Mietausfall- & Leerstandsrisiko

Warum Restrisiko ehrlich bleibt

Auch mit allen Maßnahmen bleibt ein Restrisiko — Mieternomaden, unerwarteter Auszug oder ein temporär schwächerer lokaler Mietmarkt lassen sich nicht vollständig ausschließen. Eine seriöse Musterberechnung rechnet deshalb mit einem realistischen Leerstands- und Mietausfallpuffer (typischerweise ein bis zwei Monatsmieten pro Jahr), statt von durchgehender Vollvermietung auszugehen.

Abgrenzung: Leerstand, Zahlungsausfall und Mietminderung

Drei verschiedene Ereignisse mit verschiedenen Gegenmitteln. Leerstand entsteht zwischen zwei Mietverhältnissen und ist ein Vermarktungsproblem — dagegen hilft Lage und ein realistischer Mietansatz. Zahlungsausfall ist ein Bonitätsproblem des Mieters, dagegen hilft die Auswahl und im Ernstfall die Räumung, die Monate dauert. Mietminderung ist ein Mangelproblem der Wohnung und trifft auch bei zahlungsfähigem, langjährigem Mieter — dagegen hilft nur Instandhaltung. Eine Mietausfallversicherung deckt typischerweise nur den zweiten Fall und auch den nur begrenzt. Wer alle drei mit einem Instrument absichern will, sichert keinen davon vollständig ab.

Wo es in der Praxis kippt: die Räumung dauert länger als die Reserve

Zwischen erster ausbleibender Zahlung und tatsächlicher Räumung vergehen in der Praxis regelmäßig sechs bis zwölf Monate — Kündigung, Räumungsklage, Titel, Vollstreckung, und dazwischen Fristen, die sich nicht abkürzen lassen. In dieser Zeit laufen Darlehensrate und Hausgeld weiter. Wer eine Reserve für drei Monate Mietausfall bildet, hat den Fall damit nicht abgedeckt. Der zweite Punkt: Die Kaution deckt in der Regel drei Nettokaltmieten und wird meist für Schäden gebraucht, nicht für Mietrückstand. Realistisch ist eine Reserve, die Rate und Nebenkosten für sechs bis zwölf Monate trägt — und die gehört gebildet, bevor gekauft wird.

Schritt für Schritt: was bei ausbleibender Zahlung zu tun ist

Die Reihenfolge entscheidet über Monate. Erstens: sofort schriftlich an die Zahlung erinnern, mit Datum — nicht anrufen, denn ein Telefonat ist später kein Nachweis. Zweitens: mahnen und eine Frist setzen. Drittens: Sobald der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder insgesamt mit dem Betrag zweier Monatsmieten im Rückstand ist, ist die fristlose Kündigung möglich. Viertens — und das ist der Punkt, an dem die meisten Vermieter Geld verlieren: die ordentliche Kündigung immer zusätzlich aussprechen. Zahlt der Mieter die Rückstände nach, heilt das die fristlose Kündigung; die ordentliche bleibt bestehen. Fünftens: Räumungsklage, Titel, Gerichtsvollzieher. Sechstens: parallel den Anspruch aus der Kaution sichern, aber nicht mit ihr aufrechnen, solange das Mietverhältnis läuft.

Was die Mieterauswahl konkret prüft — und was sie nicht fragen darf

Sinnvoll und zulässig sind: Mieterselbstauskunft, Einkommensnachweise der letzten Monate, eine Bonitätsauskunft, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters und ein Ausweisdokument. Maßstab ist, ob die Miete dauerhaft in einem tragfähigen Verhältnis zum Nettoeinkommen des Haushalts steht — nicht die einzelne Gehaltsspitze. Unzulässig sind dagegen Fragen nach Schwangerschaft und Familienplanung, Religion, Parteizugehörigkeit, Gewerkschaftsmitgliedschaft, Vorstrafen ohne Bezug zum Mietverhältnis oder einer Vermieterhaftung für Dritte. Wer sie stellt, bekommt keine belastbare Antwort und riskiert einen Diskriminierungsvorwurf. Eine professionelle Verwaltung ist auch deshalb wertvoll: Sie kennt die Grenze und dokumentiert die Auswahl so, dass sie später standhält.

Typische Fehler, die Leerstand verlängern oder Ausfall verteuern

Erstens: die Miete über dem Markt angesetzt. Jeder Monat leer kostet mehr, als die Differenz über ein Jahr einbringt. Zweitens: die Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen nicht hergerichtet — Besichtigungen in einer unrenovierten Wohnung verlängern die Vermarktung messbar. Drittens: die Kaution nicht getrennt vom eigenen Vermögen angelegt; sie ist insolvenzfest anzulegen, sonst haftet der Vermieter persönlich. Viertens: die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt — danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, während der Mieter sein Guthaben behält. Fünftens: eine Mietausfallversicherung als Ersatz für die Liquiditätsreserve behandelt. Sie zahlt später, mit Selbstbehalt und nur für den versicherten Fall; die Rate ist aber sofort fällig.