Zinsbindung

Warum das kein Freibrief ist

Die Zinsbindung schaltet das Zinsänderungsrisiko nicht komplett aus, sondern verschiebt es auf den Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung — eine seriöse Musterberechnung rechnet deshalb auch mit einem realistischen, nicht nur mit dem heutigen Anschlusszins, um zu zeigen, wie robust die Kalkulation bei einem moderat höheren künftigen Zins bleibt.

Abgrenzung: Zinsbindung, Laufzeit und Tilgungsdauer

Drei Zeiträume, die selten übereinstimmen. Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz feststeht — danach wird neu verhandelt. Die Laufzeit ist die vereinbarte Vertragsdauer, die darüber hinausgehen kann. Die Tilgungsdauer ist der rechnerische Zeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung und ergibt sich aus Zins und Tilgungssatz. Bei einer zehnjährigen Bindung und zwei Prozent Anfangstilgung bleibt nach Ablauf eine erhebliche Restschuld — und genau die ist die eigentlich zu planende Größe, nicht die Rate. Zwei Angebote mit gleicher Rate können hier weit auseinanderliegen.

Wo es in der Praxis kippt: das Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung darf ein Immobiliardarlehen mit sechs Monaten Frist gekündigt werden, ohne Vorfälligkeitsentschädigung — dieses Recht ist zwingend und lässt sich nicht abbedingen. Eine fünfzehn- oder zwanzigjährige Bindung ist damit einseitig zugunsten des Darlehensnehmers: Steigen die Zinsen, bleibt die Bindung; fallen sie, steht der Ausstieg offen. Das relativiert den Aufschlag für lange Bindungen erheblich. Der zweite Punkt: Die zehn Jahre laufen ab vollständiger Auszahlung. Bei einem Neubau mit Auszahlung nach Bautenstand verschiebt sich der Stichtag entsprechend nach hinten — mitunter um ein bis zwei Jahre.

Die drei Hebel, die während der Zinsbindung offenstehen

Die Bindung friert den Zinssatz ein, nicht das Darlehen. Erstens das Sondertilgungsrecht: In den meisten Verträgen ist eine jährliche Sondertilgung kostenfrei vereinbart. Sie wirkt am Anfang am stärksten, weil sie die Restschuld senkt, bevor der Zinsanteil klein geworden ist — und sie ist der einzige Hebel, der gleichzeitig die Restschuld am Ende der Bindung und den Zinsaufwand über die gesamte Laufzeit senkt. Zweitens der Tilgungssatzwechsel: Viele Verträge erlauben, den Tilgungssatz während der Bindung anzupassen. Drittens das Volltilgerdarlehen, bei dem Zinsbindung und Tilgungsdauer bewusst gleich lang gewählt werden, sodass am Ende keine Restschuld übrig bleibt — dafür entfällt die Flexibilität, und die Rate liegt höher. Welche der drei Möglichkeiten im Vertrag stehen, entscheidet sich beim Abschluss und lässt sich später nicht nachverhandeln.

Schritt für Schritt: die Anschlussfinanzierung vorbereiten

Erstens: den Stichtag kennen — das Ende der Zinsbindung steht im Vertrag und ist nicht identisch mit dem Ende der Laufzeit. Zweitens: rechtzeitig vorher die voraussichtliche Restschuld beim Darlehensgeber abfragen; sie ist die Zahl, um die es geht, nicht die bisherige Rate. Drittens: das Prolongationsangebot der bisherigen Bank abwarten und es nicht als einziges Angebot behandeln — es kommt üblicherweise einige Monate vorher und ist bequem, aber es steht im Wettbewerb mit dem gesamten Markt. Viertens: Vergleichsangebote einholen, einschließlich der Kosten eines Wechsels. Fünftens: Bei einem Wechsel wird die Grundschuld abgetreten statt neu bestellt; das ist deutlich günstiger als eine Löschung mit Neueintragung und sollte im Angebot ausgewiesen sein. Sechstens: Der Wechsel muss so terminiert sein, dass das alte Darlehen am Tag des Ablaufs abgelöst wird — nicht früher, sonst wird es teuer.

Wer die Anschlussfinanzierung schon vor dem Ablauf festschreiben will, kann ein Forward-Darlehen abschließen: Der Zins wird heute für einen Auszahlungszeitpunkt in der Zukunft vereinbart, marktüblich bis zu fünf Jahren im Voraus, gegen einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit wächst. Das ist eine Wette auf steigende Zinsen und keine Sparmaßnahme. Sinnvoll ist es dann, wenn die Kalkulation eine bestimmte Rate nicht überschreiten darf — also aus Planungsgründen, nicht aus Renditegründen.

Vorzeitige Ablösung: wann sie etwas kostet und wann nicht

Wer das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlt, schuldet der Bank grundsätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung — den Ausgleich für den entgangenen Zins. Es gibt drei praktisch wichtige Ausnahmen. Erstens das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist; es ist zwingend und kostet nichts. Zweitens der Verkauf der Immobilie: Er begründet ein berechtigtes Interesse an der Ablösung — die Bank muss den Vertrag dann gegen Zahlung der Entschädigung beenden, verhindern kann sie ihn nicht. Drittens fehlerhafte Pflichtangaben im Vertrag, insbesondere zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung selbst; sie können den Anspruch entfallen lassen. Wichtig für die Planung eines Verkaufs: Die Entschädigung ist keine Gebühr mit festem Satz, sondern eine Berechnung — sie fällt umso höher aus, je länger die Restbindung läuft und je stärker die Marktzinsen seit Abschluss gefallen sind.