Risiken der Kapitalanlage-Immobilie

Warum die Musterberechnung Risiken einpreist, nicht ausblendet

Eine tragfähige Musterberechnung rechnet nicht nur mit dem Idealfall, sondern zeigt auch, wie sich ein höherer Anschlusszins oder ein Monat Leerstand auf den Cashflow auswirken. Wer eine Kapitalanlage nur unter Optimalannahmen prüft, überschätzt systematisch die eigene Sicherheitsreserve — genau das soll die ehrliche Risikodarstellung verhindern.

Abgrenzung: Risiko, Volatilität und Totalverlust

Die drei werden in Anlagegesprächen vermischt. Volatilität ist die Schwankung des Werts — bei Immobilien niedriger als bei Aktien, aber auch schlechter messbar, weil kein täglicher Kurs existiert. Risiko im engeren Sinn ist die Wahrscheinlichkeit, das eigene Ziel zu verfehlen, und dazu gehören bei einer finanzierten Immobilie vor allem Mietausfall, Zinsänderung zur Anschlussfinanzierung und Instandhaltungsstau. Totalverlust ist bei einer bezahlten Immobilie praktisch ausgeschlossen, bei einer hoch finanzierten dagegen nicht: Wenn der Verkaufserlös die Restschuld nicht deckt, bleibt eine Schuld ohne Gegenwert. Genau dieser Fall ist gemeint, wenn von Risiko die Rede ist.

Wo es in der Praxis kippt: Risiken treten gemeinsam auf

Die Einzelrisiken werden meist einzeln durchgerechnet, tatsächlich korrelieren sie. Ein schwacher regionaler Arbeitsmarkt erzeugt gleichzeitig Mietausfall, sinkende Marktmiete und fallende Verkaufspreise — und trifft damit Cashflow, Beleihungswert und Exit im selben Moment. Steigende Zinsen treffen die Anschlussfinanzierung genau dann, wenn auch die Bewertung unter Druck steht. Wer jedes Risiko für sich mit einem Puffer versieht, unterschätzt deshalb den gemeinsamen Fall. Der zweite Punkt: Der wirksamste Puffer ist nicht die Versicherung, sondern die Liquiditätsreserve — sie wirkt gegen alle drei zugleich, während jede Versicherung nur gegen ein einzelnes Ereignis wirkt.

Die Risiken in der Reihenfolge, in der sie eintreten

Eine Zeitachse ordnet mehr als eine Liste. In der Bauphase liegen Fertigstellungstermin und Bonität des Bauträgers vorn; das Gegenmittel ist der Zahlungsplan nach Baufortschritt, nicht die Vorauszahlung. Danach folgt die Erstvermietung, in der die kalkulierte Miete zum ersten Mal auf den Markt trifft. In der laufenden Phase dominieren Mietausfall, Instandhaltung und die Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft — die drei Posten, die im Prospekt am kleinsten und in der Realität am unregelmäßigsten sind. Am Ende der Zinsbindung steht die Anschlussfinanzierung, und ganz am Schluss der Verkauf, bei dem sich zeigt, was die Lage wirklich wert war. Jede Phase hat ein anderes Gegenmittel; ein einziger Puffer deckt sie nicht alle.

Der Stresstest, den jede Rechnung aushalten sollte

Vier Fragen, die man an jede Musterberechnung stellen kann, bevor man sie glaubt. Erstens: Wie sieht das Jahr aus, in dem die Wohnung drei Monate leer steht? Zweitens: Wie sieht die Rate aus, wenn der Anschlusszins deutlich über dem heutigen liegt? Drittens: Was passiert, wenn die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage in Höhe einer Jahresmiete beschließt? Viertens: Wie ändert sich das Bild, wenn der Grenzsteuersatz um eine Stufe sinkt, etwa durch Teilzeit oder Ruhestand?

Der eigentliche Test ist aber nicht die einzelne Frage, sondern die Kombination. Eine Rechnung, die jede der vier Störungen einzeln verkraftet, aber bei zweien gleichzeitig kippt, beschreibt keine belastbare Anlage — sie beschreibt eine, die bisher Glück hatte. Realistisch ist die Anforderung: zwei gleichzeitige Störungen über zwölf Monate, ohne dass eine andere Verpflichtung dafür aufgelöst werden muss.

Wer welches Risiko tatsächlich trägt

Die Zuordnung ist klarer, als sie im Gespräch oft wirkt. Das Zinsänderungsrisiko während der Zinsbindung trägt vollständig die Bank; nach deren Ablauf vollständig der Eigentümer. Das Vermietungsrisiko trägt der Eigentümer, auch dann, wenn eine Verwaltung eingeschaltet ist — die Verwaltung schuldet Tätigkeit, nicht Erfolg. Das Risiko am Gemeinschaftseigentum tragen alle Eigentümer gemeinsam über die Umlage, unabhängig davon, ob der eigene Strang betroffen ist. Das Fertigstellungsrisiko trägt bis zur Abnahme der Bauträger. Und das Betriebskostenrisiko trägt der Mieter, soweit es umlagefähig vereinbart und fristgerecht abgerechnet wurde — versäumt der Vermieter die Abrechnungsfrist, trägt er es selbst. Wer diese Linien kennt, verhandelt an den richtigen Stellen.