Erstvermietungsgarantie

Worauf bei der Prüfung zu achten ist

Entscheidend sind drei Punkte: Wer genau gibt die Garantie (Bauträger, Vertrieb oder ein unabhängiger Dritter), wie ist sie wirtschaftlich abgesichert (Rückstellung, Bürgschaft), und auf welcher Mietprognose beruht sie — realistisch am Marktniveau der Lage orientiert oder künstlich hoch angesetzt, um die Kalkulation optisch zu verbessern. Eine seriöse Erstvermietungsgarantie ist ein nützliches, aber untergeordnetes Detail der Objektprüfung, kein Ersatz für die Prüfung von Lage und Mietmarkt.

Abgrenzung: Erstvermietungsgarantie, Mietgarantie und Mietpool

Drei Zusagen mit sehr verschiedener Reichweite. Die Erstvermietungsgarantie deckt allein die Lücke bis zum ersten Mietvertrag ab und endet mit dessen Abschluss — danach trägt der Eigentümer das Risiko vollständig. Eine Mietgarantie sichert einen bestimmten Mietertrag über einen längeren Zeitraum zu, unabhängig davon, ob vermietet ist. Ein Mietpool verteilt die tatsächlichen Erträge und Ausfälle aller beteiligten Einheiten und garantiert gar nichts — er glättet nur. Für die Rechnung ist das ein erheblicher Unterschied, und im Exposé stehen die Begriffe oft nebeneinander, als wären sie austauschbar.

Wo es in der Praxis kippt: die Garantie ist nur so gut wie der Garantiegeber

Eine Zusage über zwei oder fünf Jahre ist eine ungesicherte Forderung gegen ein Unternehmen — meist gegen den Bauträger oder eine eigens gegründete Objektgesellschaft. Wird diese Gesellschaft nach Abverkauf abgewickelt oder insolvent, ist die Garantie wertlos, und das ist der Regelfall, nicht die Ausnahme. Prüfbar ist das vorab: Wer ist Garantiegeber, wie ist er kapitalisiert, gibt es eine Bankbürgschaft oder eine Konzernhaftung dahinter. Der zweite Punkt: Eine hohe garantierte Miete kann den Kaufpreis rechtfertigen, den man sonst nicht gezahlt hätte — läuft die Garantie aus und liegt die Marktmiete darunter, war der Preis zu hoch.

Was im Vertrag stehen muss, damit die Zusage trägt

Eine belastbare Erstvermietungsgarantie beantwortet fünf Fragen schriftlich, und zwar vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag. Ab wann läuft sie — ab Abnahme, ab Bezugsfertigkeit oder ab Übergabe, denn diese Termine fallen selten zusammen. Wie lange läuft sie, und was geschieht mit der Frist, wenn sich die Fertigstellung verzögert. Welche Miete wird gezahlt, netto kalt oder einschließlich Umlagen, und in welchem Rhythmus. Was gilt, wenn die Wohnung unter der prognostizierten Miete vermietet wird. Und wer trägt in der Zwischenzeit das Hausgeld, das unabhängig von der Vermietung anfällt. Fehlt eine dieser Antworten, ist die Garantie nicht falsch, aber unbestimmt — und unbestimmte Zusagen werden im Streitfall zulasten dessen ausgelegt, der sich auf sie verlassen hat.

Wie die Garantie in die Rechnung eingeht — und wie nicht

In der Kalkulation gehört die Erstvermietungsgarantie auf die Risikoseite, nicht auf die Ertragsseite. Sie erhöht keine Miete und verbessert keine Rendite; sie verschiebt allein den Zeitpunkt, ab dem der erste Mieteingang kommt, und nimmt der Anlaufphase die Spitze. Die Prüffrage lautet deshalb nicht, wie viel die Garantie einbringt, sondern ob die Rechnung auch ohne sie trägt — mit der ortsüblichen Miete statt der prognostizierten und mit einem eigenen Ansatz für Mietausfall und Neuvermietung, wie ihn die Cashflow-Rechnung ohnehin vorsieht. Wer die garantierte Miete als Dauergröße in die Reihe schreibt und nach Ablauf der Frist einfach fortschreibt, rechnet genau den Übergang weg, der in der Praxis der kritische ist.

Typische Fehler im Umgang mit der Zusage

Vier kommen regelmäßig vor. Erstens: die garantierte Miete mit der erzielbaren verwechseln — liegt sie über dem Niveau der Lage, steht der Kaufpreis nach Ablauf ohne Deckung da. Zweitens: die Frist an ein Datum hängen statt an das Ereignis der Fertigstellung — verzögert sich der Bau, läuft die Garantie ins Leere, bevor sie gebraucht wird. Drittens: die Zusage mündlich nehmen; was nicht im Kaufvertrag oder in einer eigenen schriftlichen Vereinbarung steht, existiert im Streitfall nicht. Viertens: die Vermarktung dem Garantiegeber überlassen und sich auf die Zahlung verlassen — wer zahlt, hat wenig Anlass zur Eile, und die Wohnung steht länger leer als nötig. Die Zusage überbrückt die Vermietung, sie ersetzt sie nicht.