AfA: echter Vorteil oder höherer Veräußerungsgewinn?

Wie die Rückwirkung bei frühem Verkauf funktioniert

Jede in Anspruch genommene Abschreibung mindert den steuerlichen Anschaffungswert der Immobilie — bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre) erhöht dieser geminderte Wert automatisch den zu versteuernden Veräußerungsgewinn. Wer also innerhalb der Frist verkauft, zahlt einen Teil der zuvor gesparten Steuer über den Verkaufsgewinn wieder zurück — die AfA hat den Effekt in diesem Fall vor allem verschoben (gestundet), nicht dauerhaft eingespart.

Warum das nach Ablauf der Frist anders aussieht

Verkauft man erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, ist der Veräußerungsgewinn bei privater Vermietung in der Regel vollständig steuerfrei — unabhängig davon, wie stark die Abschreibungen den Anschaffungswert zwischenzeitlich gemindert haben. In diesem Fall wirkt die Abschreibung dauerhaft: Die während der Haltedauer eingesparte Steuer bleibt eingespart, ohne dass sie beim Verkauf nachversteuert wird.

Was das für die Anlagestrategie bedeutet

Diese Mechanik untermauert genau die Halten-bis-zum-Ziel-Logik des Exit-Fahrplans 55: Wer die Immobilie ohnehin über die Spekulationsfrist hinaus als Baustein der Altersvorsorge plant, profitiert vom vollen, dauerhaften AfA-Effekt. Ein kurzfristig orientierter Verkauf innerhalb der ersten zehn Jahre schmälert den Steuervorteil dagegen spürbar — ein Punkt, der in jede realistische Musterberechnung gehört, nicht nur ins Kleingedruckte.