100-Prozent-Finanzierung / Hebel
Anders als ein Wertpapierdepot lässt sich eine Immobilie weitgehend über die Bank finanzieren — die Rendite bezieht sich dann auf den vollen Objektwert, nicht nur auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital. Genau das ist der Fremdkapitalhebel.
Was ist 100-Prozent-Finanzierung / Hebel?
Anders als ein Wertpapierdepot lässt sich eine Immobilie weitgehend über die Bank finanzieren — die Rendite bezieht sich dann auf den vollen Objektwert, nicht nur auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital. Genau das ist der Fremdkapitalhebel. Wie der Hebel rechnerisch wirkt. Steigt der Wert einer zu 100 % mit Eigenkapital gekauften Immobilie um 3 %, steigt das eingesetzte Kapital ebenfalls um 3 %. Wird dieselbe Immobilie überwiegend fremdfinanziert und nur die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt, bezieht sich dieselbe 3-%-Wertsteigerung auf den vollen Kaufpreis — bezogen auf das tatsächlich eingesetzte, deutlich kleinere Eigenkapital ergibt das eine spürbar höhere prozentuale Rendite. Dieser Hebeleffekt funktioniert in beide Richtungen: Er verstärkt Gewinne, aber ebenso Verluste bei negativer Wertentwicklung. Warum das beim Wertpapierdepot anders ist. Ein Aktien- oder ETF-Depot lässt sich in der Regel nicht in vergleichbarem Umfang fremdfinanzieren — wer dort investieren will, muss das Kapital überwiegend selbst aufbringen. Bei einer Immobilie übernimmt die Bank dagegen typischerweise 80 bis 100 % des Kaufpreises, sofern Objekt und Bonität passen — das ist der zentrale strukturelle Unterschied im ETF-versus-Immobilie-Vergleich, unabhängig von der grundsätzlichen Renditeerwartung der jeweiligen Anlageklasse.
Wo die Grenzen des Hebels liegen
Der Hebel funktioniert nur, solange der Mietertrag die Finanzierungsrate weitgehend deckt (siehe Cashflow) und die Bank überhaupt bereit ist, das Objekt in diesem Umfang zu finanzieren — bei schwacher Lage oder unklarer Bonität sinkt der finanzierbare Anteil. Der Hebel ist deshalb kein Automatismus, sondern das Ergebnis einer soliden Objekt- und Bonitätsprüfung, die der Finanzierung vorausgeht.
Abgrenzung: Vollfinanzierung, 100 Prozent und 110 Prozent
Die Begriffe meinen Verschiedenes. Hundert Prozent bezeichnet die Finanzierung des Kaufpreises ohne Nebenkosten — die Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kommen aus Eigenmitteln. Hundertzehn Prozent schließt die Nebenkosten ein und wird deutlich seltener und nur bei sehr guter Bonität dargestellt. Vollfinanzierung wird umgangssprachlich für beides benutzt. Für die Kondition ist der Unterschied groß, weil der Beleihungsauslauf über den Zinsaufschlag entscheidet und die Nebenkosten keinen Gegenwert schaffen, den die Bank verwerten könnte. Wer Angebote vergleicht, sollte deshalb zuerst klären, welche der drei Varianten gemeint ist.
Wo es in der Praxis kippt: der Hebel wirkt in beide Richtungen
Eine hohe Fremdfinanzierung vergrößert die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, solange die Gesamtrendite über dem Zins liegt. Kehrt sich das um — durch Mietausfall, gestiegene Zinsen zur Anschlussfinanzierung oder eine notwendige Sanierung —, wirkt derselbe Hebel gegen den Anleger, und zwar bei geringem Eigenkapital besonders schnell. Der zweite Punkt betrifft den Exit: Bei hoher Finanzierung kann der Verkaufserlös die Restschuld unterschreiten, und dann bleibt eine Schuld ohne Gegenwert. Genau dieser Fall ist der eigentliche Grund, warum Banken Eigenkapital verlangen — nicht Misstrauen gegenüber dem Käufer, sondern die Erfahrung mit diesem Szenario.
Verwandte Begriffe
Eigenkapital für die Kapitalanlage-Immobilie →
Der vom Käufer selbst eingebrachte Anteil, üblicherweise zur Deckung der…
Klärt die Einstiegsfrage realistisch, ohne Pauschalversprechen.
Cashflow (Immobilie) →
Monatliches Ergebnis aus Mieteinnahmen plus Steuerrückfluss minus…
Macht greifbar, dass sich ein Objekt weitgehend selbst tragen kann.
Immobilie als Inflationsschutz (Sachwert) →
Eine vermietete Immobilie ist ein Sachwert: Ihr Wert und die Mieten…
Adressiert die Inflationssorge mit dem Sachwert- und Entschuldungs-Argument…
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