Wie hoch ist die Abschreibung?
2,5 % für Gebäude vor 1925, 2,0 % für 1925 bis 2022, 3,0 % ab 2023 — dauerhaft, auf den Gebäudeanteil. Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten sind 3 bis 4 % möglich.
Bestand
Wohnung als Kapitalanlage: 2, 2,5 oder 3 % AfA je Baujahr
Die normale vermietete Eigentumswohnung — kein Förderobjekt, kein Denkmal. Kleinster Steuerhebel der vier Modelle, größter laufender Cashflow, und die einzige Anlage, bei der Sie Miete, Mieter und Haus vor dem Kauf sehen können.
Wie viel Abschreibung bringt eine Bestandswohnung als Kapitalanlage?
Zwischen 2 und 3 Prozent im Jahr, dauerhaft — der Satz richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes, nicht nach dem Kaufdatum: 2,5 Prozent für Gebäude vor 1925, 2,0 Prozent für die Jahrgänge 1925 bis 2022 und 3,0 Prozent für Neubauten ab 2023. Bemessungsgrundlage ist ausschließlich der Gebäudeanteil des Kaufpreises samt anteiliger Kaufnebenkosten; der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Weist ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nach, sind nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG auch 3 bis 4 Prozent möglich. Das ist der kleinste Steuerhebel der vier Modelle — und zugleich das einzige, bei dem Sie Miete, Mieter und Haus vor dem Kauf sehen können; bei Denkmal und Neubau kaufen Sie ein Versprechen. Wer in den ersten drei Jahren mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten in Instandsetzung steckt, verliert den Sofortabzug: Aus Erhaltungsaufwand werden anschaffungsnahe Herstellungskosten, die nur noch über die Abschreibung wirken.
Kurz beantwortet
Wohnung als Kapitalanlage — drei Punkte vor dem Kauf
Was ist der Vorteil gegenüber Denkmal und Neubau?
Sie sehen Miete, Mieter und Haus vor dem Kauf. Bei Denkmal und Neubau kaufen Sie ein Versprechen. Dafür ist der Steuerhebel kleiner — die Rechnung muss ohne ihn tragen.
Wo verlieren Käufer hier Geld?
An der Eigentümergemeinschaft und an der 15-%-Grenze der ersten drei Jahre. Beschlusssammlung, Rücklage, Sonderumlagen und der Sanierungsplan gehören vor den Kauf, nicht danach.
AfA Eigentumswohnung: der lineare Satz richtet sich nach dem Baujahr
Eigentumswohnung als Kapitalanlage: was abgeschrieben wird — und was nicht
Der Prozentsatz richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes, nicht nach dem Kaufdatum. Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil des Kaufpreises samt anteiliger Kaufnebenkosten; der Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Welcher Anteil auf das Gebäude entfällt, entscheidet über den ganzen Betrag — siehe Kaufpreisaufteilung und den Kaufpreisaufteilungs-Rechner.
vor 1925
2,5 % pro Jahr
Abschreibungsdauer rund 40 Jahre. Betrifft Gründerzeit- und Jugendstilhäuser ohne Denkmaleintrag.
1925 – 2022
2,0 % pro Jahr
50 Jahre Abschreibungsdauer — der Regelfall im Bestand und der Satz, mit dem die meisten Rechnungen starten.
ab 2023
3,0 % pro Jahr
Rund 33 Jahre, eingeführt durch das Jahressteuergesetz 2022. Bei 300.000 € Gebäudekosten sind das 9.000 € im Jahr.
Im Jahr des Kaufs wird zeitanteilig ab dem Monat des Nutzen-Lasten-Übergangs gerechnet, nicht für das volle Jahr. Die Sätze und die Herleitung stehen im Begriffslexikon: lineare AfA. Durchrechnen können Sie beides im AfA-Rechner und im Anlagerechner.
Restnutzungsdauer-Gutachten: von 2 % auf 3 bis 4 %
Der gesetzliche Satz unterstellt eine typisierte Nutzungsdauer — er ist eine Vereinfachung, keine Aussage über Ihr Gebäude. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer, darf nach ihr abgeschrieben werden (§7 Abs. 4 Satz 2 EStG); aus 2 % werden dann 3 bis 4 %. Nachzuweisen ist das durch ein Gutachten, das sich substanziell mit dem Bauzustand befasst — eine Tabellenrechnung nach Baujahr und Lage genügt der Rechtsprechung nicht.
Die Rechtslage hat sich Ende 2025 zugunsten der Eigentümer entwickelt: Der Bundesfinanzhof lässt jede geeignete Methode zu (IX R 25/19, IX R 14/23), das einschränkende BMF-Schreiben aus 2023 wurde am 1. Dezember 2025 aufgehoben. Zwei Grenzen bleiben: Das Gutachten erhöht nicht die Gesamtsumme der Abschreibung, sondern zieht sie zeitlich vor — und es gleicht keinen überhöhten Kaufpreis aus. Erst rechnen, dann beauftragen: Restnutzungsdauer-Rechner. Die vollständige Einordnung samt Ablehnungsgründen steht auf Restnutzungsdauer-Gutachten.
