Immobilie als Steuerhebel
Die Kombination aus Fremdfinanzierung und Abschreibung kann in der Hochsteuerphase die persönliche Steuerlast spürbar senken – der Kernmechanismus hinter dem AUP-Ansatz.
Wie der Hebel wirkt
Wer eine vermietete Immobilie überwiegend fremdfinanziert kauft, kann die Zinsen als Werbungskosten (§ 21 EStG) und die Gebäudeabschreibung (AfA) steuermindernd geltend machen. In Kombination sinkt die Steuerlast auf die Mieteinnahmen, teilweise auch auf andere Einkünfte, während gleichzeitig Vermögen über die Immobilie aufgebaut wird – finanziert überwiegend aus Miete und Steuerersparnis statt aus dem eigenen Nettoeinkommen.
Warum die Hochsteuerphase entscheidend ist
Der Effekt ist umso stärker, je höher der persönliche Grenzsteuersatz ist – der Hebel funktioniert am besten für Angestellte oder Selbstständige mit hohem, stabilem Einkommen (z. B. niedergelassene oder angestellte Ärztinnen und Ärzte). Bei niedrigerem Grenzsteuersatz fällt der steuerliche Effekt entsprechend kleiner aus, das Grundprinzip der Vermögensbildung über Fremdkapital bleibt aber unabhängig davon bestehen.
Grenzen des Hebels
Der Steuerhebel ersetzt keine solide Objektauswahl – er verstärkt nur die Wirkung einer ohnehin tragfähigen Kalkulation. Eine Immobilie, die sich ohne Steuervorteil nicht rechnet, wird durch die Abschreibung nicht automatisch zu einer guten Anlage (s. 'Schutz vor unseriösen Steuersparmodellen').
Verwandte Begriffe
Zinsen als Werbungskosten
Bei einer vermieteten Kapitalanlage sind die Finanzierungszinsen als Werbungskosten steuerlich absetzbar.
Denkmal-AfA (§7i EStG)
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, den Sanierungsanteil an einer denkmalgeschützten Immobilie über mehrere Jahre erhöht steuerlich abzuschreiben.
Exit-Fahrplan 55
AUP-Leitkonzept: über kumulierte Abschreibung und Tilgung bis etwa Mitte 50 zu weitgehend schuldenfreiem Mietertrag kommen.
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