Erstvermietungsgarantie
Die Erstvermietungsgarantie sichert die kurze, konkrete Phase zwischen Fertigstellung und erster Vermietung ab — sie ist bewusst zeitlich und inhaltlich begrenzt und darf nicht mit einer dauerhaften Mietgarantie verwechselt werden, die eher ein Warnsignal ist.
Was genau abgesichert wird
Nach Fertigstellung eines Neubaus oder Abschluss einer Sanierung braucht die Erstvermietung Zeit — Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Mietinteressenten, Mietvertragsabschluss. Die Erstvermietungsgarantie überbrückt genau diesen Zeitraum: Der Bauträger oder Vermittler garantiert für eine definierte Frist (üblich sind einige Monate) die Mietzahlung, falls die Wohnung bis dahin noch nicht vermietet ist. Nach Ablauf der Frist oder nach erfolgter Erstvermietung endet die Garantie — sie ist kein dauerhaftes Renditeversprechen.
Warum das etwas anderes ist als eine Mietgarantie
Eine dauerhafte Mietgarantie über mehrere Jahre, oft mit überdurchschnittlicher garantierter Miete, ist in der Kapitalanlagebranche ein klassisches Warnsignal: Sie wird häufig genutzt, um einen überteuerten Kaufpreis zu kaschieren, und ist wirtschaftlich oft nicht durchhaltbar — der Garantiegeber kann in eine finanzielle Schieflage geraten, sobald die garantierte Miete über der erzielbaren Marktmiete liegt (siehe auch die Ablehnung entsprechender Vertriebsmodelle in der laufenden Objektprüfung). Die Erstvermietungsgarantie ist davon klar abzugrenzen: kurz, konkret befristet, realistisch kalkuliert auf Marktmietniveau.
Worauf bei der Prüfung zu achten ist
Entscheidend sind drei Punkte: Wer genau gibt die Garantie (Bauträger, Vertrieb oder ein unabhängiger Dritter), wie ist sie wirtschaftlich abgesichert (Rückstellung, Bürgschaft), und auf welcher Mietprognose beruht sie — realistisch am Marktniveau der Lage orientiert oder künstlich hoch angesetzt, um die Kalkulation optisch zu verbessern. Eine seriöse Erstvermietungsgarantie ist ein nützliches, aber untergeordnetes Detail der Objektprüfung, kein Ersatz für die Prüfung von Lage und Mietmarkt.
Verwandte Begriffe
Mietausfall- & Leerstandsrisiko
Mietausfall (Mieter zahlt nicht) und Leerstand (keine Vermietung) gehören zu den realen Risiken der Kapitalanlage. Reduzieren lässt es sich über Lageauswahl in nachfragestarken Regionen, sorgfältige Mieterauswahl, eine Liquiditätsrücklage, professionelle Verwaltung und – bei Neubau – eine anfängliche Erstvermietungsgarantie.
Cashflow (Immobilie)
Monatliches Ergebnis aus Mieteinnahmen plus Steuerrückfluss minus Finanzierungsrate.
Lage / Standort
Standortqualität der Immobilie; AUP arbeitet in A- und guten B-Lagen in Wachstumsregionen.
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