Die 15-%-Grenze der ersten drei Jahre — §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten in Instandsetzung und Modernisierung steckt — netto, ohne Umsatzsteuer —, verliert den Sofortabzug als Werbungskosten. Und zwar für die komplette Summe, nicht nur für den übersteigenden Teil: Aus Erhaltungsaufwand werden anschaffungsnahe Herstellungskosten, die nur noch über die Abschreibung wirken, verteilt über die gesamte Nutzungsdauer.
In die Grenze fließen praktisch alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein, auch kleine, die für sich genommen harmlos wirken. Deshalb gehört der Sanierungsplan vor den Kauf: anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Sonderumlagen — was vor dem Kauf zu lesen ist
Das monatliche Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft deckt die laufende Bewirtschaftung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Ein Teil davon ist auf Mieter umlagefähig, die Rücklagenzuführung selbst ist es nicht — sie trägt der Eigentümer allein. Wer die Bruttomiete gegen das volle Hausgeld rechnet, überschätzt die Nettorendite systematisch. Seit der WEG-Reform 2020 heißt die Rücklage offiziell Erhaltungsrücklage (§19 Abs. 2 Nr. 4 WEG); eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht, das Gesetz verlangt nur eine angemessene Rücklage. Zur Einordnung: Instandhaltungsrücklage & Hausgeld.
Protokolle der letzten drei Jahre
Was in der Eigentümerversammlung besprochen wurde, steht selten im Exposé — Streit, Sanierungsstau und offene Beschlüsse stehen dort.
Beschlusssammlung und Sonderumlagen
Eine bereits beschlossene Sonderumlage zahlt der neue Eigentümer mit. Sie gehört in die Rechnung, bevor sie im Briefkasten liegt.
Höhe der Erhaltungsrücklage
Eine dünne Rücklage bei anstehendem Dach oder Fassade ist keine günstige Wohnung, sondern eine aufgeschobene Rechnung.
Preis und Leistung: woran wir den Kaufpreis messen
Der Preis muss zur Miete passen, nicht zur Förderung. Wir vergleichen jedes Objekt mit dem, was am selben Ort tatsächlich verkauft und vermietet wird — der Prüfstandard nennt den Kaufpreisvergleich als eigenes Kriterium. Die Reihenfolge ist immer dieselbe: Kaufpreis je Quadratmeter gegen vergleichbare Verkäufe am Ort, Miete und Vermietbarkeit, dann Hausgeld und Rücklage — und erst danach der Steuervorteil. Ein Objekt, das sich nur mit der Abschreibung rechnet, rechnet sich nicht.
Zwei Sonderformen im Bestand
MFH
Mehrfamilienhaus-Anteile
Einzelne Wohnungen in Mehrfamilienhaus-Verbänden. Sie kaufen eine Einheit, tragen aber die Beschlüsse der ganzen Gemeinschaft mit — Teilungserklärung, Stimmverteilung und Verwalterbestellung entscheiden hier mehr als der Grundriss.
Uni-Städte
Studentenappartements
In Universitätsstädten, mit stabiler Mietnachfrage und kleinen Flächen. Höhere Miete je Quadratmeter, dafür häufigerer Mieterwechsel und ein Hausgeldanteil, der auf die kleine Fläche stärker durchschlägt.
Wann eine Bestandswohnung nicht passt
Bei hohem Grenzsteuersatz und kurzem Anlagehorizont ist der Steuerhebel des Denkmals der stärkere Weg — die Bestandswohnung holt ihren Vorteil über Jahrzehnte, nicht über zwölf Jahre. Umgekehrt gilt: Der Denkmal-Aufschlag lohnt sich erst ab einem hohen Grenzsteuersatz und einer Haltedauer über die zwölf Jahre hinaus; darunter kauft man den Steuervorteil teurer, als er einbringt. Den Vergleich der Modelle finden Sie unter QNG vs. Denkmal. Und wann sich gar keine Kapitalanlage rechnet, steht auf wann wir abraten.
Zwei Arten von Objekten — und was das für die Vergütung heißt
Bei Neubau-, Denkmal- und Pflegeobjekten zahlt der Bauträger oder Projektentwickler unsere Vergütung; sie steckt im Kaufpreis und kommt nicht obendrauf. Daneben vermitteln wir Objekte, für die wir keine Vergütung erhalten — deren Preise sind dafür provisionsfrei. Zu welcher der beiden Arten ein Objekt gehört, sagen wir Ihnen, bevor Sie es sich ansehen, nicht danach. Für Sie kommt in beiden Fällen zum Kaufpreis nichts hinzu: kein Honorar, keine Vorkasse, keine Bearbeitungsgebühr. Einzelheiten: Vergütung.
