AfA: echter Vorteil oder höherer Veräußerungsgewinn?

Was das für die Anlagestrategie bedeutet

Diese Mechanik untermauert genau die Halten-bis-zum-Ziel-Logik des Exit-Fahrplans 55: Wer die Immobilie ohnehin über die Spekulationsfrist hinaus als Baustein der Altersvorsorge plant, profitiert vom vollen, dauerhaften AfA-Effekt. Ein kurzfristig orientierter Verkauf innerhalb der ersten zehn Jahre schmälert den Steuervorteil dagegen spürbar — ein Punkt, der in jede realistische Musterberechnung gehört, nicht nur ins Kleingedruckte.

Abgrenzung: Stundung, Ersparnis und Verlagerung

Drei Wirkungen, die verschieden dauerhaft sind. Eine echte Ersparnis entsteht nur, wenn der Vorteil nicht zurückgerechnet wird — bei Immobilien im Wesentlichen erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist. Eine Stundung liegt vor, solange der Abzug den späteren Veräußerungsgewinn erhöht: Der Betrag kommt zurück, aber später und zinslos. Eine Verlagerung schließlich ist der Fall, in dem der Abzug in einem Jahr mit hohem Satz wirkt und die Rückrechnung in einem Jahr mit niedrigerem — dann bleibt die Differenz. Welcher der drei Fälle vorliegt, entscheidet allein der Verkaufszeitpunkt.

Wo es in der Praxis kippt: die Rückrechnung trifft auf einen anderen Satz

Beim Verkauf innerhalb der Frist wird der gesamte Gewinn dem Einkommen dieses einen Jahres zugeschlagen — zusammen mit der wieder hinzugerechneten Abschreibung. Das kann den Grenzsteuersatz in genau diesem Jahr nach oben treiben und dort erheblich mehr kosten, als die Abzüge über zehn Jahre eingebracht haben. Der zweite Punkt: Bei mehreren Objekten summiert sich dieser Effekt, wenn im selben Jahr verkauft wird. Ein gestaffelter Verkauf über mehrere Jahre glättet ihn — solange dabei die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel nicht überschritten wird. Diese beiden Ziele stehen gegeneinander und gehören gemeinsam geplant.