KfW 297: Förderkredit für vermietete Neubauten

KfW 297 Konditionen: was feststeht und was am Zusagetag entschieden wird

Zwei Größen bestimmen den Wert der Förderung, und nur eine davon steht vorab fest. Fest sind der Kreditrahmen von bis zu 150.000 € je Wohneinheit mit QNG-Siegel und bis zu 100.000 € ohne, der Antragsweg über die durchleitende Bank und die Tatsache, dass das KfW-Programm 297 für den klimafreundlichen Neubau ausschließlich über den Zins fördert — einen Tilgungszuschuss gibt es hier nicht. Beweglich ist der Zins selbst: Die KfW passt ihn laufend an den Kapitalmarkt an und schreibt ihn erst am Tag der Zusage fest.

Die Frage nach den KfW 297 Konditionen ist deshalb genau genommen zwei Fragen. Die erste — Höchstbetrag, Laufzeit- und Tilgungsvarianten, Reihenfolge des Antrags — lässt sich vorab beantworten. Die zweite — der tatsächliche Zinsvorteil — lässt sich nur beziffern, wenn man den KfW-Zins gegen das hält, was dieselbe Bank für dasselbe Darlehen ohne Förderung verlangen würde. Genau dieser Abstand ist die Förderhöhe, und er schwankt. Eine Kalkulation, die den Zins als gesetzt behandelt, weil er beim ersten Gespräch so aussah, rechnet mit einer Zahl, die niemand zugesagt hat.

KfW 297 Rechner und KfW Tilgungsrechner 297 — was sie leisten können

Gesucht wird meist ein KfW 297 Rechner oder ein KfW Tilgungsrechner 297, der Rate und Restschuld über die Laufzeit ausgibt. Solange der Zins nicht zugesagt ist, rechnet jeder solche Rechner mit einer Annahme — der Nutzen liegt nicht in der Rate auf den Cent, sondern in der Empfindlichkeit: Wie stark verändert ein halber Prozentpunkt die monatliche Belastung, und trägt der Cashflow das noch? Unser Anlagerechner nimmt das KfW-Darlehen deshalb als eigene Tranche neben dem Bankdarlehen auf, mit eigenem Zins- und Tilgungsfeld, und zeigt den Cashflow beider Darlehen zusammen statt nur den geförderten Teil.

Unterschied KfW 296 und 297 — und wo KfW 300 hingehört

Die Programmnummern werden regelmäßig verwechselt. Für den klimafreundlichen Wohnungsneubau sind KfW 297/298 die maßgeblichen Kreditprogramme; welche der beiden Nummern für Ihr Vorhaben gilt und wer sie beantragen darf, steht auf unserer Programmseite. Verbindlich ist am Ende die Programmnummer in der Zusage der durchleitenden Bank — nachträglich lässt sie sich nicht tauschen, weil der Antrag vor dem Kaufvertrag liegen muss. KfW 300 ist etwas völlig anderes: das Programm „Wohneigentum für Familien“, das Selbstnutzung und Einkommensgrenzen voraussetzt — bei einem Kind liegt die Grenze bei 90.000 € Haushaltseinkommen. Wer KfW 300 und 297 kombinieren möchte, prüft damit zwei Programme mit gegensätzlicher Grundbedingung: das eine verlangt Eigennutzung, das andere trägt eine Kapitalanlage. Für vermieteten Neubau ist die Frage deshalb meist schon im Ansatz erledigt.

Wie sich beide Fördereffekte kombinieren

Wer ein QNG-zertifiziertes Neubauobjekt kauft, kann den zinsgünstigen KfW-Kredit und die steuerliche Sonder-AfA nach §7b beziehungsweise die degressive AfA gleichzeitig nutzen — ein doppelter Hebel, der die monatliche Finanzierungslast senkt und parallel die Steuerlast reduziert. Ob im Einzelfall beide Förderwege tatsächlich zusammenpassen, zeigt die konkrete Musterberechnung zum jeweiligen Objekt.

Abgrenzung: Zuschuss, Tilgungszuschuss und zinsverbilligtes Darlehen

Ein Zuschuss fließt und muss nicht zurückgezahlt werden. Ein Tilgungszuschuss mindert die Darlehensschuld nach Erreichen des Ziels — er wirkt wie ein Zuschuss, kommt aber erst später und nur bei Nachweis. Ein zinsverbilligtes Darlehen bringt keinen Betrag, sondern einen Zinsvorteil über die Laufzeit; sein Wert hängt am Abstand zum Marktzins und kann klein sein, wenn der Marktzins niedrig ist. Für die Rechnung sind das drei sehr verschiedene Größen, und im Prospekt stehen sie oft addiert nebeneinander, als wären sie gleichwertig.

Wo es in der Praxis kippt: Antrag vor Vorhabenbeginn, über die Bank

Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt sein — bei einem Erwerb heißt das vor Abschluss des Kaufvertrags. Wer zuerst unterschreibt, verliert den Anspruch endgültig, und keine Nachreichung heilt das. Gestellt wird er zudem nicht direkt bei der Förderbank, sondern über das durchleitende Kreditinstitut, was zusätzliche Bearbeitungszeit bedeutet und die Wahl der Bank an die Förderung koppelt. Der zweite Punkt: Fördermittel sind budgetiert und können ausgesetzt werden. Eine Kalkulation, die die Förderung als feste Größe enthält, sollte immer auch ohne sie tragen — sonst hängt das Vorhaben an einer Entscheidung, die anderswo fällt.

Wo der Zinsvorteil in der Rendite tatsächlich ankommt

Ein zinsverbilligtes Darlehen bringt keinen Betrag, sondern eine niedrigere Rate — und damit einen besseren Cashflow, nicht einen niedrigeren Kaufpreis. Das ist ein wichtiger Unterschied zur Sonder-AfA nach §7b EStG, die die Steuerlast senkt, aber die Rate unberührt lässt. Beide Effekte greifen an verschiedenen Stellen der Rechnung an, und genau deshalb lohnt es sich, sie getrennt auszuweisen statt sie im Prospekt zu addieren.

Für die Beurteilung eines Angebots heißt das: Der KfW-Anteil verbessert den monatlichen Überschuss, solange der Marktzins deutlich über dem Förderzins liegt. Sinkt der Marktzins, schrumpft der Vorteil, ohne dass sich am Objekt etwas ändert. Eine Kalkulation, die ohne die Förderung nicht trägt, hängt damit an einer Größe, über die weder Käufer noch Verkäufer entscheiden. Umgekehrt gilt: Trägt der Cashflow auch ohne KfW, ist die Förderung genau das, was sie sein sollte — ein Zusatz, kein Fundament.