Lage / Standort

Wie AUP Standorte in der Praxis prüft

Vor jeder Objektaufnahme in den Vertrieb stehen Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarktstruktur, Leerstandsquote und Mietpreisentwicklung der Region im Mittelpunkt der Prüfung — nicht nur die Objektqualität selbst. Ein energetisch top saniertes Denkmal oder ein QNG-Neubau in einer schrumpfenden Region bleibt ein Standortrisiko, unabhängig vom Steuervorteil. Diese Reihenfolge — erst Standort, dann Objekt, dann Steuermodell — ist bewusst so gewählt und nicht umgekehrt.

Abgrenzung: Makrolage und Mikrolage entscheiden Verschiedenes

Die Makrolage — Stadt, Region, Arbeitsmarkt, Bevölkerungsentwicklung — bestimmt, ob langfristig überhaupt Nachfrage besteht. Die Mikrolage — Straßenseite, Nachbarschaft, Anbindung, Lärm, Ausblick — bestimmt, ob genau diese Wohnung vermietbar ist und zu welchem Preis. Beide korrelieren nur schwach: In einer wachsenden Stadt gibt es schlecht vermietbare Objekte, in einer schrumpfenden Region gut vermietbare. Wer nur die Makrolage prüft, kauft die Statistik und nicht die Wohnung. Für die Bank ist übrigens die Mikrolage der prüfungsrelevante Teil, weil sie den Beleihungswert bestimmt — die Makrolage steht allenfalls im Kommentar.

Wo es in der Praxis kippt: die Lage ist die einzige Größe, die sich nicht korrigieren lässt

Jeder andere Mangel hat einen Preis, zu dem er behoben werden kann — ein schlechter Grundriss, eine alte Heizung, ein vernachlässigtes Treppenhaus. Die Lage nicht. Sie ist damit die einzige Entscheidung beim Kauf, die endgültig ist, und sie sollte entsprechend gewichtet werden: lieber das schwächere Objekt in der besseren Lage als umgekehrt. Der zweite Punkt betrifft den Wiederverkauf: Beim Exit zählt nicht, was man selbst bezahlt hat, sondern was ein späterer Käufer für die Lage zu zahlen bereit ist. In B- und C-Lagen ist genau dieser Käuferkreis dünner — was sich nicht im Kaufpreis zeigt, sondern in der Vermarktungsdauer.

Die Kennzahlen, an denen sich ein Standort messen lässt

Sieben Größen, alle öffentlich und kostenfrei zugänglich. Erstens die Bevölkerungsprognose der Region, nicht der Ist-Stand — Statistische Landesämter und die Regionaldatenbank des Bundes. Zweitens der Wanderungssaldo, getrennt nach Alter: Ein positiver Saldo, der nur aus Zuzug älterer Jahrgänge besteht, trägt einen Mietmarkt anders als Zuzug in der Ausbildungs- und Familienphase. Drittens die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort, viertens deren Verteilung auf Branchen — ein einziger dominierender Arbeitgeber ist ein Klumpenrisiko. Fünftens die Arbeitslosenquote im Vergleich zum Landeswert, nicht absolut. Sechstens die Leerstandsquote im Geschosswohnungsbau. Siebtens die Mietpreisentwicklung über mehrere Jahre und die Zahl der Baugenehmigungen — viel Neubau in einem engen Markt entlastet ihn, viel Neubau in einem schwachen Markt verdrängt den Bestand.

Mikrolage: die Liste, die man vor Ort abgeht

Die Mikrolage lässt sich nicht recherchieren, sie muss besichtigt werden — und zwar zweimal, zu verschiedenen Tageszeiten. Zu prüfen sind: Fußweg zur nächsten Haltestelle und deren Takt, Nahversorgung, Kita und Schule, Lärmquellen (Bahn, Ausfallstraße, Gastronomie, Gewerbe), Ausrichtung und Belichtung der Wohnung, Stellplatzsituation im Quartier, Zustand der Nachbargebäude und der Grünflächen. Der Punkt, den fast alle übersehen: der Bebauungsplan. Eine freie Fläche neben dem Objekt ist kein dauerhafter Ausblick, sondern eine Baulücke mit einer Widmung — und was dort entstehen darf, steht beim Bauamt und ist einsehbar. Genauso wichtig: die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre. Sie sagen mehr über die Nachbarschaft aus als jede Beschreibung im Exposé.

Wie die Bank die Lage bewertet — und warum das Ihr Eigenkapital betrifft

Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern den Beleihungswert, und den setzt sie vorsichtig an: Er liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis, und die Differenz trägt der Käufer. Beliehen wird bei sehr guter Bonität bis zu 100 % des Kaufpreises; die Kaufnebenkosten sind aus Eigenmitteln zu tragen. In schwächeren Lagen fällt der Beleihungswert stärker ab als der Kaufpreis, weil die Bank die Wiederverkäuflichkeit mit einpreist. Die günstigere Wohnung in der schwächeren Lage kann deshalb mehr Eigenkapital verlangen als die teurere in der besseren — obwohl der Kaufpreis niedriger ist. Wer das erst beim Bankgespräch erfährt, hat die Finanzierungslücke nicht kalkuliert. Die Lage entscheidet damit nicht nur über Miete und Wiederverkauf, sondern schon über die Struktur der Finanzierung am Tag des Kaufs.