Immobilie als Steuerhebel

Grenzen des Hebels

Der Steuerhebel ersetzt keine solide Objektauswahl – er verstärkt nur die Wirkung einer ohnehin tragfähigen Kalkulation. Eine Immobilie, die sich ohne Steuervorteil nicht rechnet, wird durch die Abschreibung nicht automatisch zu einer guten Anlage (s. 'Schutz vor unseriösen Steuersparmodellen').

Abgrenzung: Steuerstundung ist kein Steuergeschenk

Die meisten Abschreibungsmodelle verschieben Steuer, sie erlassen sie nicht. Was heute die Bemessungsgrundlage senkt, taucht beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist wieder auf, weil die in Anspruch genommene Abschreibung den steuerlichen Buchwert mindert und den Veräußerungsgewinn entsprechend erhöht. Der Vorteil liegt deshalb nicht im Betrag, sondern im Zeitpunkt und im Steuersatz: Abzug in der Hochsteuerphase, Realisierung — wenn überhaupt — in einer Phase mit niedrigerem Satz oder nach Ablauf der Frist. Wer den Hebel als dauerhafte Ersparnis rechnet, rechnet ihn zu hoch. Wer ihn als zinslose Stundung rechnet, trifft es.

Wo es in der Praxis kippt: der Grenzsteuersatz sinkt mit

Der Hebel ist nur so groß wie der persönliche Grenzsteuersatz im jeweiligen Jahr — und der ist keine Konstante. Reduzierte Arbeitszeit, ein Wechsel in die Anstellung, Elternzeit oder der Übergang in den Ruhestand senken ihn, und damit sinkt der Wert jeder weiteren Abschreibung. Rechnungen, die über zwölf Jahre mit dem heutigen Spitzensatz kalkulieren, überzeichnen den Effekt regelmäßig. Der zweite Punkt betrifft die Verlustverrechnung: Übersteigen die Werbungskosten die gesamten Einkünfte, verpufft der Überhang nicht, er wird vorgetragen — aber er wirkt erst später und damit weniger. Beides gehört in jede Modellrechnung, die über drei Jahre hinausgeht.

Beispielrechnung: was die Abschreibung allein trägt

Der Hebel besteht aus zwei Teilen, und nur einer davon steht schon vor dem Bankgespräch fest: die Abschreibung. Gerechnet an der Beispielwohnung aus der Musterberechnung Magdeburg (Objektprofil vom 22.07.2026, benannte Annahme, kein Marktdurchschnitt): 49,56 m² zu 4.500 €/m², Kaufpreisaufteilung 80 % Gebäude, zuzüglich anteiliger Grunderwerbsteuer und Notarkosten ergeben eine Bemessungsgrundlage von 190.905 €. Als Neubau ab 2023 sind das 3,0 % oder 5.727 € Abschreibung im Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % — dem Spitzensteuersatz nach § 32a EStG — sind das rund 2.405 € weniger Steuer im Jahr, also gut 200 € im Monat, allein aus der Abschreibung.

Der zweite Teil sind die Zinsen. Ohne sie stünden 7.678 € Jahresmiete gegen 5.727 € Abschreibung und 300 € Verwaltungskosten: ein steuerlicher Überschuss von 1.651 €, auf den bei 42 % rund 693 € Steuer anfielen. Erst die absetzbaren Schuldzinsen drehen dieses Vorzeichen in der Anfangsphase — und ihre Höhe hängt an Kondition, Eigenkapital und Beleihungsauslauf und steht deshalb erst in der individuellen Musterberechnung. Wer den Hebel vorab beziffert bekommt, ohne dass diese drei Größen geklärt sind, bekommt eine Behauptung, keine Rechnung.

Die vier Stellschrauben — und welche man wirklich beeinflusst

Erstens der Gebäudeanteil am Kaufpreis: Er bestimmt die Bemessungsgrundlage jeder Abschreibung und ist bei hohen Bodenwerten die wirkungsvollste Größe überhaupt. Zweitens das Abschreibungsmodell — lineare AfA, degressive AfA mit 5 % vom Restbuchwert nach § 7 Abs. 5a EStG, Sonderabschreibung nach § 7b EStG mit 5 % jährlich über vier Jahre oder Denkmal-AfA nach § 7i EStG mit 9 % über acht und 7 % über vier Jahre. Drittens der Fremdkapitalanteil: Er entscheidet über die Höhe der absetzbaren Zinsen, ist aber nach oben durch den Beleihungsauslauf begrenzt — bis zu 100 % des Kaufpreises bei sehr guter Bonität, die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln — und der Beleihungswert liegt in der Regel unter dem Kaufpreis. Viertens der Grenzsteuersatz, der als einziger nicht gestaltbar ist.

Die Reihenfolge ist kein Zufall. Die ersten beiden Stellschrauben wirken über die gesamte Haltedauer und werden beim Kauf festgelegt; die dritte lässt sich später noch verändern, die vierte gar nicht. Wer den Hebel optimieren will, entscheidet ihn damit im Wesentlichen vor dem Notartermin.

Die Voraussetzung, die vor allem anderen steht: die Einkünfteerzielungsabsicht

Werbungskosten erkennt das Finanzamt nur an, wenn die Vermietung darauf angelegt ist, auf Dauer einen Überschuss zu erwirtschaften. Bei einer auf unbestimmte Zeit angelegten Wohnraumvermietung wird das grundsätzlich unterstellt — die Prüfung greift erst, wenn Anhaltspunkte dagegen sprechen. Genau diese Anhaltspunkte entstehen aber im Anlagekontext schneller als gedacht: eine von vornherein befristete Vermietung, eine verbilligte Überlassung an Angehörige, eine geplante Selbstnutzung nach wenigen Jahren oder ein Verkauf, der von Anfang an feststeht. Fällt die Absicht weg, fallen die Abzüge rückwirkend weg, und zwar für alle offenen Jahre gleichzeitig. Der Steuerhebel steht und fällt deshalb nicht mit der Rechnung, sondern mit der Absicht, die sie trägt.