Häufige Fragen
Wie viel Prozent AfA bekomme ich bei einer Bestandswohnung?
Das richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes, nicht nach dem Kaufdatum: 2,5 % pro Jahr für Gebäude vor 1925 (rund 40 Jahre), 2,0 % für die Jahrgänge 1925 bis 2022 (50 Jahre) und 3,0 % für Neubauten ab 2023 (rund 33 Jahre). Den höheren Satz für Neubauten hat das Jahressteuergesetz 2022 eingeführt. Bemessungsgrundlage ist ausschließlich der Gebäudeanteil des Kaufpreises zuzüglich anteiliger Kaufnebenkosten — der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Bei 300.000 € Gebäudekosten und Baujahr ab 2023 sind das 9.000 € Abschreibung im Jahr. Im Kaufjahr wird zeitanteilig ab dem Monat des Nutzen-Lasten-Übergangs gerechnet. Einzelheiten: lineare AfA und Kaufpreisaufteilung.
Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten bei einer Bestandswohnung?
Es lohnt sich, wenn drei Dinge zusammenkommen: ein hoher Gebäudeanteil, eine nachweisbar kürzere Nutzungsdauer und ein hoher Grenzsteuersatz. Dann sind statt 2 % auch 3 bis 4 % jährliche Abschreibung möglich (§7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Die Rechtslage stützt Sie: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass jede geeignete Methode zulässig ist (IX R 25/19, IX R 14/23), und das einschränkende BMF-Schreiben aus 2023 wurde am 1. Dezember 2025 aufgehoben. Wichtig ist, was das Gutachten nicht leistet: Es erhöht nicht die Gesamtsumme der Abschreibung, sondern zieht sie zeitlich vor — und es gleicht keinen überhöhten Kaufpreis aus. Rechnen Sie es vorher durch: Restnutzungsdauer-Rechner, Einordnung auf Restnutzungsdauer-Gutachten.
Was ist die 15-%-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf?
Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der ersten drei Jahre nach dem Kauf — netto, ohne Umsatzsteuer — 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils, gilt die komplette Summe als anschaffungsnahe Herstellungskosten, nicht nur der übersteigende Teil (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann ist nichts davon sofort als Werbungskosten abziehbar; alles wirkt nur noch über die Abschreibung, verteilt über die gesamte Nutzungsdauer. Auch kleinere Einzelmaßnahmen zählen mit und summieren sich innerhalb der Dreijahresfrist unbemerkt. Wer eine sanierungsbedürftige Wohnung kauft, plant diese Grenze deshalb vor dem Kauf ein — nicht danach. Einzelheiten: anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Worauf muss ich bei der Eigentümergemeinschaft achten, bevor ich kaufe?
Auf vier Unterlagen, und zwar vor dem Kauf: die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, die Beschlusssammlung, die Höhe der Erhaltungsrücklage und bereits beschlossene Sonderumlagen. Die Rücklage — seit der WEG-Reform 2020 offiziell Erhaltungsrücklage nach §19 Abs. 2 Nr. 4 WEG — ist der Sparanteil im Hausgeld für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum und nicht auf Mieter umlagefähig; wer die Bruttomiete gegen das volle Hausgeld rechnet, überschätzt die Nettorendite systematisch. Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht, das Gesetz verlangt nur eine angemessene Rücklage. Einzelheiten: Instandhaltungsrücklage & Hausgeld.
Bestandswohnung oder Denkmalimmobilie — was passt besser?
Der Denkmal-Aufschlag lohnt sich erst ab einem hohen Grenzsteuersatz und einer Haltedauer über die zwölf Jahre der §7i-Staffel hinaus. Darunter kauft man den Steuervorteil teurer, als er einbringt. Die Bestandswohnung hat den kleineren Steuerhebel, dafür den höheren laufenden Cashflow — und sie ist die einzige der vier Anlagen, bei der Sie Miete, Mieter und Haus vor dem Kauf sehen können. Bei Denkmal und Neubau kaufen Sie ein Versprechen. Ein Steuervorteil, den Sie über einen Aufschlag auf den Kaufpreis mitbezahlen, ist keiner. Der Vergleich der Steuermodelle: QNG vs. Denkmal, und wann sich keines rechnet: wann wir abraten.
Kostenlose Erstberatung
Unverbindlich und persönlich. Wir sehen uns Ihre Zahlen an und rechnen die Bestandswohnung gegen Denkmal und Neubau — mit Ihrem Grenzsteuersatz, Ihrem Eigenkapital und dem Hausgeld des konkreten Objekts.