Exit-Fahrplan 55

Warum das ein Fahrplan ist, kein Versprechen

Der Exit-Fahrplan 55 ist ein Rechenmodell auf Basis realistischer Annahmen (Mietentwicklung, Zinsbindung, planmäßige Tilgung) — kein garantiertes Ergebnis. Anschlussfinanzierung zu unbekannten künftigen Zinsen, Mietausfallrisiko und Wertentwicklung bleiben reale Unsicherheiten (siehe Risiken der Kapitalanlage). Die Musterberechnung zu jedem Objekt zeigt deshalb konkrete Zahlen für den individuellen Fall, nicht nur das allgemeine Konzept.

Abgrenzung: schuldenfrei, verkaufsbereit und liquide sind drei Zustände

Schuldenfrei heißt, das Darlehen ist getilgt. Verkaufsbereit heißt, das Objekt lässt sich zu einem akzeptablen Preis veräußern — was von Zustand, Mieterstruktur und Marktlage abhängt und nicht von der Restschuld. Liquide heißt, aus dem Verkauf bleibt nach Steuern und Kosten tatsächlich etwas übrig. Die drei fallen selten zusammen. Ein schuldenfreies Objekt in schwacher Lage mit langjährigem Mieter zu einer weit unter Markt liegenden Miete kann schwerer verkäuflich sein als ein belastetes in guter Lage. Ein Exit-Fahrplan, der nur die Tilgung plant, plant deshalb nur ein Drittel der Aufgabe.

Wo es in der Praxis kippt: der Zeitpunkt entscheidet über die Steuer

Ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist macht den gesamten Wertzuwachs steuerpflichtig — und rechnet zusätzlich die in Anspruch genommene Abschreibung gegen, was den steuerpflichtigen Gewinn über den reinen Wertzuwachs hinaus erhöht. Bei einem Objekt mit erhöhter Abschreibung kann das den Ertrag mehrerer Jahre kosten. Der zweite Punkt betrifft die Reihenfolge bei mehreren Objekten: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gerät in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels, mit Gewerbesteuer und Wegfall der Fristbegünstigung. Ein Exit über mehrere Einheiten gehört deshalb zeitlich gestreckt geplant, nicht in einem Zug.

Die vier Kontrollpunkte auf dem Weg

Der Fahrplan hat vier Termine, und an jedem wird etwas anderes entschieden. Nach vier Jahren läuft die Sonderabschreibung nach § 7b EStG aus — von da an trägt der Cashflow ohne diesen Zusatz, und genau das gehört vorher gerechnet. Nach zehn Jahren ab dem notariellen Kaufvertrag endet die Spekulationsfrist; ab diesem Tag ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei. Ebenfalls nach zehn Jahren, gerechnet ab vollständiger Auszahlung des Darlehens, entsteht das Kündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Nach zwölf Jahren endet die Denkmal-AfA nach § 7i EStG. Und irgendwo dazwischen liegt das Ende der Zinsbindung. Diese fünf Daten fallen fast nie zusammen — sie in einer Zeitleiste nebeneinanderzulegen, ist der eigentliche Planungsschritt.

Die drei Wege am Zielpunkt — halten, verkaufen, umschulden

Halten heißt: Die Restschuld ist so weit abgebaut, dass der Mietertrag nach Kosten und Steuern einen verlässlichen Beitrag zum Einkommen leistet. Das ist der Weg mit dem geringsten Aufwand und dem größten Instandhaltungsrisiko, weil das Objekt mit seinem Eigentümer altert. Verkaufen heißt: Der Gewinn ist nach Ablauf der Zehnjahresfrist steuerfrei, aber der Erlös hängt an Lage, Zustand und Mieterstruktur, nicht an der getilgten Restschuld. Umschulden heißt: Die verbleibende Restschuld wird auf eine neue, kürzere Laufzeit gestellt oder aus Rücklagen teilweise abgelöst — sinnvoll, wenn der Mietertrag stimmt, die Rate aber die Ruhestandsplanung stören würde.

Ein vierter Weg wird selten mitgedacht und braucht den längsten Vorlauf: die Übertragung auf die nächste Generation, gegebenenfalls unter Vorbehalt eines Nießbrauchs. Sie verändert Abschreibung, Einkünftezurechnung und Bewertung gleichzeitig und ist deshalb nichts, was man am Zielpunkt entscheidet — sondern etwas, das viele Jahre vorher in die Planung gehört, mit steuerlicher Beratung.

Was den Fahrplan am häufigsten aus dem Takt bringt

Erstens ein zu niedrig gewählter anfänglicher Tilgungssatz. Er senkt die Rate spürbar und verlängert die Entschuldung überproportional — die Wirkung zeigt sich erst am Ende der Zinsbindung, wenn die Restschuld höher ist als geplant. Zweitens ungenutzte Sondertilgungsrechte: Sie sind meist vereinbart, kosten nichts und werden trotzdem selten gezogen. Drittens ein Modernisierungsstau kurz vor dem Zielpunkt — Heizung, Fenster, Stränge; wer mit Mitte 50 verkaufen oder halten will, sollte nicht mit Mitte 50 sanieren müssen. Viertens eine Zinsbindung, die nach dem geplanten Ausstieg endet: Dann steht am Zielpunkt keine Entscheidung an, sondern eine Vorfälligkeitsentschädigung. Fünftens der Grenzsteuersatz, der mit dem Übergang in Teilzeit oder Ruhestand sinkt und den Wert der verbleibenden Abschreibung mindert.