitträgt, hat einen Grund. Der Prüfstandard →
Unsicher, ob sich ein Objekt für Sie rechnet?
Schildern Sie Ihre Situation kurz — ich sage Ihnen offen, ob und welches Modell trägt, bevor Sie Zeit in ein unpassendes Objekt stecken.
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